Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Банкротство и передача объекта долевого строительства
Добрый день!
Ситуация такая. В 2012 и 2013 годах мною были приобретены 4 объекта долевого строительства по договорам уступки требования. Во всех случаях эти уступки были согласованы застройщиком, во всех случаях была регистрация в Росреестре. При этом уступки требования во всех случаях были не первыми.
Однако в 2010 году в отношении застройщика была введена процедура наблюдения, а в 2011 году он был признан банкротом (согласования на уступки давал конкурсный управляющий). В данный момент в отношении застройщика ведется конкурсное производство. По сведениям ЕГРЮЛ застройщик находится в стадии ликвидации.
В 2013 году произошло подписание дополнительного соглашения к договору долевого строительства, в результате которого произошло объединение трех помещений в одно (четвертое осталось без изменений). Однако оно не было зарегистрировано, поскольку сменившийся конкурсный управляющий отказывается подавать документы на его регистрацию. Многоквартирный дом сдался в эксплуатацию, нежилые помещения поставлены на кадастровый учет (в том числе с учетом объединения помещений).
Вопрос - может ли конкурсный управляющий включить эти объекты в конкурсную массу и является ли его отказ в регистрации дополнительного соглашения уклонением от государственной регистрации?
Или же в данном случае необходимо проходить процедуру включения в реестр требований кредиторов?
Заранее спасибо.
Добрый день, Юрий.
Уточните, пожалуйста, этот момент
В 2013 году произошло подписание дополнительного соглашения к договору долевого строительства
Юрий
Кто подписывал от лица застройщика?
с 01.03.2013
правила о государственной регистрации
сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 558,
560, 574, 584, 609, 651, 658 ГК
РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после этой даты.
Федеральный закон от
30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ исключает необходимость государственной регистрации
сделок и предусматривает лишь регистрацию права и перехода права.
Толькосам переход
права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к
покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551
ГК РФ).
Договоры и другие
сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с
законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого
имущества на момент совершения сделки, являются основанием для государственной
регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения)
прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это исходит из п. 1 ст. 17
Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Таким образом, Вам надо
самому обратиться в Росреестр за регистрацией изменения права, которое
произошло в результате заключения дополнительного соглашения после 01.03.2013.
Отказ можно будет обжаловать в судебном порядке.
Добрый день. Юрий, срок подачи заявления на включение в реестр требований кредиторов — 2 месяца с даты официального опубликования об открытии конкурсного производства. Таким образом, этот срок пропущен. Если Вы подадите заявление сейчас, то Вас поставят за реестр, и Ваши требования будут удовлетворяться после удовлетворения всех требований тех кредиторов, которые встали в реестр вовремя.
Статья 201.10 Закона о банкротстве. Погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства
1. В ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.
Статья 201.11. Погашение требований участников строительства путем передачи им жилых помещений
1. В случае наличия у застройщика многоквартирного дома, строительство которого завершено, арбитражный управляющий не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты его утверждения (при завершении строительства в ходе конкурсного производства не позднее чем через шесть месяцев с даты его завершения) обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в этом многоквартирном доме
Юрий, прошу сообщить, эти обязанности управляющим выполнены?
Дополнительное соглашение между кем и кем было заключено?
может ли конкурсный управляющий включить эти объекты в конкурсную массу и является ли его отказ в регистрации дополнительного соглашения уклонением от государственной регистрации?
Юрий
Крупные сделки с имуществом банкрота могут производиться только с согласия конкурсного управляющего, а в данном случае факт регистрации означает изменение состояния конкурсной массы, поэтому полагаю, что конкурсный прав.
Можете пояснить, чем он мотивирует отказ в регистрации?
Добрый день, Юрий! Во-первых, для того, чтобы включить данные объекты в конкурсную массу, необходимо сначала оспорить сделки по отчуждению данных объектов в соответствии с главой III Закона " О банкротстве " и конкретно с. п.1 ст.61.6. С учётом того, что застройщик находится в стадии ликвидации, конкурсное производство по нему завершено, поэтому оспорить сделки по указанным выше основаниям уже нельзя.
Так как сделки не оспариваются, то отказ конкурсного управляющего вполне можно расценить, как уклонение от гос. регистрации и вы можете воспользоваться правами, предоставляемыми ст.165 ГК РФ.
Единственное, я не понял — вы зарегистрировали право собственности на объединённое помещение как на готовый объект недвижимости после ввода дома в эксплуатацию. Если да, то по этому помещению вообще нет повода для беспокойства.
Удачи вам!
Нет, права собственности не зарегистрированы, помещения поставлены на кадастровый учет, акты приема-передачи не подписаны.
Но в любом случае, если сделки заключены, то чтобы вернуть данные помещения в конкурсную массу необходимо признать сделки по уступке права требования недействительными, причём всю цепочку этих сделок. В конкурсную массу должны были войти деньги, уплаченные по договорам уступки застройщику. И к тому же если застройщик в стадии ликвидации, то конкурсное производство завершено — п.2-3 ст. 149 Закона «О банкротстве»
Юрий помещения были включены в реестр требований о передачи жилых помещений?
Когда дом сдан в эксплутацию?
Юрий у вас банкротство застройщика, это особая процедура (параграф 7 главы 9 ФЗ «о банкротстве). В данном случае ведется два реестра требований:
1.реестр денежных требований
2. реестр требований о передачи имущества.
Куда были внесены ваши требования?
Если в реестр требований о передачи имущества, то ваши квартиры не могут быть реализованы посредством торгов.
Конкурсный управляющий не позднее чем через 6 месяцев с момента завершения строительства дома должен был поставить вопрос на собирании участников строительства об обращении в Арбитражный суд ходатайства о погашении задолженности перед участниками строительства путем передачи им квартир.
Статья 201.11. Погашение требований участников строительства путем передачи им жилых помещений ФЗ „О банкротстве“
1. В случае наличия у застройщика многоквартирного дома, строительство которого завершено, арбитражный управляющий не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты его утверждения (при завершении строительства в ходе конкурсного производства не позднее чем через шесть месяцев с даты его завершения) обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в этом многоквартирном доме (далее — передача участникам строительства жилых помещений).
Юрий, пока вы не уточните моменты, невозможно полноценно разобраться в вашем вопросе:
.1 Ваши права тестирования, как участника строительства включены в реестр требований денежной компенсации или в реестр требований о передачи помещений?
2. Когда сдан дом?(получено разрешение на ввод в эксплуатацию дома)?
3. Ставился ли на собрании участников строительства вопрос о погашении задолжености перед участниками строительства, путем передачи им построеных помещений?
Здравствуйте!
Вопрос — может ли конкурсный управляющий включить эти объекты в конкурсную массу и является ли его отказ в регистрации дополнительного соглашения уклонением от государственной регистрации? Или же в данно
Юрий
На мой взгляд, ситуация не сложная.
Если конкурсное производство завершено (ликвидация), то не может.
Вполне можете его понуждать к государственной регистрации через суд. Если успеет ликвидироваться к этому моменту, то останется подавать иск о признании права собственности на помещения.
Если еще не завершено, включайтесь в реестр и требуйте.
В соответствие со ст. 201.4 закона «о несостоятельности (банкротстве)»,
1. С даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.
Сорри, не та статья. Приведенная выше была о жилых помещениях.
В соответствие со ст. 201.8 закона «о несостоятельности (банкротстве)»:
1. С даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам:
...
5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;
6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
Подписывал прежний конкурсный управляющий.
тогда о какой регистрации в Росреестре идет речь?