Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

308 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
308 юристов сейчас на сайте
  1. Гражданское право
  2. Договорное право

Договор аренды помещения между ю. л. и ф. л

Юридическое лицо планирует арендовать у физического лица принадлежащие ему на праве собственности помещения (под склад и производство). Физическое лицо не хочет платить никаких налогов и предлагает заключить договор на безвозмездное пользование, а передачу оговорённых денег осуществлять "в конверте".

Вопрос:

1. Не возникнет ли в таком случае у юрлица "выгоды" за которую могут прицепиться налоговые органы ?

2. Какой и как правильнее в таком случае составить договор, чтобы стороны удовлетворили свои стремления (юрлицу не столь важно сделать официальными и учитываемыми в затратах выплаты, сколь максимально ЛЕГАЛЬНО использовать помещения в бизнесе - показывать площади инвесторам и кредиторам и т.д.)

  • Склад безвозмездного пол..doc
21 Апреля 2013, 00:26, вопрос №71602 Влад, г. Москва
500 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (17)

  • Юрист - Матвеенко Сергей
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Чертково
    Общаться в чате

    Да вы правы при безвозмездном пользовании вопросы у налоговиков к вам будут -При получении имущества по договору ссуды у организации появляется право бесплатно пользоваться данным имуществом. В пункте 8 статьи 250 Налогового кодекса указано следующее. При безвозмездном получении имущества (работ, услуг) или имущественных прав (включая право пользования имуществом), за исключением случаев, указанных в статье 251 НК РФ, у организации-получателя возникает внереализационный доход, который необходимо учитывать при формировании налоговойбазы по налогу на прибыль согласно статьям 247 и 248 НК РФ.Эти нормы подтверждаются и судебной практикой — например Определение ВАС РФ от 22.09.2008 № 11458/08, п.2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 98 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных c применением отдельных положений главы 25 Налогового кодекса Российской Федерации»  т.е получается вы и конверт отдадите и еще налоговая может задать массу вопросов.


     Аренда имущества вас более устроит. Для этого нужно заключить договор аренды недвижимого имущества     и желательно с регистрацией  его в Росреестре на срок более года  этим вы и себя обезопасите и перед инвесторами можете предъявить  легальные документы что имущество у вас в законной аренде и можно строить определенные планы- программы по инвестированию средств ваш бизнес. Для физлица арендодателя конечно тут сложности потому что придется от суммы договора платить 13% в налоговую – можите обсудить дополнительно если владелец против таких отношений — его право. К тому же такие свои расходы вы множите официально показывать в бухгалтерских балансах  и использовать для уменьшения налогооблагаемой базы взависимости от вашей системы налогобложения  

    21 Апреля 2013, 02:35
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист
    Общаться в чате

    Здравствуйте!

    Физлицо может передать Вам помещение в безвозмездное пользование (ограничений по субъектному составу ст. 690 ГК РФ не предусматривает, кроме одного, который Вашей ситуации не касается). По безвозмездному пользованию у ссудополучателя, действительно, возникает выгода, исходя из положений п. 8 ст. 250 НК РФ, которую налоговый орган сможет оценить, согласно принципам   стст. 40, ст. 41 НК РФ по рыночным ценам за аренду идентичного (однородного) имущества, независимо срока сдачи имущества в безвозмездное пользование. При этом, под рыночными ценами в целях налогового учета понимается сложившаяся цена на рынке (ближайшей по отношению к ссудополучателю территории) похожих услуг в сходных экономических условиях (пп. 4-7 ст. 40 НК РФ). 

    Можно также заключить договор аренды с оплатой включающей в себя только расходы на содержание имущества (текущий, капитальный ремонт, охрану, уборку), но это будет то же самое, что и ссуда (в силу ст. 695 ГК РФ), поэтому также может повлечь доначисление налога и есть риск штрафа за занижение налоговой базы.

