Дата, с которой наступают правовые последствия сделки

Летом прошлого года в Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" появилась статья 26.1 "Государственная регистрация найма жилого помещения", в соответствии с которой подлежит государственной регистрации ограничение прав на недвижимое имущество в связи с его наймом (при найме на срок не менее года).

Как известно, найм жилого помещения осуществляется в виде договора в простой письменной форме на основании главы 35 Гражданского кодекса РФ.

На разных сайтах я читал, что авторы обращают особое внимание, что государственной регистрации подлежит не договор найма (в отличие от договора аренды, например), а именно сам найм (то есть как раз сделка в терминах Гражданского кодекса).

Тем не менее в соответствии с частью 1 статьи 164 Гражданского кодекса РФ "В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации". В данном случае государственной регистрации подлежит сделка (найм), но не договор найма.

Поэтому остаётся непонятным момент, с какой же даты начинает действовать найм? С даты заключения договора или с даты государственной регистрации найма?

Если договор ещё не действует до государственной регистрации найма, как же тогда делать предоплату за первый месяц проживания и как передавать жилое помещение по акту приёма-передачи? Можно ли в договоре указать, что передача жилого помещения будет осуществлена в течение определённого срока после государственной регистрации, или такой договор Росреестр посчитает незаключённым, если жилое помещение ещё не передано нанимателю?

Заранее спасибо за ответы.