Заключение договора с УК пр принуждению застройщика

Question

Добрый день. В ибне 2014 года был заключен договор долевого участия на строительство квартиры в многоквартирном доме. Данный договор содержит такой пункт: «Не позднее 10 дней с даты приемки от Застройщика по акту объекта долевого строительства, заключить с органищацией, которой Застройщик передал объект недвижимости на техническое обслуживание после ввода его в эксплуатацию, договор об оказании услуг по содержанию и технической эксплуатации мест общего пользования с оплатой пропорционально площади объекта долевого строительства в общей площади всех объектов долевого строительства в объекте недвижимости ». При этом за нарушение данного пункта в дду предусмотрен наказание в виде штрафа в размере 60 тыс.руб. + возмещение Застройщику причиненных данным нарушением убытки. В памятке по приемке объекта и оформлению права собственности на него, котопую выдаёт Застройщик также указано обязательство «Подписав акт приемки квартиры/помещения, необходимо заключить договор об оказании услуг по содержанию и технической эксплуатации дома с Управляющей компанией». Все выдержки приведены дословно. При этом при приемке квартир в подъезде дома человек от ук подсовывает листки для подписи, в на которых карандашом написано «на домофон» и «на видеонаблюдение». Вопрос такой: насколько правомерно включение такого пункта в дду, и взимание штрафов за его невыполнение? Получается, что застройщик навязывает нам заключние договора с той ук, которую мы не выбирали и которая конкурс не выигрывала? Заключив такой договор, не высказываем ли мы согласие на ту ук, которую мы не выбирали и которая в конкурсе не участвовал? Как поступить в данной ситуации, если данная ук не устраивает дольщиков, но мы ещё не собственники (дреса дому не присвоено), т.е.не можем провести собрание собственников для выбора управления домом, а заключить договор нас обязал застройщик в дду?

Вагиз Ахмадиев · Answer

Здравствуйте! Сейчас можно обратиться в суд иском о признании данного пункта договора незаконным и недействительным. Действительно Вам навязывается конкретная УК, у Вас нет право выбора — это незаконно. Вы сторона договора, поэтому иск можете подать сейчас, не ожидая регистрации права собственности.

Александр Самарин · Answer

Здравствуйте. В соответствии со ст. 161 ЖК РФ 13. В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. 14. До заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, Это участники долевого строительства) и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. То есть пока муниципалитет или общее собрание не выбрали УК для данного дома, застройщик может заключить договор с УК на обслуживание данного дома. Так что включение самого пункта об УК правомерно. и взимание штрафов за его невыполнение? Анастасия А вот это нет, никакие штрафы не должны фигурировать в таком пункте. Заключив такой договор, не высказываем ли мы согласие на ту ук, которую мы не выбирали и которая в конкурсе не участвовал? Анастасия Эт о временная УК до выбора новой. Как поступить в данной ситуации, если данная ук не устраивает дольщиков, но мы ещё не собственники (дреса дому не присвоено), т.е.не можем провести собрание собственников для выбора управления домом, а заключить договор нас обязал застройщик в дду? Анастасия Заключать придётся. Но можете потянуть время, т.к. договор управления считается заключенным именно с момента подписания договора сторонами. Пошлите застройщику протокол разногласий. пока рассмотрят, потом ответ пришлют, Вы его рассмотрите и т.д. Сомневаюсь, что застройщик в суд пойдёт, чтобы понудить заключить такой договор. И параллельно подайте заявление в администрацию о выборе УК, пока дом не введён в эксплуатацию, они это сделать не смогут, но напомнить стоит о такой их обязанности, иначе забудут и не будут никакой конкурс проводить.

Федор Миндзар · Answer

Согласно ст.161 ЖК РФ Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Навязывать застройщик указанный способ не вправе. В структуру обязательных платежей плата за домофон и видеонаблюдение не входит, поэтому Вы вправе отказаться от указанных услуг в любое время!

Анастасия Наумова · Answer

Здравствуйте. При строительстве нового дома отбором УК занимается орган местного самоуправления — Администрация. Она проводит конкурс, выбирает УК, УК заключает договор с Застройщиком. При этом ЖК, действительно, говорит о том, что собственники жилых помещений обязаны заключить договор с такой УК. До отбора такой УК Застройщик может сам осуществлять управление либо заключить договор с любой УК: ЖК РФ, ст. 161 13. В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации н а официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. 14. До заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. В описанном Вами случае в договоре описан второй вариант — что Застройщик выберет УК для управления домом. Хотя написано про обслуживание, а не управление, далее речь идет про Управляющую компанию. По указанной схеме в законе нет оговорки, что собственники обязаны заключить с такой компанией договор управления — этот договор заключает Застройщик с Управляющей компанией в течение 5 дней с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома. Поэтому говорить о штрафах за отказ в подписании договора просто неуместно. Данное условие с очень большой долей вероятности будет признано судом незаконным и необоснованным. С другой стороны — если дом сдан в эксплуатацию, Застройщик просто обязан выбрать УК, пока Администрация готовит и проводит конкурс, ведь управлять домом нужно. Собственники пока лишены права самостоятельно выбрать себе УК — Жилищный кодекс этого не предусматривает. Тем более, что даже адреса еще нет, собрание провести и не получится. Поэтому в этой части Застройщик действует в рамках закона. После того, как Администрация выберет УК, Вы сможете провести собрание и сменить ее, если по итогам работы у нее будет ненадлежащее качество. Либо создать ТСЖ.

Евгений Горюнов · Answer

В Вашем случае действует ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей» Статья 16. Недействительность условий договора, ущемляющих права потребителя 1. Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме. Таким образом Вы вправе не исполнять положения данного пункта и не подписывать договор с УК

Денис Форостовский · Answer

Доброго времени суток Уважаемая Анастасия!! Жилищный кодекс предусматривает 3 способа управления многоквартирным домом Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом 2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем шестнадцать;(в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 255-ФЗ) 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией. Фактически Вам навязывают первый вариант (непосредственное управление) когда правоотношения оформляются прямыми договорами между собственниками квартир и лицами, выполняющими работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом 2.1. При осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Однако согласно ч.3 этой статьи ЖК 3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. То есть вам во первых навязывают услуги а во вторых предлагают заключить договор на содержание и обслуживание дома в обход закрепленной в ЖК процедуре (что не законно) В виду сказанного выше данный пункт договора является оспаримой (как противоречащий закону). В вашем случае лучше побыстрее признать этот пункт договора недействительным (как вам советует уважаемый Ахмадиев Вагиз) Ст. 168 ГК РФ … сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Оспоримая сделка признается недействительно в судебном порядке по заявлению стороны договора (вы можете подать такое заявление) Вслучае признаия сделки недействительной действуют следующие последствия: ст. 167 ГК РФ1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью , и недействительна с момента ее совершения.Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. 2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. Признание недействительным этого пункта договора не влечет недействительности остального договора ст. 180 ГК РФ Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. По делам о признании оспоримой сделки недействительной действует срок исковой давности равный одному году. Желаю Удачи!!!

Евгений Батчаев · Answer

Здравствуйте. Насколько я понимаю, УК будет выбирать застройщик или администрация(в порядке конкурса) в том случае если большинство квартир или нежилых помещений в МКД не проданы застройщиком конечным собственникам. То есть, в такой ситуации, когда невозможно собрать кворум для общего собрания собственников, так как, на текущий момент, собственники владеют менее половиной площади многоквартирного дома. В случае же если кворум собирается, то можно избрать любую управляющую компанию, либо сменить форму управления многоквартирным домом и никто не сможет ограничить права собственников на управление домом. Кстати если в доме более половины квартир в муниципальной собственности, то управление таким домом возможно только УК, выбранной в результате конкурса. Считаю, что в условиях заданного вопроса следует дождаться продажи большей части дома и затем, если нужно, провести собрание об изменении формы управления, либо выборе новой УК.