На что я имею право как собственник при малолетнем втором собственнике

Здравствуйте, Алина!

1. Есть ли какие-либо шансы выкупить мне долю брата (я владею 75 процентами, она 25). Если да, то правильно ли я понимаю, что только через опеку, суд и поиск альтернативного жилья? Прописан брат по месту прописки матери.

Алина

В вашей ситуации если у ребенка не имеется больше жилья, а так же если он и его мать против этого, то выкупить долю в принудительном порядке через суд не реально. Остается только договариваться. При этом особенно важно, чтобы деньги от проданной доли, пошли на покупку другой жилплощади, по размерам не меньше чем в настоящий момент находится в собственности несовершеннолетнего.

2. Как я понимаю, право проживания-нахождения на територии квартиры имею не только я, но и мой муж и ребенок. При этом и ребенка я имею право прописать без согласия другого собственника?

Алина

Да совершенно верно, членов семьи вы можете вселить без согласия других собственников.

Статья 31. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении[Жилищный кодекс РФ] [Глава 5] [Статья 31]

1. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

3. Насколько реально в принципе продать свою долю в сложившейся ситуации (собственность долевая, квартира двухкомнатная со смежными комнатами)

Алина

Продать долю можно всегда, но вопрос в цене. Сейчас не самое лучшее время продажи недвижимости по выгодной цене. Но рекомендую всегда держать объявление о продажи по той цене по которой хотите ее продать. Иногда бывают такие случае, что может кому-то понадобиться квартира в Вашем районе, и их не очень будет смущать ситуация с несовершеннолетним собственником.

4. Какие действия в описанной ситуации целесообразно проводить, чтобы не потерять квартиру не на бумаге, а фактически?

Алина

Если Вы оформили свидетельство о праве собственности на квартиру, то Вы ее уже не потеряете, так как возможность признания наследства недействительным прошла, так как истек срок исковой давности равный 1 году.

1 Выкупить долю брата всегда реально,  если все мирно договорятся с опекой;

2.Право проживания и прописки Вашего ребенка и Вас в квартире неоспоримо (и регистрации), сложнее с мужем. Думаю, с пропиской  и проживанием Вашего мужа  при отсутствии добрых договорных отношений, могут возникнуть вопросы;

3.Продажа такой доли затруднительна, но возможна, играет роль цена вопроса, но в конце прошлого года продали долю еще хуже, кроме несовершеннолетних детей зарегистрирован наркоман с правом пожизненного  проживания);

4. Обязательно надо производить некоторые платежи по квартире регулярно. Лучше взять расчетный лист  и посмотреть, что Вам необходимо платить в размере 3/4 (например, отопление, а вот электричество при непроживании можно не платить); Правда неуплата грозит не потерей собственности, а  судами с ресурсопоставляющими организациями;

Желаю Вам терпения и везения в разрешении  Вашего вопроса.

1. Есть ли какие-либо шансы выкупить мне долю брата (я владею 75 процентами, она 25). Если да, то правильно ли я понимаю, что только через опеку, суд и поиск альтернативного жилья? Прописан брат по месту прописки матери.

Алина

Шансы выкупить долю брата у Вас есть. Тем более что вы имеете преимущественное право при покупке. однако для этого потребуется получить разрешение от органов опеки. данное разрешение получить можно в двух случаях: если у брата есть второе жилье либо если его родители предоставят обязательство приобретения жилья на деньги, вырученные от продажи его доли. При этом новое купленное жилье по площади должно быть не ниже того. в котором он проживает на данный момент.

2. Как я понимаю, право проживания-нахождения на територии квартиры имею не только я, но и мой муж и ребенок. При этом и ребенка я имею право прописать без согласия другого собственника?

Алина

Да. в соответствии с действующим законодательством (ст. 31 Жилищного кодекса РФ), прописать членов семьи вы имеете право и без согласия на это других родственников.

3. Насколько реально в принципе продать свою долю в сложившейся ситуации (собственность долевая, квартира двухкомнатная со смежными комнатами)

Алина

Если найдете покупателя, то вполне реально. Опять же если вы продаете свою долю, то преимущественное право покупки будет у Вашего брата (а точнее у его законных представителей). При отказе если найдете покупателя, то продать вполне реально.