    Методом исключения других вариантов не видно. В частности, хранение Вам не подходит в силу того, что Вы будете находиться на территории помещения, а значит владеть им и пользоваться, то есть иметь права несовместимые с обязательствами сторон договора хранения. Кроме того, у партнеров он может вызвать вопросы, если будет необходимость предоставлять им документы для оценки ваших расходов. Не подходит и контраналогия в виде договора совместной деятельности (ст. 1041 ГК РФ), потому как его стороны должны быть субъектами предпринимательства. 

    Для Вас, если я верно оценил, представляет интерес это помещение и поэтому надо соблюсти встречный интерес физлица в части неполучения им учитываемого дохода, а, собственно, Вы готовы нести налоговую нагрузку. Нормальный договор аренды расходится с этой договоренностью. Поэтому, полагаю, лучше заключить договор безвозмездного пользования

    21 Апреля 2013, 04:38
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич

    Здравствуйте!

    Конечно же, Вы можете заключить договор на безвозмездную передачу в пользование нежилым помещением.

    Статья 689. Договор безвозмездного пользования

    1. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

    Однако в любом случае у ЮЛ в данном случае возникнет прибыль (выгода) с которой будет уплачиваться налог.

    подп.2 п.2 ст.211 НК РФ

    К доходам, полученным налогоплательщиком в натуральной форме, в частности, относятся: полученные налогоплательщиком товары, выполненные в интересах налогоплательщика работы, оказанные в интересах налогоплательщика услуги на безвозмездной основе или с частичной оплатой

    Более того, данные выводы неоднократно подтверждались и судебной практикойИнформационное письмо Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 98
    2. Суд признал правомерным решение налогового органа о квалификации суммы экономической выгоды, полученной обществом в связи с безвозмездным пользованием нежилыми помещениями, в качестве внереализационного дохода, учитываемого при исчислении налога на прибыль.

    Общество с ограниченной ответственностью (далее — общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным решения налогового органа о взыскании недоимки по налогу на прибыль и пеней.

    Доначисление налоговым органом налога на прибыль явилось следствием увеличения внереализационных доходов на сумму экономической выгоды, полученной обществом в связи с безвозмездным пользованием нежилыми офисными помещениями. Данные помещения были получены обществом от иной коммерческой организации и использовались для размещения собственных работников и сдачи в аренду.

    Принимая обжалуемое решение, налоговый орган исходил из того, что обществом получена экономическая выгода в сумме, не уплаченной за пользование помещениями, подлежащей учету в составе внереализационных доходов, перечень которых согласно абзацу второму статьи 250 НК РФ не является исчерпывающим.

    Руководствуясь требованиями статьи 41 НК РФ, налоговый орган исходил из возможности оценки дохода, получаемого при безвозмездном пользовании имуществом, и необходимости его определения в соответствии с требованиями пункта 8 статьи 250 Кодекса на основании обычно применяемых ставок арендной платы, взимаемых за пользование аналогичным имуществом.

    Рассмотрев материалы дела, суд установил, что между сторонами отсутствует спор относительно размера платы за пользование, положенного налоговым органом в основу расчета экономической выгоды.

    Общество, по существу, не согласно с позицией налогового органа о наличии в рассматриваемом случае дохода, подлежащего учету для целей налогообложения.

    В обоснование заявленного требования общество привело довод о том, что, не оплачивая пользование имуществом, оно при этом несло расходы на его содержание (оплачивало услуги по охране, энергоснабжению, теплоснабжению и т.п.) и поддержание в исправном состоянии, осуществляя по мере необходимости текущий ремонт. Несение указанных расходов, по мнению общества, не позволяет в данном случае квалифицировать возникшие отношения для целей налогообложения как отношения по безвозмездному пользованию с возникновением на стороне общества экономической выгоды.

    Суд первой инстанции, согласившись с позицией общества, удовлетворил заявленное требование.

    При этом суд, отклоняя довод налогового органа об открытом перечне внереализационных доходов, сослался на статью 41 НК РФ, устанавливающую общие принципы определения доходов. В силу данной статьи для признания экономической выгоды в качестве дохода, учитываемого при исчислении налога на прибыль, недостаточно установить потенциальную возможность ее оценки. Порядок определения и оценки выгоды должен быть установлен соответствующими главами НК РФ, регулирующими налогообложение отдельных видов доходов, что является реализацией общих условий установления налогов (статья 17 Кодекса).

