Бывшая супруга, как очередник и работник бюджетной сферы по гос. программе получает квартиру по себестоимости. По нашему предварительному устному соглашению я выплачиваю первый взнос и вношу последующие ежемесячные платежи. Она отказывается от претензий на эту квартиру за счет имеющейся у нас комнаты. У нас двое детей, в квартире они будут со мной.
вам можно предложить следующее:
1. заключить с бывшей супругой договор займа (на сумму первичного взноса и сумму всех платежей, которые вы будете вносить).
2. После выплаты полной стоимость, вы можете составить договор мены (поменять вашу комнату на ее квартиру), в качестве доплаты может быть указана общая сумма из договора займа (путем оформления акта взаимозачёта).
Это одна из схем, но детально все составить или предложить другой вариант возможно только на основании более четких ваших пояснений (в частности условия приобретения жилья вашей супругой).
Добрый день!
На Ваш вопрос сообщаю следующее.
Согласно положениям Гражданского кодекса:
Статья 429. Предварительный договор
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Статья 445
4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Статья 455
2. Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, который будет приобретен продавцом в будущем.
Статья 567.
2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены.
Статья 568.
2. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.
Из изложенных положений закона следует, что:
1) В Вашей ситуации возможно заключить предварительный договор мены квартиры, которая будет приобретена в будущем Вашей бывшей женой, на принадлежащую Вам комнату.
2) При этом, в данном договоре необходимо обязательно указать точные данные обмениваемых жилых помещений, стоимость каждого из жилых помещений, срок в который должен быть заключен основной договор.
3) Предварительный договор должен быть заключен в письменной форме, при этом его государственная регистрация не требуется.
4) В качестве оплаты части стоимости квартиры, которая не покроется стоимостью комнаты Вы используете, денежные средства переданные по договору займа, в виде зачета по данным обязательствам.
Полностью с Вами согласен Любовь Юрьевна. Как Вы и указали выше, лучшим способом оформления передачи денег, в данном случае является договор займа.
Не могу согласится с Жуковым Константином по поводу невозможности заключения предварительного договора мены, в связи с тем, что:
Согласно положениям постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем":
1. В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).
В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.
В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
Как было указанно выше к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, следовательно вышеуказанные положения постановления Пленума ВАС РФ применемы и к договору мены.
Что касается условий которые должен обязательно содержать предварительный договор, то при заключении в настоящий момент предварительного договора мены, стороны могут полностью согласовать обязательные условия основного договора, а именно:
1) Предмет - и квартира и комната имеют индивидуализирующие их признаки, такие как адрес и кадастровый номер.
2) Цена - в настоящий момент возможно определить цену как квартиры, так и комнаты, а также разницу между их стоимостью.
3) Срок в который должен быть заключен основной договор - этот срок может быть определен сроком окончания выплаты платежей по квартире.
Согласен с коллегами, однозначно лучший способ - это заключить договор займа на сумму вложенных денег с оформлением соответствующих расписок.
А уже после получения бывшей супругой квартиры в собственность, возможно уже будет обменять квартиру на комнату, заключив соответствующий договор.
Предварительный договор мены, по моему мнению, заключить нельзя, так как к отношениям по договору мены в соответствии со ст. 567 ГК РФ применяются положения Главы 30 ГК РФ, поскольку по сути это два встречных договора купли-продажи.
В соответствии со ст. 554 ГК РФ, входящей в состав Главы 30, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
При этом в предварительном договоре указываются условия заключения основного договора, а их на момент заключения такого договора не будет.
Договор мены недвижимого имущества будет подлежать государственной регистрации. Его можно заключить в простой письменной форме, а можно через нотариуса для больших гарантий.
первый взнос, затем ежемесячные платежи. В собственность переходит после полной выплаты стоимости.
Насколько долго растягиваются ежемесячные платежи?