4. Какие действия в описанной ситуации целесообразно проводить, чтобы не потерять квартиру не на бумаге, а фактически?

Алина

Если у Вас есть право собственности на свою долю, то этого достаточно. Никому не доверяйте совершение различного рода сделок с недвижимостью. а при сомнительных просьбах советуйтесь со специалистами.

1. Есть ли какие-либо шансы выкупить мне долю брата (я владею 75 процентами, она 25). Если да, то правильно ли я понимаю, что только через опеку, суд и поиск альтернативного жилья? Прописан брат по месту прописки матери.

Алина

Шансы есть, если договоритесь с матерью брата и с органами опеки и попечительства. Суд при этом не нужен. Придется ли искать альтернативное жилье  или выполнять какие-либо иные условия, зависит от позиции органов опеки.

Принудительно выкупить долю брата (против воли его матери) нереально. В том числе и через суд. Это важно понимать.

Реально — добиться в суде ежемесячной выплаты Вам со стороны семьи Вашего брата денежной компенсации за пользование Вашей долей в квартире. 

2. Как я понимаю, право проживания-нахождения на територии квартиры имею не только я, но и мой муж и ребенок. При этом и ребенка я имею право прописать без согласия другого собственника?

Алина

Имеете право Вы и Ваш несовершеннолетний ребенок. Муж — без согласия другого собственника нет.

Прописать своего несовершеннолетнего ребенка без чьего-либо согласия можете, если Вы сами прописаны в этой квартире.

3. Насколько реально в принципе продать свою долю в сложившейся ситуации (собственность долевая, квартира двухкомнатная со смежными комнатами)

Алина

Вполне реально с учетом размера доли. Но конечно потеряете в цене по сравнению со случаем, если бы квартира продавалась целиком, а деньги от продажи делились пропорционально долям.

4. Какие действия в описанной ситуации целесообразно проводить, чтобы не потерять квартиру не на бумаге, а фактически?

Алина

Во-первых, договариваться с матерью брата, во-вторых, опять договариваться и, в-третьих, еще раз договариваться!

Как показывает практика, любые односторонние «боевые» действия в подобной ситуации приводят в конечном счете лишь к существенному материальному и к колоссальному психологическому ущербу. Причем — для обеих сторон.

При переговорах важно правильно понимать самим и уметь довести до другой стороны указанные выше правовые аспекты ситуации и основанные на этом возможные варианты решения вопроса.  

Здравствуйте!  

Вопросы:

1. Есть ли какие-либо шансы выкупить мне долю брата (я владею 75 процентами, она 25). Если да, то правильно ли я понимаю, что только через опеку, суд и поиск альтернативного жилья? Прописан брат по месту прописки матери.

Есть конечно,  но только с согласия законного представителя несовершеннолетнего и органа опеки и попечительства,  при условии, что взамен он получит долю в другом имуществе. Например мать несовершеннолетнего продает Вам долю,  а сама дарит долю в своей квартире. Но,  это только с её согласия,  принудить даже в судебном порядке нереально. 

2. Как я понимаю, право проживания-нахождения на територии квартиры имею не только я, но и мой муж и ребенок. При этом и ребенка я имею право прописать без согласия другого собственника?

Не так. Только Вы и ребенок без соглашения с матерью несовершеннолетнего,  а муж по соглашению с ней. 

Ст. 247 ГК РФ 

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

3. Насколько реально в принципе продать свою долю в сложившейся ситуации (собственность долевая, квартира двухкомнатная со смежными комнатами)

Реально,  но цена будет значительно ниже. 

Необходимо соблюсти правила преимущественного права покупки ст. 250 ГК РФ 

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

4. Какие действия в описанной ситуации целесообразно проводить, чтобы не потерять квартиру не на бумаге, а фактически?

Квартиру Вы никак не потеряете,  так как владеете 3/4 долями в праве. 

Добрый день, Алина.

1. Есть ли какие-либо шансы выкупить мне долю брата (я владею 75 процентами, она 25). Если да, то правильно ли я понимаю, что только через опеку, суд и поиск альтернативного жилья? Прописан брат по месту прописки матери.