    Суд кассационной инстанции решение суда отменил и в признании недействительным решения налогового органа отказал по следующим основаниям.

    Несение обществом расходов на содержание имущества и поддержание его в исправном состоянии, включая осуществление текущего ремонта, является исполнением обязательств ссудополучателя, предусмотренных статьей 695 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). Выполнение данных обязанностей необходимо в процессе нормальной эксплуатации имущества и не свидетельствует о возмездности самого пользования, поскольку собственник данного имущества фактически не получает встречного предоставления за переданное заявителю право пользования помещениями.

    Кроме того, указанные расходы, как отвечающие требованиям статьи 252 Кодекса, были учтены обществом в составе расходов для целей налогообложения.

    Суд кассационной инстанции согласился с позицией суда первой инстанции о том, что для учета экономической выгоды при определении налоговой базы по налогу на прибыль недостаточно установить потенциальную возможность ее оценки. Порядок определения и оценки выгоды должен быть установлен положениями главы «Налог на прибыль организаций» НК РФ.

    Однако при этом суд кассационной инстанции отклонил позицию суда первой инстанции об отсутствии в главе 25 НК РФ соответствующих положений, позволявших бы оценить размер дохода при безвозмездном пользовании имуществом, и признал, что применимой нормой в данном случае является пункт 8 статьи 250 Кодекса.

    В силу этой нормы доход в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав признается в качестве внереализационного дохода. Применение пункта 8 статьи 250 НК РФ не ограничено только имущественными правами, представляющими собой требования к третьим лицам. Данное положение подлежит применению также и при безвозмездном получении права пользования вещью.

    Установленный указанной нормой принцип определения дохода при безвозмездном получении имущества, заключающийся в его оценке исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 40 НК РФ, подлежит применению и при оценке дохода, возникающего при безвозмездном получении имущественного права, в том числе права пользования вещью.
    Так что обществу выгодно, на мой взгляд, заключить длительный договор аренды (а не безвозмездного пользования) и зарегистрировать его в Росреестре. Тогда все просто отлично будет для общества и оно все сможет показывать. 
    21 Апреля 2013, 07:19
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Матюхин Игорь Владимирович
    Матюхин Игорь Владимирович, Юрист, г. Березники
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Влад.

    Вам лучше заключить договор аренды. В этом случае арендодателю придется платить 13 % НДФЛ. Однако если лицо не хочет их платить, то пускай и не платит, вы сами будете перечислять сумму налога как налоговый агент. Предусмотрите в договоре размер арендной платы не включающую в себя сумму налогов и обязанность самой организации перечислять НДФЛ. В этом случае вам придется немного больше платить, зато вы сможете легально использовать помещение. А небольшая переплата (в виде 13 % НДФЛ) вам возместится в виде уменьшения налогооблагаемой базы. 

    21 Апреля 2013, 08:16
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист
    Общаться в чате

    Да, кстати, Игорь правильно уточнил.

    21 Апреля 2013, 08:34
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролова Надежда
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Уважаемый Влад!

    Я оформляла такие взаимоотношения в своей практике. И как верно подметил коллега, Вам лучше заключить договор аренды, в котором оговорить условие, что обязанность перечислять НДФЛ ложится на Вашу организацию, т.о. Вы сами будете перечислять сумму налога в качестве налогового агента. Размер арендной платы при этом не должен включать в себя сумму налогов.

    Не соглашусь с коллегами только в другом. Я бы не стала заключать долгосрочный договор аренды и регестрировать его в регистрационной палате, поскольку — это дополнительные расходы в виде госпошлины и кроме всего прочего, для этого нужно будет время.

