Консультируйтесь с юристом онлайн

1056 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
1056 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Недвижимость

Новация к Договору пожизненного содержания с иждивением

Добрый день!

В октябре 2003 года между моей мамой и бабушкой был заключен Договор пожизненного содержания с иждивением, по которому мама получила в собственность однокомнатную квартиру (площадь 32 кв.м), а бабушка пожизненное содержание в виде обеспечения питанием, одеждой, уходом и необходимой помощью и правом бесплатного пожизненного пользования данной квартирой (стоимость данного материального обеспечения определена договором в 15 МРОТ).

Бабушка в данной квартире прописана, но сейчас проживает по другому адресу вместе с мамой.

В настоящий момент есть необходимость продать данную квартиру, но сначала необходимо снять с нее обременение.

Хотелось бы уточнить есть ли возможность сделать Новацию к Договору пожизненного содержания с иждивением и заменить квартиру, на которой есть обременение, на другую квартиру, которая принадлежит 1/2 моей маме и 1/2 мне (общая площадь квартиры 42 кв.м)?

1.Каким образом можно сделать такую новацию?

2. У мамы сменился паспорт, нужно ли получать новый документ в регистрационной палате?

В новом паспорте стоит штамп о старом паспорте.

2. Пункт 5 в договоре гласит о праве бесплатного пожизненного пользования квартирой.

Пункта об обязательной регистрации в данной квартире нет. Должны ли мы заранее прописать бабушку в другую квартиру или это можно сделать позднее после заключения новации?

3. Площадь 1/2 квартиры, которая принадлежит маме, в новой квартире меньше, чем в площадь квартиры с обременением.

Это влияет на дополнение к договору?

4. Каким образом нам оформить новацию? и где регистрировать?

если это необходимо могу отдельно направить документы, тк файл большой.

29 Января 2015, 13:49, вопрос №706952 Ирина, г. Москва
1000 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (15)

  • Юрист - Эдуард
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Самара
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Ирина! Ваш вопрос принят в работу. Для подготовки ответа потребуется некоторое время.

    29 Января 2015, 13:52
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    документы можно посмотреть здесь:

    https://yadi.sk/i/k4qWdPnReKLMR

    29 Января 2015, 14:03
  • Все услуги юристов в Москве
    Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
    с юристами в каждом городе о лучшей цене.
  • Адвокат - Владислав
    получен
    гонорар
    50%
    Адвокат, г. Челябинск
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Ирина! Ответ на ваш вопрос уже готовится и будет представлен в ближайшее время.

    29 Января 2015, 13:52
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Эдуард
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Самара
    Общаться в чате

    В Вашем случае необходимо прекращать один договор ренты и заключать новый договор на другую 1/2 в том же порядке, через нотариуса. Возможность заменить один объект на другой законом не предусматривается.

    Согласно ГК РФ право требовать прекращения договора ренты возможно либо со смертью получателя ренты, либо по ее инициативе.

    Статья 605. Прекращение пожизненного содержания с иждивением[Гражданский кодекс РФ] [Глава 33] [Статья 605]

    1. Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.

    2. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных статьей 594 настоящего Кодекса. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

    Статья 594. Выкупная цена постоянной ренты
    [Гражданский кодекс РФ] [Глава 33] [Статья 594]

    1. Выкуп постоянной ренты в случаях, предусмотренных статьями 592 и 593 настоящего Кодекса, производится по цене, определенной договором постоянной ренты.
    2. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.
    3. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по правилам, предусмотренным пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса.

    Исходя из изложенного можно либо оформить что получатель ренты получил выкупную стоимость квартиры (например можно взять за основу инвентаризационную стоимость указанную в договоре), и тогда снимется обременение квартиры, в связи с его исполнением. О прекращение договора ренты необходимо уведомить Росреестр, и они снимут обременение на квартиру, и ее можно будет продавать.

    И уже после этого можно заключать новый договор ренты на 1/2 долю в другой квартире.

    29 Января 2015, 14:24
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Правильно я поняла, что вы предлагаете через нотариуса оформить выкуп ренты за 88344 руб (инвентаризационную стоимость)? как оформляется, что бабушка получила эти деньги?

    Как заключить новый договор ренты, если другая квартира (1/2) уже принадлежит маме? что тогда бабушка будет давать в свою очередь в новом договоре?

    29 Января 2015, 15:07
  • Юрист - Эдуард
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Самара
    Общаться в чате

    2. У мамы сменился паспорт, нужно ли получать новый документ в регистрационной палате?

    Ирина

    То что у мамы сменился паспорт, для данных процедур значение не имеет.