Алина

Эта весьма проблематично. Принудительно выкупить долю в данном случае ниак не получится, так как только собственник принимает решение о том, как ему распоряжаться своей собственностью. обязать его продать жилье не получится. 

Но если мама как законный представитель не против, то в этом случае шанс получить долю есть, однако необходимо будет получить согласие органов опеки и попечительства, что проблематично, поскольку при продаже ребенку должна быть предоставлена в собственность иная жилпрощадь. 

Возможно как вариант предварительно договориться с законным представителем ребенка (матерью), если она не против, то приобрести жилье эквивалентное по стоимости 25% их доли и к примеру совершить обмен, в этом случае сделка может получиться, органы опеки дадут согласие, так как у ребенка появится новая жилпрощадь.

2. Как я понимаю, право проживания-нахождения на територии квартиры имею не только я, но и мой муж и ребенок. При этом и ребенка я имею право прописать без согласия другого собственника?

Алина

Все верно, ребенка действительно можно прописать без согласия остальных, так как он является несовершеннолетним, а несовершеннолетних прописывают к родителям без согласия остальных собственников жилья на основании ст. 20 ГК РФ. Однако что касается мужа, то чтобы его прописать нужно обязательно получить согласие остальных собственников.

Статья 20 ГК РФ Место жительства гражданина

1. Местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий.

2. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов.

3. Насколько реально в принципе продать свою долю в сложившейся ситуации (собственность долевая, квартира двухкомнатная со смежными комнатами)

Алина

Долю продать реально, но проблематично, нужно учитывать, что долю сами по себе всегда стоят меньше, чем если бы Вы продавали все жилье сразу (то есть 75% доли стоят меньше, чем 75% от всей собственности, если бы Вы продавали сразу 100% жилья).

Кроме того, поскольку собственником второй доли является несовершеннолетний, то это также может отпугнуть некоторых покупателей.

Поэтому продать реально. но сложно и цена будет меньше, поэтому конечно выгоднее было бы сначала выкупить долю, а затем продать целиком. 

Кроме того, обращаю Ваше внимание, что если будете продавать долю, то Вам нужно будет сначала предложить ее выкупить другому собственнику, так как у него есть преимущественное право покупки Вашей доли (так же как и у Вас есть преимущественное право покупки их доли, если они решат продавать ее):

Статья 250 ГК РФ Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

4. Какие действия в описанной ситуации целесообразно проводить, чтобы не потерять квартиру не на бумаге, а фактически?

Алина

Желательно попробовать договориться с матерью, и если она согласно то попробовать приобрести жилье путем, который предложен в ответе на первый вопрос. Это было бы выгоднее. Если же нет желания тратиться свое время и силы, то можно продать просто свою долю, это вполне реально, но по деньгам Вы потеряете.

С Уважением,
Васильев Дмитрий.

Здравствуйте. 

1. Есть ли какие-либо шансы выкупить мне долю брата (я владею 75 процентами, она 25). Если да, то правильно ли я понимаю, что только через опеку, суд и поиск альтернативного жилья? Прописан брат по месту прописки матери.

Алина

В суд не лучший вариант идти. Не будет другого жилья у ребёнка, не будет согласия опеки и Вы проиграете.

Та же ситуация даже без суда, но если у ребёнка нет другого жилья. Опека просто согласие на продажу его доли не даст. 

Тут проще где то равноценную долю купить, или комнату в коммуналке например, и сделать мену. Но предварительно лучше получить согласие опеки и матери ребёнка.

Иначе может получится так, что купили долю, а опека отказала в обмене.

А вот что опека даст согласие просто на продажу доли, под обязательство купить ему потом равноценную, без наличия другого жилья у ребёнка в данный момент, я не верю. Т.к. случаев, когда такие обязательства не исполнялись много.

2. Как я понимаю, право проживания-нахождения на територии квартиры имею не только я, но и мой муж и ребенок. При этом и ребенка я имею право прописать без согласия другого собственника?

Алина

Ребёнка до 14 лет, да, имеете право регистрировать без чьего либо согласия. А вот на регистрацию мужа требуется согласие матери ребёнка имеющего долю в квартире, как законного представителя.

