Консультируйтесь с юристом онлайн

156 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
156 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Недвижимость

Отмена сделки купли продажи

Здравствуйте,мы купили 3/5доли дома за мат капитал+доплата.но Пенсионный Фонд нам отказал в выплате.сославшись на то что у нас не выделена доля в натуре. Риэлтор кто нам продавал дом выступал в роли продавца по доверенности.мы вынесли предоплату а размере 150000,договор купли продажи прошёл регистрацию в юстиции,а в пенсионном отказали по причине нарушения правил подачи заявления на получение И распоряжение мат капиталом.риэлтор теперь от всего открещиваться,говорит это ваши проблемы.сейчас мы хотим признать договор недействительным в силу сложившихся ситуаций независящих от нас.на мировое соглашение риэлтор не идёт,Подскажите как дальше действовать в такой ситуации и какова вероятность возврата денежных средств на которые были написаны расписки.заранее спасибо!

31 Января 2015, 21:02, вопрос №709332 Екатерина
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (18)

  • Юрист - Лия
    Белозерова Лия
    Юрист, г. Уфа
    • 132ответа
    • 61отзыв

    уточните, пожалуйста, вопрос: в договоре купли-продажи указана оплата части именно материнским капиталом ?

    31 Января 2015, 21:05
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Да в договоре было указано оплата материнским капиталом

    31 Января 2015, 21:15
  • Адвокат - Елена
    Никольская Елена
    Адвокат, г. Санкт-Петербург
    • 334ответа
    • 154отзыва

    Основания для признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной

    Сделка купли-продажи может быть признана недействительной только по судебному решению на основании следующих статей Гражданского Кодекса:

    Статья 45. Последствия несоблюдения формы договора.
    Несоблюдение формы договора, которую требует закон, влечет за собой недействительность договора только в случае, если это прямо указанно в законе.

    Статья 46. Последствия несоблюдения простой письменной формы.
    Несоблюдение простой письменной формы, которая требуется законом, лишает стороны в случае спора ссылаться для подтверждения договора на показания свидетелей, в случаях, прямо указанных в законе, влечет за собой недействительность договора с последствиями, предусмотренными частью второй статьи 48 ГК.

    Статья 47. Обязательность нотариальной формы и последствия ее несоблюдения.
    Нотариальное удостоверение договоров обязательно в случаях, установленных в законе. Несоблюдение в этих случаях нотариальной формы влечет за собой недействительность договора с последствиями, предусмотренными частью второй 48 статьи этого Кодекса. Если одна из сторон полностью или частично исполнила договор, который требует нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от нотариального удостоверения договора, суд в праве по требованию стороны, которая исполнила договор, признать договор действительным. В этом случае следующее нотариальное удостоверение договора не требуется.

    Статья 48. Недействительность сделки, которая не соответствует требованиям закона.
    Недействительной является такая сделка, которая не соответствует требования закона. В том числе ущемляет личные или имущественные права неполнолетних детей. По недействительной сделке каждая из сторон обязана вернуть другой стороне все полученное по сделке, а при невозможности вернуть полученное в натуре — возместить его стоимость деньгами, если иные последствия недействительности договора не предусмотрены законом.

    Статья 49. Недействительность сделки заключенной, с целью противоречащей интересам государства и общества.
    Если сделка заключена с целью заведомо противной интересам государства и общества, то при наличии умысла у обеих сторон — в случае исполнения договора обеими сторонами — в доход государства взыскивается все полученное ними по договору, а в случае исполнения договора одной стороной с другой стороны взыскивается в доход государства все полученное нею и все причитающееся с неё первой стороне на возмещение полученного. При наличии умысла только у одной стороны все полученное ею по договору должно быть возвращено другой стороне, а полученное последней или принадлежащее ей на возмещение исполненного взыскивается в доход государства.

    Статья 50. Недействительность сделки юридического лица, которая противоречит её целям.
    Недействительной является такая сделка, которая заключена юридическим лицом не в соответствии с его целями и деятельностью. К таким договорам соответственно применяются последствия предусмотренные ст.48, или ст.49. ГК.

    Статья 51. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, который не достиг 15 лет.
    Недействительной признаётся сделка, заключенная несовершеннолетним, не достигшим 15 лет, кроме мелких бытовых сделок. Каждая из сторон по такой сделке, обязана вернуть другой стороне все полученное нею по такой сделке, а в случае невозможности возврата полученного в натуре возместить его стоимость деньгами. Дееспособная сторона обязана кроме этого возместить другой стороне понесенные её расходы, утрату или повреждение её имущества, если она знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.

    Статья 52. Недействительность сделки совершенной гражданином, признанным недееспособным.
    Недействительной признаётся сделка, совершенная гражданином признанным недееспособным по причине душевной болезни или слабоумия. К такой сделке применяются последствия предусмотренные ст.51 ГК.

    Статья 53. Недействительность сделки заключенной несовершеннолетним в возрасте от 15-18 лет.
    Сделка, совершенная неполнолетним от 15- до 18 лет без согласия его родителей (усыновителей) или попечителей, может быть признана недействительной по иску его родителей (усыновителей) или попечителей. Если такая сделка признана недействительной, к ней применяются последствия предусмотренные ст.51. ГК. Правила этой статьи не распространяются на сделки, совершенные в соответствии с частью 2ст.13.ГК.

    Статья 54. Недействительность сделки, совершенной гражданином, ограниченным в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами.
    Договор, заключенный без согласия опекуна гражданином, ограниченным в дееспособности в следствии злоупотреблением спиртными напитками и наркотическими средствами, признается судом недействительным по иску опекуна. Если такая сделка признана недействительной, к ней применяются последствия предусмотренные ст.51.ГК. Правила этой статьи не распространяются на мелкие бытовые сделки.

    Статья 55. Недействительность сделки, заключенной гражданином не способным понимать значение своих действий.
    Сделка, заключенная гражданином, хоть и дееспособным, но который в момент заключения сделки находился в состоянии, когда он не мог понимать значение своих действий, или руководить ими, может быть признана судом по иску этого гражданина недействительной. Если такая сделка признана недействительной, то каждая из сторон обязана вернуть полученное имущество в натуре, а при невозможности вернуть в натуре — возместить его стоимость. Стороне, которая в момент заключения сделки не понимала значение своих действий или не могла руководить ими, возмещаются другой стороной понесенные расходы, утрата или повреждение имущества, если она знала или должна была знать о таком состоянии лица, которое заключило с ней сделку.

    Статья 56. Недействительность сделки, заключенной в результате ошибки.
    Сделка, заключенная в результате ошибки, которая имеет существенное значение, может быть признана недействительной по иску стороны, которая действовала под влиянием ошибки. Если такая сделка признана недействительной, то каждая из сторон обязана вернуть другой стороне все полученное по сделке, а при невозвращении полученного в натуре — возместить его стоимость. Кроме того, сторона, по иску которой, сделка признана недействительной, в праве требовать от другой стороны возмещение затрат, утери или повреждения своего имущества, если докажет, что ошибка произошла по вине другой стороны. Если это не будет доказано, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне понесенные расходы, утрату или повреждение её имущества.

    Статья 57. Недействительность договора, заключенного вследствие обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны со стороной или в результате тяжких обстоятельств.
    Сделка, заключенная вследствие обмана, насилия или угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также, сделка, которую гражданин был вынужден заключить на крайне невыгодных для себя условиях вследствие стечения тяжких обстоятельств, может быть признана недействительной по иску потерпевшего или по иску государственной или общественной организации. Если договор признан недействительным по одной из указанных причин, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по договору, а при невозможности возврата полученного в натуре — возвращается его стоимость. Имущество, полученное по договору потерпевшим от другой стороны (или принадлежащее ему), обращается в доход государства. При невозможности передать имущество в доход государства в натуре — взыскивается его стоимость. Кроме того, потерпевшему возмещаются другой стороной понесенные ним расходы, утрата, или повреждение его имущества.

    Статья 58. Недействительность мнимой и притворной сделок.
    Недействительным является договор, совершенный лишь для вида, без намерения создать юридические последствия (мнимый договор). Если договор заключен с целью прикрыть другой договор (притворная сделка), то применяются правила, которые регулируют тот договор, который стороны в действительности имели ввиду.

    Статья 59. Момент, с которого сделка считается недействительной.
    Сделка, признанная недействительной, считается недействительной с момента её заключения. Однако если из самого смысла договора вытекает, что она может быть прекращена только в будущем, действие договора считается недействительным и прекращается на будущее.

    Статья 60. Последствия недействительности части договора.
    Недействительные части договора не влекут за собой недействительность остальных её частей, поскольку можно допустить, что договор был бы заключен без включения недействительной его части.

    Указанные основания являются исчерпывающими для признания гражданских сделок недействительными.

    из этого следует, что у вас нет оснований.

    вы просто идете в суд и просите расторгнуть договор по причине отказа пенсионного фонда.

    31 Января 2015, 21:06
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Лия
    Белозерова Лия
    Юрист, г. Уфа
    • 132ответа
    • 61отзыв

    Отказ ПФ кстати правомерен в случае если приобретаемая Вами 3/5 доля не может быть обособлена (соответствовать изолированной части дома, например быть его отдельной комнатой).Если есть такая возможность — обжалуйте отказ ПФ в судебном порядке, основывайтесь на техническом плане, согласии остальных сособственников. 

    31 Января 2015, 21:09
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    В документах которые у нас есть не выделена доля в натуре,техплан дома старый,в пенсионном сказали что с этими документами и суд вам откажет.кто должен приводить документы в надлежащий вид.мы на основании этого можем признать сделку недействительной?

    31 Января 2015, 21:38
  • Юрист - Лия
    Белозерова Лия
    Юрист, г. Уфа
    • 132ответа
    • 61отзыв

    Обратитесь с суд с иском о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств (на основании ст. 451 ГК РФ), в доказательство предоставьте письменный отказ ПФ. 

    31 Января 2015, 21:18
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Есть одно но в договоре ещё есть пункт который мы прописано,там прописано что если Пенсионный не перечислит то мы должны оплатить из собственных средств.как быть в такой ситуации.

    31 Января 2015, 21:24
  • Юрист - Лия
    Белозерова Лия
    Юрист, г. Уфа
    • 132ответа
    • 61отзыв

    Усложнилась ситуация. Инициатива риэлтера полагаю включить такой пункт? Если нет возможности оплачивать — это существенное нарушение Вами принятых на себя обязательств. Но при этом переход права собственности уже зарегистрирован. Тогда предложение о расторжении может исходить от продавца. Уплаченная Вами сумма подлежит возврату, но продавец вправе требовать компенсации своих убытков от такого расторжения (например, если снизилась цена  аналогичной недвижимости на рынке). Обязательно письменно уведомите продавца о невозможности оплаты в полном объеме, укажите причину. 

    31 Января 2015, 21:32
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    мы хотим написать соглашение чтобы разойтись мирным путем без суда,что делать если продавец откажется подписывать.в договоре указана сумма 50000 в случае неисполнения пункта договора.мы ей отдали 150000,можем ли рассчитывать на возврат 100000.спасибо!!!

    31 Января 2015, 21:59
  • Юрист - Лия
    Белозерова Лия
    Юрист, г. Уфа
    • 132ответа
    • 61отзыв

    есть же расписка продавца о получении 150 тыс? Если сумма продажи намеренно снижена в целях ухода от налогообложения — вы в одной связке по сути, оба совершаете налоговое правонарушение. Укажите продавцу на свое намерение сообщить об этом, если продавец откажется возвращать деньги. В любом случае после расторжения договора, удержание продавцом денег безосновательно.  

    31 Января 2015, 22:04
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Все расписки есть,от налогов не уходили.просто риэлтор(продавец)категорически отказываеться возвращать денежные средства которые подкреплены расписками и утверждает что даже суд не может принудить к возврату.

    31 Января 2015, 22:10
  • Юрист - Лия
    Белозерова Лия
    Юрист, г. Уфа
    • 132ответа
    • 61отзыв

    Вы уже собственник. Продавцу придется обратиться в суд в любом случае, ведь оплата не была произведена в полном объеме. По сути, положение продавца хуже Вашего. 

    31 Января 2015, 22:22
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Подскажите нужно ли тогда составлять соглашение за баснословные деньги если знаем что она его не подпишет?что вы посоветуете сидеть и ждать повестку а суд или предпринимать какие то действия что бы не оказаться и без того дурацком положении?

    31 Января 2015, 22:31
  • Юрист - Лия
    Белозерова Лия
    Юрист, г. Уфа
    • 132ответа
    • 61отзыв

    Для начала уведомить продавца о причинах неоплаты, предложите рассрочку как вариант. Далее предложить заключить соглашение о расторжении договора купли-продажи (с регистрацией в Росреестре), это не стоит баснословных денег. С этого момента исчерпаются разумные меры с Вашей стороны. Далее смотрите на реакцию продавца. 

    31 Января 2015, 22:44
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    А если она не согласна на растожение мирным путём сделки. Мы ей этот вариант уже предлагали? Стоит ли нам его вообще писать?может лучше подождать пока она сама на нас в суд подаст? ?

    31 Января 2015, 22:54
  • Адвокат - Елена
    Никольская Елена
    Адвокат, г. Санкт-Петербург
    • 334ответа
    • 154отзыва

    -

    Есть одно но в договоре ещё есть пункт который мы прописано, там прописано что если Пенсионный не перечислит то мы должны оплатить из собственных средств.

    Екатерина

    это не изменяет ситуацию. ну и что? денег нет, не рассчитали, по этому платить не можем. суд- расторгни договор. и суд расторгнет договор- им отдаст доли в доме, а вам присудит деньги.

    31 Января 2015, 22:45
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Елена
    Никольская Елена
    Адвокат, г. Санкт-Петербург
    • 334ответа
    • 154отзыва

    нет. не нужно, она же скорее всего, будет просить взыскать деньги, а там штрафы по закону… вам зачем это?

    31 Января 2015, 22:58
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Извините, я не понимаю как же нам быть в нашей ситуации? Нам писать это соглашение или же ждать когда она на нас в суд подаст?

    31 Января 2015, 23:06
  • Адвокат - Елена
    Никольская Елена
    Адвокат, г. Санкт-Петербург
    • 334ответа
    • 154отзыва

    1. вам нужно в письменном виде предложить ей расторгнуть Договор. выслать письмом по ее адресу регистрации и установить срок для ответа. Договор какой? простая письменная?

    2. после истечения срока можно идти в суд с требование о расторжении договора и возврата все в первоначальное положение- дом ей, деньги вам.

    31 Января 2015, 23:08
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Договор простой типовой.мы хотим составить мировое соглашение:нам деньги вам дом без суда и заморочек,но продавец не хочет.говорит если хотите миром освободите жил площадь без возврата денег,если нет то только через суд.кто должен подать в суд:мы или продавец?спасибо

    31 Января 2015, 23:21
  • Юрист - Лия
    Белозерова Лия
    Юрист, г. Уфа
    • 132ответа
    • 61отзыв

    попробуйте договариваться в продавцом. иных же источников оплаты у вас нет? Если продавец не пойдет на уступки, ждите его дальнейших активных действий. 

    31 Января 2015, 23:09
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Лия
    Белозерова Лия
    Юрист, г. Уфа
    • 132ответа
    • 61отзыв

    2. после истечения срока можно идти в суд с требование о расторжении договора и возврата все в первоначальное положение- дом ей, деньги вам.

    Никольская Елена

    а какие в данном случае основания для инициирования судебного разбирательства у покупателя? имеется нарушение им обязательств, а отказ ПФ не является существенным изменением обстоятельств. Полагаю, что в иске суд откажет. Другое дело если в суд обратиться именно продавец. 

    31 Января 2015, 23:16
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Елена
    Никольская Елена
    Адвокат, г. Санкт-Петербург
    • 334ответа
    • 154отзыва

    не считаю, что отказ ПФ не существенное обстоятельство, суды сейчас слушают и слышат.

    если они не хотят понудить может суд. можете вы обратиться.

    договор простой типовой- это не ответ- у нотариуса или на коленке сами распечатали и на регистрацию? если нотариальный- то и расторгать через него и лучше уведомлять тоже через него.

    31 Января 2015, 23:24
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Договор не наториальный,как вы и сказали на коленке.на мировое соглашение не идет.говорит что всё через суд.мы так поняли что она должна подать на нас в суд?так ли это?и если уведомлять письменно продавца по месту регистрации то он там не проживает.и если все таки уведомлять то в какой форме и каким письмом

    31 Января 2015, 23:40
  • Адвокат - Елена
    Никольская Елена
    Адвокат, г. Санкт-Петербург
    • 334ответа
    • 154отзыва

    в любом случае- уведомление о желании расторгнуть из-за отказа ПФ- надо. по месту ее регистрации( указано в договоре) письмом с уведомлением. проживает или нет не важно. если вам известен еще адрес- туда такое же.

    и ждите… ремонт и пр- не производите.

    в итоге- если пройдет 30 дней- в суд. не тяните.

    31 Января 2015, 23:45
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Как лучше поступить?уведомить продавца в простой письменной форме от руки или юридически грамотно у юриста,коллегию адвокатов.

    31 Января 2015, 23:57
  • Адвокат - Елена
    Никольская Елена
    Адвокат, г. Санкт-Петербург
    • 334ответа
    • 154отзыва

    да нет- сами напишите- мол- увы, платить не можем, вот отказ ПФ так что предлагаем расторгнуть договор и мы возвращаем дом, а вы деньги. если согласны сообщите в письменном виде до… числа.

    01 Февраля 2015, 00:01
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    СПАСИБО БОЛЬШЕ!!!

    01 Февраля 2015, 00:10
  • Адвокат - Елена
    Никольская Елена
    Адвокат, г. Санкт-Петербург
    • 334ответа
    • 154отзыва

    не за что- напишите- можете прислать. я посмотрю...

    01 Февраля 2015, 00:10
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Мы набросаем вам пришлем!вы нас подкоректируете?

    01 Февраля 2015, 00:14
  • Адвокат - Елена
    Никольская Елена
    Адвокат, г. Санкт-Петербург
    • 334ответа
    • 154отзыва

    да. и вы мне ничего не должны.

    01 Февраля 2015, 00:16
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.