    29 Января 2015, 14:32
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Владислав
    получен
    гонорар
    50%
    Адвокат, г. Челябинск
    Общаться в чате

    Хотелось бы уточнить есть ли возможность сделать Новацию к Договору пожизненного содержания с иждивением и заменить квартиру, на которой есть обременение, на другую квартиру, которая принадлежит 1/2 моей маме и 1/2 мне (общая площадь квартиры 42 кв.м)?

    1.Каким образом можно сделать такую новацию?

    Ирина, практика говорит, о том, что новацию в данном случае применить не получиться. Все дело в том, что вы как собственник другого жилого помещения не являетесь стороной первоначальной сделки.

    А вот продать квартиру можно, не расторгая договора пожизненного содержания с иждивением.

    Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты (604 ГК РФ).

    Есть еще вариант, снимаете с согласия получателя ренты обременения, затем дарите получателю ренты свои доли в квартире, и новируете обязательства соглашением.

    2. У мамы сменился паспорт, нужно ли получать новый документ в регистрационной палате?

    Получать новое свидетельство не нужно.

    2. Пункт 5 в договоре гласит о праве бесплатного пожизненного пользования квартирой.

    Пункта об обязательной регистрации в данной квартире нет. Должны ли мы заранее прописать бабушку в другую квартиру или это можно сделать позднее после заключения новации?

    Необязательно. Регистрация, это уже другие отношения. Но по требованию получателя ренты должны зарегистрировать.

    3. Площадь 1/2 квартиры, которая принадлежит маме, в новой квартире меньше, чем в площадь квартиры с обременением.

    Это значения не имеет.

    4. Каким образом нам оформить новацию? и где регистрировать?

    Соглашение необходимо удостоверить нотариально, затем произвести регистрацию обременения в органе регистрации.

    С уважением, Владислав Быков


    29 Января 2015, 15:25
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Владислав, я собственник только 1/2 новой квартиры - это мешает новации, правильно я понимаю? разве мама не может сделать новое обременение на свою часть (1/2 новой квартиры)? Т.е. чтоб сделать новацию я должна маме подарить свою 1/2 квартиры? какие с этим могут быть связаны налоги?

    Вариант продажи с учетом обременения квартиры нас не устраивает, тк это существенно снижает ее рыночную стоимость.

    Что Вы думаете о варианте с выкупом ренты?

    29 Января 2015, 15:38
  • Адвокат - Владислав
    получен
    гонорар
    50%
    Адвокат, г. Челябинск
    Общаться в чате

    Владислав, я собственник только 1/2 новой квартиры — это мешает новации, правильно я понимаю? разве мама не может сделать новое обременение на свою часть (1/2 новой квартиры)? Т.е. чтоб сделать новацию я должна маме подарить свою 1/2 квартиры? какие с этим могут быть связаны налоги?

    Вариант продажи с учетом обременения квартиры нас не устраивает, тк это существенно снижает ее рыночную стоимость.

    Что Вы думаете о варианте с выкупом ренты?

    Да это мешает новации и не только. Тут вопрос в чем, в том что если сделать соглашение и новировать обязательства, обременить Вашу квартиру или долю, то получатель ренты собственником то не является. Вот тот вариант который я предложил, считаю оптимальным.

    Ирина, полагаю это невозможно. Ст. 594 ГК РФ это из другой «оперы» это вообще постоянная рента, а у нас с Вами пожизненное содержание с иждивением.



    29 Января 2015, 15:51
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    значит мне необходимо подарить маме свою долю в нашей общей квартире (уточните про налоги!).

    если мама станет единственным собственником нашей квартиры, то можно сделать новацию к Договор пожизненного содержания с иждивением и заменить там квартиру,

    верно?

    29 Января 2015, 15:59
  • Адвокат - Владислав
    получен
    гонорар
    50%
    Адвокат, г. Челябинск
    Общаться в чате

    Вариант продажи с учетом обременения квартиры нас не устраивает, тк это существенно снижает ее рыночную стоимость.

    Обременение с квартиры получателя ренты снимите, продадите её, свои доли подарите и снова будет обременение уже на вашу квартиру.


    29 Января 2015, 15:52
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Владислав
    получен
    гонорар
    50%
    Адвокат, г. Челябинск
    Общаться в чате

    значит мне необходимо подарить маме свою долю в нашей общей квартире (уточните про налоги!).

    если мама станет единственным собственником нашей квартиры, то можно сделать новацию к Договор пожизненного содержания с иждивением и заменить там квартиру,

    верно?

    Ирина, более правильный вариант через отчуждение. Но можно попробовать применить новацию на новую квартиру, тут многое будет зависеть позиции регистрирующего органа. Везде разная правоприменительная практика.

    Налог с дарения близким родственникам не платится.


    29 Января 2015, 16:02
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    не совсем поняла, что значит "отчуждение". можно расписать по-шагово что необходимо сделать.

    как нам понять какая позиция у регистрирующего органа?

    29 Января 2015, 16:05
  • Адвокат - Владислав
    получен
    гонорар
    50%
    Адвокат, г. Челябинск
    Общаться в чате

    не совсем поняла, что значит «отчуждение». можно расписать по-шагово что необходимо сделать.

    как нам понять какая позиция у регистрирующего органа?

    Ирина я Вам предлагаю такой вариант:

    1. С согласия получателя ренты отчуждаете квартиру (продаете).

    2. Дарите свои доли.

    3. Расторгаете договор пожизненного содержания.

    4. Заключаете новый договор с новым объектом.

    Или:

    1. Заключаете соглашение и новируете обязательства новым объектом (долей например).

    2. Идете с соглашением и снимаете обременение.

    3. Обременяете новый объект.

    4. Продаете квартиру.

    29 Января 2015, 16:12
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Владислав
    получен
    гонорар
    50%
    Адвокат, г. Челябинск
    Общаться в чате

    Если пойдете по второму варианту, Вам нужно тщательно проработать соглашение, удостоверить сделку нотариально, за одно проконсультироваться с нотариусом по такому варианту, так как у нотариусов свои взгляды бывают.

    29 Января 2015, 16:14
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    спасибо! второй вариант подходит больше. буду общаться с нотариусом.

    29 Января 2015, 16:17
  • Адвокат - Владислав
    получен
    гонорар
    50%
    Адвокат, г. Челябинск
    Общаться в чате

    спасибо! второй вариант подходит больше. буду общаться с нотариусом.

    Всего доброго! Мне очень даже интересно, как на это посмотрит нотариус и регпалата. Ведь получатель ренты собственником являться не будет во втором варианте.


    29 Января 2015, 16:24
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    т/е как я правильно поняла практики такой нет, и мы будем первопроходцами!

    29 Января 2015, 16:32
  • Адвокат - Владислав
    получен
    гонорар
    50%
    Адвокат, г. Челябинск
    Общаться в чате

    т/е как я правильно поняла практики такой нет, и мы будем первопроходцами!

    Нет, я уверен что такая практика есть. Думаю таких сделок не много, в каждом конкретном случае стороны выбирают приемлемый путь. Кстати говоря о выкупе, его все же можно осуществить той же новацией, но уже не в порядке предусмотренном ст. 594 ГК РФ, которая нам не подходит а на основании соглашения.


    29 Января 2015, 16:36
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Эдуард
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Самара
    Общаться в чате

    Ирина, полагаю это невозможно. Ст. 594 ГК РФ это из другой «оперы» это вообще постоянная рента, а у нас с Вами пожизненное содержание с иждивением.

    Быков Владислав

    Вот по этому вопросу не согласен.

    Именно статья 605 ГК РФ (пожизненное содержание) дает ссылку на ст.594 ГК РФ 

    Статья 605. Прекращение пожизненного содержания с иждивением[Гражданский кодекс РФ] [Глава 33] [Статья 605]

    1. Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.
    2. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях,установленных статьей 594 настоящего Кодекса. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

    поэтому лично считаю, что самым простым и удобным способом будет следующий.

    1. Исполнить договор ренты на основании досрочного выкупа по требованию мамы.

    2. Снять обременение на основании исполнения договора.

    3. Продать кварттиру.

    4. Заключить новый договор ренты на 1/2 долю.


    29 Января 2015, 20:31
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Владислав
    получен
    гонорар
    50%
    Адвокат, г. Челябинск
    Общаться в чате

    При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных статьей 594 настоящего Кодекса. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

    В данном случае плательщик ренты свои обязательства не нарушает.


    30 Января 2015, 07:09
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Это верно, что не нарушает. Мы конечно рассмотрим все варианты у нотариуса, но новация по моему мнению подходит более всего, т.к. все стороны получат,что хотят.

    Т.к. мне не понятно на основании чего мы будем обременять другую квартиру, если перед этим плательщик ренты ее выкупит, соответственно обязательство закроет.

    30 Января 2015, 12:24
  • Адвокат - Владислав
    получен
    гонорар
    50%
    Адвокат, г. Челябинск
    Общаться в чате

    Т.к. мне не понятно на основании чего мы будем обременять другую квартиру, если перед этим плательщик ренты ее выкупит, соответственно обязательство закроет.

    В этом случае уже никаких обременений быть не может.


    30 Января 2015, 12:37
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть