Что значит добросовестный арендатор по 135-ФЗ

Здравствуйте, Константин. «Добросовестность» означает выполнение всех своих обязанностей, в данном случае — по договору аренды.

Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Может ли быть задолженность по арендной плате и в какой мере при пролонгации договора, заканчивающегося 30.06.2015
Константин

Здравствуйте. Не должно быть задолженности.

добросовестный арендатор, это тот, кто выполняет договор без каких либо упущений и просрочек.

При определении рыночной ставки арендной платы аккредитованными компаниями, можно ли оспаривать рыночную ставку представленную ДГИ при продлении догоаора
Константин

Можете, Ваше право защищать свои права если считаете, что они нарушены. Тут никаких ограничений нет.

Константин, здравствуйте!

Добросовестный арендатор — это арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, в т. ч. и по арендной плате.

Если есть задолженность, арендодатель вправе отказать в пролонгации договора. Подробнее см.:

ГК РФ
Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Что такое «добросовестный арендатор»
Константин

Об этом говорит статья 621 ГК

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор,
надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Может ли быть задолженность по арендной плате и в какой мере при пролонгации договора
Константин

Для получения преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок задолженностей по арендной плате не должно быть.

Статья 614. Арендная плата
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 34] [Статья 614]
1. Арендатор обязансвоевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

При определении рыночной ставки арендной платы аккредитованными компаниями, можно ли оспаривать рыночную ставку представленную ДГИ при продлении догоаора
Константин

Да, конечно, такое возможно.

С уважением, Александр.

Что такое «добросовестный арендатор», при продлении договора аренды с Деп. имущества Москвы по 135-ФЗ после 30.06.2015г.
Константин

Если я Вас правильно понял то вы говорите о применении п. 9 ст.17.1 ФЗ «О защите конкуренции

Статья 17.1. Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества
9. По истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:
1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;
2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
(часть 9 введена Федеральным законом от 06.12.2011 N 401-ФЗ)

В данном случае добросовестным является арендатор исполняющий свои обязанности, установленные договором, надлежащим образом (в том числе и по оплате арендной платы)

Может ли быть задолженность по арендной плате и в какой мере при пролонгации договора, заканчивающегося 30.06.2015
Константин

да, задолженность допускается, но она должна быть менее суммы ОДНОГО платежа по договору аренды, в противном случае в заключении такого договора может быть отказано

10. Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:
1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;
2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

При определении рыночной ставки арендной платы аккредитованными компаниями, можно ли оспаривать рыночную ставку представленную ДГИ при продлении догоаора
Константин

данный вопрос так же регулируется п. 9 вышеуказанной статьи, и оценка ДГИ представленная для данного имущества может быть оспорена

Статья 446 ГК РФ. Преддоговорные споры
В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Хотелось бы дополнить коллег и предупредить о последствиях неуплаты арендной платы два раза подряд :

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно
расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий
договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в
установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания
досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
ст. 619, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от
26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 31.12.2014) {КонсультантПлюс}