3. Насколько реально в принципе продать свою долю в сложившейся ситуации (собственность долевая, квартира двухкомнатная со смежными комнатами)

Алина

Думаю в Москве вполне реально. Вопрос в том стоит ли сейчас продавать в связи с такой ситуацией с падение рубля.

4. Какие действия в описанной ситуации целесообразно проводить, чтобы не потерять квартиру не на бумаге, а фактически?

Алина

Выкупать у матери ребёнка эту долю по схеме описанной в п. 1. ответа.

В любом случае, если эта доля даже будет продаваться какому либо 3му лицу, то обязаны сначала Вам предложить её выкупить в силу ст. 250 ГК РФ.

Правда мать ребёнка может попробовать обойти это условие, подарив долю кому то, но тут тоже разрешение опеки нужно. А опека такое разрешение скорее всего не даст.

Здравствуйте!

1. Есть ли какие-либо шансы выкупить мне долю брата (я владею 75 процентами, она 25). Если да, то правильно ли я понимаю, что только через опеку, суд и поиск альтернативного жилья? Прописан брат по месту прописки матери.

Алина

Суд не может принудить кого-либо продать свою долю или понудить одного собственника купить долю другого. Исключение составляет случай, когда собственник, желающий, чтобы его долю выкупили, требует выдела доли в натуре, выдел в натуре невозможен и доля незначительна.  

Учитывая, что Ваша доля в квартире, расположенной в многоквартирном доме, а также учитывая разъяснения Постановления пленума ВС РФ № 8 от 24.08.1993 г. о невозможности выдела доли в натуре в квартире, приведенное исключение можно было бы применить, если бы не размер Вашей доли. 

Поэтому вариант с судом исключается.

Обычно поступают в таком случае тремя способами:

1) договариваются со другим дольщиком о совместной продаже квартиры и разделе полученных денег;

2) договариваются о покупке доли другого;

3) продают свою долю третьему лицу с соблюдением преимущественного права покупки вторым дольщиком доли продавца или дарят, получая деньги за долю вне рамок договора дарения (при дарении преимущественное право соблюдать не обязательно — ст. 246 ГК РФ) — ст. 250 ГК РФ — самый простой вариант для продавца и самый неприятный для второго дольщика, потому как придется жить с посторонним человеком, а то и целой семьей, который наверняка будет стремиться любыми способами купить всю квартиру целиком, не взирая на этическую сторону вопроса.

Первые два варианта сопряжены с получением согласия органа опеки, потому как второй собственник еще ребенок, а в соответствие с п. 3 ст. 60 СК РФ:

Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 2 ст. 37 ГК РФ:

2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Орган опеки дает согласие на отчуждение квартиры только при одновременном заключении договора по покупке несовершеннолетнему другого жилья с долей в размере не меньшем, чем в продаваемой квартире, и одновременной регистрации перехода права собственности на нее. Вариант с деньгами на счете, распорядиться которыми можно только на покупку жилья несовершеннолетнему, сейчас практически не используется. Связано это с тем, что нередка судебная практика по признанию сделок, связанных с продажей имущества несовершеннолетнего, даже при наличии согласия ООиП, недействительными в связи с тем, что другая квартира не была ему приобретена.

Орган оценивает не только планировку и метраж продаваемой квартиры, но и инфраструктуру района, в котором находится дом: магазины, детсады, школы, удаленность от остановок общественного транспорта. Сравнительным образом оценивается и приобретаемая квартира. 

Кроме того, учитывая, что доля всего 1/4, приобрести, что-либо несовершеннолетнему можно только у близких знакомых, которые попадут в ту же ситуацию, что и Вы сейчас. Разве что дать маме ребенка деньги в займ на приобретение полноценной квартиры или та возьмет кредит. Либо, если квартира в центре города, то такая доля вполне может стоить с однокомнатную квартиру на окраине, но тут все будет зависеть от ООиП. 

В достижении любой из договоренностей с другим собственником Вам поможет наличие у Вас права на отчуждение доли посторонним людям, то есть сама перспектива.

Поэтому идеального варианта нет. 

2. Как я понимаю, право проживания-нахождения на територии квартиры имею не только я, но и мой муж и ребенок. При этом и ребенка я имею право прописать без согласия другого собственника?

Алина

Согласно разъяснениям, данным ВС РФ в обзоре законодательства и судебной практики за первый квартал 2010 года

Вопрос 4. Необходимо ли участнику общей долевой собственности на квартиру (в том числе однокомнатную), получение согласия другого собственника этого жилого помещения на вселение членов своей семьи или иных граждан, вселяемых им в качестве членов своей семьи?
Ответ. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением (ст.288 ГК, ст.30 ЖК).
Для осуществления правомочия владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, необходимо согласие других сособ-ственников (ст.247 ГК).
Данной нормой следует руководствоваться и при решении вопросов, связанных с владением и пользованием жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности.
Вселение собственником жилого помещения членов своей семьи и иных граждан является реализацией права пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, в связи с чем необходимо согласие всех сособственников этого жилого помещения.
Вместе с тем при вселении в жилое помещение несовершеннолетних детей следует учитывать, что на родителей возложена обязанность воспитывать своих детей (ст.54 Семейного кодекса Российской Федерации), что обусловливает необходимость их проживания совместно с родителями.

В связи с этим вселение несовершеннолетних детей в жилое помещение, где проживают их родители, осуществляется независимо от мнения остальных собственников жилого помещения.

3. Насколько реально в принципе продать свою долю в сложившейся ситуации (собственность долевая, квартира двухкомнатная со смежными комнатами)

Алина

На мой взгляд, как описал в ответе на первый Ваш вопрос, это не большая проблема для Вас. Доли продаются.

4. Какие действия в описанной ситуации целесообразно проводить, чтобы не потерять квартиру не на бумаге, а фактически?

Алина

Сдавать одну из комнат в найм можно только с согласия второго собственника, но у Вас есть рычаг — возможность продажи Вашей доли и вселения в квартиру посторонних лиц.

Алина, доброе утро.

Выскажу свою точку зрения, учитывая Московские реалии.

1. Есть ли какие-либо шансы выкупить мне долю брата (я владею 75 процентами, она 25). Если да, то правильно ли я понимаю, что только через опеку, суд и поиск альтернативного жилья? Прописан брат по месту прописки матери.

Алина

тут есть два варианта, первый, это признавать долю брата малозначительной и выкупать ее, но для этого должны быть соблюдены три условия, которые применяют суды при вынесении решения: 

1.Когда доля собственника незначительна

2.Не может быть реально
выделена

3.Он не имеет существенного интереса в использовании общего
имущества.

В подтверждение:

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 3 апреля 2012 г. N 5-В11-134

Согласно п. 1 ст. 252
ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть
разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник
долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего
имущества (п. 2 ст. 252
ГК РФ). При недостижении участниками долевой собственности соглашения о
способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из
них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать
выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре
не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба
имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник
имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками
долевой собственности (п. 3 ст. 252 ГК РФ). Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи,
его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей
денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой
собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его
доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля
собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет
существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и
при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников
долевой собственности выплатить ему компенсацию (п. 4 ст. 252 ГК РФ). С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п. 5 ст. 252 ГК РФ).

Определение Санкт-Петербургского городского суда от 16 марта 2011 года № 33-3570/2011

Пунктом 3 ст. 252 ГК РФ
предусмотрено, что при недостижении участниками долевой собственности
соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли
одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке
требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел
доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного
ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся
собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими
участниками долевой собственности.

МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 11 января 2008 г. по делу N 33-4014

При недостижении участниками долевой собственности
соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли
одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке
требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без
несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности,
выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли
другими участниками долевой собственности.
Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой
собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве
собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или
иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками
компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В
случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально
выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего
имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника
обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему
компенсацию.

В нашей ситуации присутствуют только две составляющие, потому как брат проживает в своей доле, но так как он зарегистрирован у матери, говорит о том, что у него есть еще жилье и нуждаемость именно в этой малозначительной доле представляется сомнительной. Второй вариант, опираясь на ту же статью, Вам требовать выдела своей доли. Так как одна комната из двух точно будет принадлежать вам, а вторая получается принадлежит Вам с братом пополам, то требовать выкупа братом (его матерью), Вашей доли от второй комнаты, причем это все будет по рыночной стоимости. Если они отказываются выкупать, то обязать их оплачивать найм, принадлежащих Вам метров по той же рыночной стоимости найма жилья в Москве, применительно к Вашему району.

2. Как я понимаю, право проживания-нахождения на територии квартиры имею не только я, но и мой муж и ребенок. При этом и ребенка я имею право прописать без согласия другого собственника?

Алина

Своего ребенка зарегистрировать Вы можете легко, мужа без согласия матери брата не зарегистрируют, но вселить Вы его можете на тех же основаниях, на которых сейчас проживает в квартире мать Вашего брата.

3. Насколько реально в принципе продать свою долю в сложившейся ситуации (собственность долевая, квартира двухкомнатная со смежными комнатами)

Алина

В Москве все реально продать, только зачем терять деньги на продаже сырой доли, когда можно попробовать либо приобрети права на всю квартиру, либо выделить комнату и продавать уже как комнату, а не долю, а это совсем другая цена.

4. Какие действия в описанной ситуации целесообразно проводить, чтобы не потерять квартиру не на бумаге, а фактически?

Алина

Вселиться в нее и всячески создавать неудобства противоположной стороне.

В данном случае, учитывая, что одна из комнат проходная (и как правило это бОльшая комната), даже порядок пользования жилым помещением определить крайне затруднительно, если не невозможно.

В вашей ситуации лучше договариваться. Конечно, вы можете продать свои 3/4 доли в праве третьему лицу, но скорее всего вы это сделаете с большим дисконтом, кроме того,  покупатели в такой ситуации как правило недобросовестные лица, которые стремятся по невысокой цене получить в фактическое пользование всю квартиру, осуществляя действия, направленные на фактическое выселение собственников, имеющих другую долю. 

Что касается вашего мужа, то, хотя вы имеете право вселить его в данную квартиру только с согласия второго собственника (вашего брата), интересы которого представляет его мать и органы опеки, находится у вас в гостях он может. Процедура же выселения, если он вселится совместно с вами  без согласия второго собственника, довольно длительная. Кроме того, вы можете подарить часть доли своему несовершеннолетнему ребенку (не мужу), и в этом случае отец ребенка будет иметь право пользования данной долей с согласия обоих родителей и органов опеки и попечительства.

Но прежде, чем принимать такое решение, следует оценить будущие риски, в частности, необходимость получать согласие органов опеки и попечительства при продаже доли ребенка и необходимость обеспечить его жильем в случае продажи доли.

Добрый день ! 

1. Есть ли какие-либо шансы выкупить мне долю брата (я владею 75 процентами, она 25). Если да, то правильно ли я понимаю, что только через опеку, суд и поиск альтернативного жилья? Прописан брат по месту прописки матери.

Конечно имеете право, вы имеете преимущественное право выкупа  в соответствий  гражданского кодекса 

Статья 250. Преимущественное право покупки
 1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение
десяти дней со дня извещения, продавец 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

То есть если ваш брат и его опекун решат продать долю первым долгом они должны  предложить вам и только после вашего отказа могут продать другим лицам! Либо вы  направьте им предложение о выкупе его доли ! 

   Да вы правильно понимаете, опекуну ребенка нужно разрешение на продажу долю вам в соответствий закона об опеке и попечительства  статья 20 и 21 

2. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.3. При обнаружении факта отчуждения жилого помещения подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства применяются правила части 4 статьи 21 настоящего Федерального закона. Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного 1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при:1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного;2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного;3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем. 2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного. 3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором. 4. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. 5. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительствасогласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации.

   Опекун ребенка должен получить постановление на разрешение 

 Постановление на продажу дается лишь в том случае, если несовершеннолетнему собственнику предоставят в собственность либо равноценную жилплощадь, либо произойдет улучшение жилищных условий. Если у ребенка есть другое недвижимое имущество, тогда на его имя открывается лицевой счет в любом банке, на который вносятся денежные средства. Средства прямо пропорциональны доле несовершеннолетнего в праве общедолевой собственности на недвижимое имущество. В дальнейшем опекун или законный представитель имеет право распоряжаться этим счетом только с согласия органов опеки и попечительства.2. Как я понимаю, право проживания-нахождения на територии квартиры имею не только я, но и мой муж и ребенок. При этом и ребенка я имею право прописать без согласия другого собственника? Да вы правы ваш супруг и ребенок как члены вашей семьй имеют право проживания вместе с вами, поэтому согласие не требуется других собственников ! 3. Насколько реально в принципе продать свою долю в сложившейся ситуации (собственность долевая, квартира двухкомнатная со смежными комнатами)  Юридический вы имеете право сперва предложить брату и его опекуну выкупить вашу долю если не будет согласие предлагать другим желающим .   Я думаю вам трудно будет найти клиента так как комнаты смежные, либо покупатель  будет настаивать на снижение реальной стоимости ! 4. Какие действия в описанной ситуации целесообразно проводить, чтобы не потерять квартиру не на бумаге, а фактически? Если все оставить как есть вы нечего не теряете за вами сохраняется права собствености Если вас есть деньги на выкуп доли и есть согласие ребенка и опекуна мой совет вам выкупить квартиру для этого попросите  опекуна провести оценку квартиры в оценочной организаций квартиры к примеру квартира стоит миллион значит ребенку 25% то есть 250000,  ищете комнату на эту сумму  покупаете  а потом в договоре купли продажи доли прописывайте условия  перехода прав собствености и конечно заранее получаете наличие постановления опеки и попечительства !   Если нет желания заморачиваться и не рисковать допустить ошибку на каком то этапе такой сложной сделки купли продажи, либо оставьте как есть до совершеннолетия либо  продайте свою долю и покупаете в другом месте !  

2. Как я понимаю, право проживания-нахождения на територии квартиры имею не только я, но и мой муж и ребенок. При этом и ребенка я имею право прописать без согласия другого собственника?

Алина

Добрый день! В соответствии с ГК РФ и ЖК РФ вы и члены Вашей семьи безусловно имеете право проживать в данном помещении и без всяких разрешений и согласований кого либо регистрировать своего ребёнка и супруга в данном жилом помещении.

Добрый день!

ПО ПЕРВОМУ ВОПРОСУ:

Вы обладаете преимущественным правом покупки этой доли у Вашего брата в  соответствии со ст. 250. ГК РФ:

«1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов...

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя...»

При совершении сделки согласие опеки безусловно потребуется, т.к. сделка совершается с несовершеннолетним.

Как вариант — приобретение на его имя доли в квартире или отдельного жилья по метражу не уступающему имеющемуся у него. Либо (что реже) — положить на его счёт денежную сумму, вырученную с продажи доли, но тут нужно непосредственно обговаривать эту возможность с опекой.

ПО ВТОРОМУ ВОПРОСУ.

Все верно, Вы как собственник вправе зарегистрировать (прописать) на своей доле любое лицо. А Ваши члены семьи вправе проживать без дополнительных разрешений и согласований.

ПО ТРЕТЬЕМУ ВОПРОСУ.

То реально, Вы  обязаны предложить купить свою долю лицам, обладающим преимущественным правом покупки — второму дольщику, вашему брату.

Это предлжение надлежит сделать  в письменной форме, указав свою цену продажи. 

Если в течении месяца брат не приобретёт долю или вообще не ответит на письменное предложение о покупке Вашей доли Вы вправе продать свою долю кому угодно — но только за ту цену — которую указывали в предложении на выкуп брату, в противном случае может возникнуть риск признания сделки недействительной.

ПО ЧЕТВЕРТОМУ ВОПРОСУ.

Лучше всего заявить матери о своих намерениях. Если у Вас нет ключей от квартиры — сообщите в органы ОВД о том, что Вам препятствуют в пользовании имуществом, придите с ними в квартиру и попросите ключ от квартиры для изготовления дубликата.

Проще всего в данной ситуации продать квартиру, в сделке будет 2 продавца — Вы и брат (за него будет выступать его мать).