    Гораздо проще заключить договор аренды на год (только не ровно на 1 год, поскольку если договор заключен ровно на 1 календарный год и более, такой договор подлежит государственной регистрации — позиция судов.) Заключите договор на срок 1 год, но без одного дня — допустим с 1 января 2013 по 30 декабря 2013, и укажите в договоре пролонгацию, тогда он у Вас будет долгосрочным и не подлежащим государственной регистрации.

    Могу оказать помощь в составлении договора.

    Удачи!

    21 Апреля 2013, 10:50
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Спасибо за ответ !

    А сколько примерно составляет госпошлина и какое время занимает регистрация ?

    22 Апреля 2013, 12:13
  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич

    Не соглашусь с коллегами только в другом. Я бы не стала заключать долгосрочный договор аренды и регестрировать его в регистрационной палате, поскольку — это дополнительные расходы в виде госпошлины и кроме всего прочего, для этого нужно будет время.

    Так клиент прямо говорит о необходимости оперирования этим договором перед контрагентами, а все прекрасно понимают, что договор на каждый год перезаключать это и лишние и проблемы да и просто не так хорошо защищено как зарегистрированный договор. Поэтому я все равно считаю что лучше его зарегистрировать

    21 Апреля 2013, 11:35
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролова Надежда
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    что договор на каждый год перезаключать это и лишние и проблемы да и просто не так хорошо защищено как зарегистрированный договор

    Его не нужно будет каждый год перезаключать, если указать условие о пролонгации (продлении) договора, я же указала на это. Это стандартная формулировка о продлении на следующий год, аналогичный порядок действует и в последующем. А чем не защищен незарегистрированный договор? Если он не подлежит государственной регистрации, то он действительный и заключен в соответствии с законодательством. В суде он будет иметь ровно такую же юридическую силу, как и зарегистрированный договор.

    21 Апреля 2013, 12:03
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Филатова Тамара Арновна

     Здравствуйте Влад!

    В соответствии  со ст. 689 и ст. 690 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

     К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила аренды, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 настоящего Кодекса.


    Право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику и иным лицам, управомоченным на то законом или собственником.

    .То есть, коммерческая организация вправе заключать договор безвозмездного пользования.

    . В данном случае будет признанно, что ссудополучатель  получил  внереализационный доход и с него необходимо уплатить налог на прибыль и НДС обеим сторонам. Ссудополучатель вправе уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов, понесенных им на содержание и поддержание в надлежащем состоянии переданное ему в пользование имущество.

    Согласно п. 8 ст. 250 Налогового кодекса РФ (НК РФ) в случае получения имущества безвозмездно, у получателя образуется внереализационный доход, с которого он обязан уплатить налог на прибыль. При получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 40 НК РФ, то есть цены сложившиеся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных товаров (работ, услуг) в сопоставимых экономических условиях с учетом сезонных и иных скидок.

     Таким образом, Вам следует заключить с  физ. лицом  Договор безвозмездного  пользования  с элементами Договора аренды.

    При этом Вы  сможете ЛЕГАЛЬНО пользоваться  помещениями  (показывать площади инвесторам и кредиторам и т.д.).

    Смогу оказать услугу по редактированию Договора с учетом особенности Вашей ситуации, а также проконсультировать по успешному заключению сделки.  Необходимую инф. можете высылать на эл. почту Tomaraf@mail.ru

    С уважением Ф. Тамара


    21 Апреля 2013, 16:59
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Матюхин Игорь Владимирович
    Матюхин Игорь Владимирович, Юрист, г. Березники
    Общаться в чате

    Зачем придумывать велосипед и усложнять первоначально несложный вопрос. Одна сторона не хочет платить налоги, а другой важно чтобы помещение использовалось легально могло повлиять на инвесторов. Обычный договор аренды и все довольны, никаких сложностей и проблем. Арендодатель получает свои деньги и не заморачивается на налоги, у арендатора все легально и инвесторам можно показать. Нет желания тратить время на регистрацию — срок меньше года с последующей пролонгацией. Надо сделать чтобы наличие помещения стало более влиятельным фактором для инвесторов — долгосрочный договор и его регистрация. Тем более это не такой уж и долгий и сложный процесс.

    21 Апреля 2013, 21:15
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролова Надежда
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    А сколько примерно составляет госпошлина?

    Ст. 333.33 НК РФ


    22) за государственную регистрацию прав, ограничений
    (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого
     имущества, за исключением юридически значимых действий… :


    для физических лиц — 1 000 рублей;

    для организаций — 15 000 рублей;


    22 Апреля 2013, 12:23
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич

    Гос пошлина прописана в ст.333.33 НК РФ и для Вас как для ФЛ составит 1000 рублей

    22 Апреля 2013, 12:25
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист
    Общаться в чате

    В соответствие с п. 22 ст. 333 НК РФ, за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество для физических лиц — 1 000 рублей; для организаций — 15 000 рублей. Платит тот, у кого возникает зарегистрированное право. В Вашем случае — юрлицо, то есть госпошлина — 15000 р., а не 1000 р. 

    Согласно ст.13 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним», срок государственной регистрации права (и договора соответственно) на объекты недвижимого имущества составляет 20 дней. 

    22 Апреля 2013, 12:29
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролова Надежда
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

      И какое время занимает регистрация?


    Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О
    государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»


    П. 3. ст. 13 3. Государственная регистрация прав проводится
    втечение двадцати календарных дней со дня приема заявления и документов,
    необходимых для государственной регистрации
    , если иные сроки не установлены
    федеральным законом.

    Государственная регистрация ипотеки земельных участков
    зданий, сооружений, нежилых помещений проводится не позднее чем в течение
    пятнадцати рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для
    государственной регистрации, ипотеки жилых помещений не позднее чем в течение
    пяти рабочих дней с указанного дня.

    В случае, если ипотека возникла на основании нотариально
    удостоверенного договора об ипотеке, государственная регистрация ипотеки
    земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений проводится не позднее
    чем в течение пяти рабочих дней со дня приема заявления и документов,
    необходимых для государственной регистрации.

    Государственная регистрация прав на земельный участок и
    ограничений (обременений) этих прав проводится в сроки, предусмотренные для
    государственной регистрации прав на расположенные на этом земельном участке
    здания, строения или сооружения и ограничений (обременений) этих прав.

    Государственная регистрация договора об отчуждении объекта недвижимости
    и последующего перехода права на данный объект недвижимого имущества при
    одновременном приеме заявлений и документов, необходимых для государственной
    регистрации таких договора и перехода права, проводится в указанные в настоящем
    пункте сроки, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. 

    22 Апреля 2013, 12:29
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролова Надежда
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Госпошлину платит заявитель.

    Если с заявлением о государственной регистрации договора аренды обращается одна из сторон этого договора, то и плательщиком пошлины является обращающаяся сторона.
    В случае, если с заявлением о государственной регистрации обращаются обе стороны, то государственная пошлина уплачивается в соответствии с положениями, установленными п. 2 ст. 333.18 НК РФ.

    В зависимости от этого, и в договоре нужно верно указать (Арендодатель или Арендатор). Допустим следующий пункт договора: "Расходы по государственной регистрации изменений и дополнений к настоящему  Договору, а также, в случае его досрочного прекращения, соглашения о расторжении несет (Арендатор, Арендодатель)".

    22 Апреля 2013, 12:44
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист
    Общаться в чате

    Госпошлину платит заявитель.

    Госпошлина платится за регистрацию прав (аренды — владения и пользования), при этом платится пошлина в размере, предписанной тому, у кого возникают права. Росреестр именно так ее требует. Поэтому будет 15 т.р.

    22 Апреля 2013, 14:01
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролова Надежда
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Таким образом, Уважаемый Влад!

    Для Вас наиболее правильным и с минимальнымирасходами вариантом будет — заключение краткосрочного договора аренды сроком на 1 год (за минусом 1 дня), в котором нужно оговорить условие, что обязанность перечислять НДФЛ ложится на Вашу организацию.

    Можете обратиться за помощью в составлении договора.

    22 Апреля 2013, 14:21
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats