Покупка земельного участка ИЖС

Артем, добрый вечер.

1. Сумму стоимости участка предлагается поделить на 2 договора (со слов продавца для уменьшения налоговой базы): купли-продажи и долевого инвестирования (дороги и электричество уже подведено). Насколько это корректно и чем чревато?

Артем

По сути в этом ничего страшного, но

согласно проекту планировки территории

Вы видели этот план территории, а то подпишите и будете инвестировать все дороги, которые Вам даже и не нужны.

2. В Свидетельстве о регистрации права есть пункт — Существующие ограничения (обременения) права: не зарегистрировано. Достаточно ли этого для подтверждения отсутствия проблем с участком в виде возможного ареста, отсутствия 3 лиц претендующих на право владения итд? Есть ли необходимость запрашивать у продавца документы-основания перечисленные в свидетельстве и делать выписку из ЕГРП?

Артем

Советую выписку взять, потому что эта запись в св-ве делается на момент регистрации, а потом не известно, что могло быть.

Дальше еще напишу.

Сумму стоимости участка предлагается поделить на 2 договора (со слов продавца для уменьшения налоговой базы): купли-продажи и долевого инвестирования (дороги и электричество уже подведено). Насколько это корректно и чем чревато?

Артем

Здравствуйте. не понимаю в этом смысла — тут получается 2 разных договора по предмету — 1 — это чистая купля продажа — с ним все ясно- переход к вам участка

а вот договор инвестирования — это совсем иное — там условие не перехода к вам права собственности — а ваше участие в развитие поселки ( главное не ясно на какой срок, в приделах каких сумм)

вот выдержки

1.
По
настоящему договору Соинвестор обязуется принять участие в долевом
инвестировании денежных
средств в развитие инфраструктуры Поселка, далее «Общая инфраструктура», в
следующем объеме:строительство песчано-гравийных дорог на территории Поселка согласно проекту планировки
территории, создание условий для
присоединения системы электроснабжения УЧАСТКА. (во сколько это вам выйдет? не ясно)

2.
Инвестор обязуется организовать и
закончить строительство указанных в п. 3 Договора объектов Общей
инфраструктуры, в соответствии с требованиями СНиП (строительные нормы и
правила), проектной и разрешительной документации, требованиям технических
регламентов и градостроительных регламентов, а также иным обязательным
требованиям не позднее 30 ноября 2014 г. (может быть все таки 2015 года?) да и вообще не нравиться мне это — можете попасть на большие деньги… сумм конкретных нет, только обязательства

И посмотрите все планы — о каких дорогах речь и сколько их ( на всякий случай- если уж согласитесь на их условия)

с участком в виде возможного ареста

Артем

арест может быть наложен приставами в любой момент- это надо проверять прямо перед сделкой — но обычно это отмечается

пока что это говорит о том что участок не в залоге, не арендован и на нем нет сервитута

Есть ли необходимость запрашивать у продавца документы-основания перечисленные в свидетельстве и делать выписку из ЕГРП?

Артем

советую сделать — в вопросах недвижимости лучше перестраховаться

Мне предлагается после переоформления участка подписывать договор о порядке пользования объектами инфраструктуры в текущем виде

Артем

по сути это ваше жкх

Я считаю что он обременителен и требует доработки, особенно смущает п.3.2.(изменение цен в одностороннем пордке), с учетом того что планируется и охрана и шлагбаум и видеонаблюдение. Хочу увидеть отдельный коментарий по нему.

Артем

п 3.2 говорит видимо о повышении цен при повышении тарифов на услуги — если именно так рассматривать- то это не страшно… однако там говориться и о сезонных работах — вывоз снега и т.д. — вот тут нужна конкретика от них — в каких приделах могут менять суммы и т.д.

Мой главный совет — отказаться от договора инвестирования — и сделать только договор купли продажи — пускай и с большой ценой. Про налоги вам пытаются навешать лапшу на уши если говорить прямо

Здравствуйте.

По первому вопросу — в принципе, так делается. Однако обратите внимание на договор инвестирования:

1.
Инвестор обязуется организовать и закончить строительство указанных в
п. 3 Договора объектов Общей инфраструктуры, в соответствии с требованиями СНиП
(строительные нормы и правила), проектной и разрешительной документации,
требованиям технических регламентов и градостроительных регламентов, а также
иным обязательным требованиям не позднее30 ноября 2014 г.

Если сети по факту уже существуют, не совсем понятно, на что именно пойдут деньги. Кроме того, данная схема вызывает сомнения — в чем выгода продавца, если деньги уйдут СНТ?

В соответствии со свидетельством, участок перешел к нему по договору дарения в 2005 г. В собственности он более 3 лет. НДФЛ с доходов от продажи земельных участков, бывших в собственности более 3 лет, в соответствии с положениями НК РФ, не уплачивается.

На основании изложенного, желание продавца уменьшить сумму в договоре КП выглядит по меньшей мере подозрительно.

Также занижение стоимости участка стоит учитывать на случай, если Вы захотите его продать в течение 3 лет — Вы будете платить НДФЛ с суммы свыше указанной в ДКП.

2. В Свидетельстве о регистрации права есть пункт — Существующие ограничения (обременения) права: не зарегистрировано. Достаточно ли этого для подтверждения отсутствия проблем с участком в виде возможного ареста, отсутствия 3 лиц претендующих на право владения итд? Есть ли необходимость запрашивать у продавца документы-основания перечисленные в свидетельстве и делать выписку из ЕГРП?

Артем

Обязательно и всенепременно заказывайте выписку из ЕГРП. Свидетельство содержит актуальную информацию на время его выдачи, буквально на следующий день может быть наложен арест — однако свидетельство, естественно, таких данных уже содержать не будет. 

В части отсутствия третьих лиц, претендующих на право владения — вполне может быть судебное дело по данному участку, но пока на него не наложены обеспечительные меры, Вы об этом никак не узнаете.

Добрый день!

1. Сумму стоимости участка предлагается поделить на 2 договора (со слов продавца для уменьшения налоговой базы): купли-продажи и долевого инвестирования (дороги и электричество уже подведено). Насколько это корректно и чем чревато?

Артем

В принципе ничем не чревато. Поверить в то, что делается разбивка из-за налогообложения возможно, так как действительно в этом плане так выгодно делать для продавца.

Но проверьте по указанию на плане то, что инвестируете(конкретный участок дороги), поскольку может оказаться и так, что под уменьшением налогов на самом деле прикрывают совершенно другой факт.

2. В Свидетельстве о регистрации права есть пункт — Существующие ограничения (обременения) права: не зарегистрировано. Достаточно ли этого для подтверждения отсутствия проблем с участком в виде возможного ареста, отсутствия 3 лиц претендующих на право владения итд? Есть ли необходимость запрашивать у продавца документы-основания перечисленные в свидетельстве и делать выписку из ЕГРП?

Артем

Советую выписку получить. Совершенно точно, так лучше.

3. Мне предлагается после переоформления участка подписывать договор о порядке пользования объектами инфраструктуры в текущем виде. Я считаю что он обременителен и требует доработки, особенно смущает п.3.2.(изменение цен в одностороннем пордке), с учетом того что планируется и охрана и шлагбаум и видеонаблюдение. Хочу увидеть отдельный коментарий по нему.

Артем

Договор о порядке пользования объектами инфраструктуры,  подразумевает аналогию договоров сЖКХ/управляющей компанией.

Уважаемый Артем! Здравствуйте! В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег примите следующее:

однозначно, выписку из ЕГРП брать надо, так как только она даст точную информацию о том или ином объекте недвижимости и его судьбе. Свидетельство прежнего собственника вообще остается у него, в связи с чем ясна актуальность выписки.

Касательно договора инвестирования: на мой взгляд — необязательно и чушь как «налоговая причина» для Продавца.

Хотелось бы вот на что обратить Ваше внимание: приобретаемый земельный участок многоконтурный, сформированный из трех участков путем перераспределения (см.ст.11.7 Земельного кодекса РФ), причем из межевого плана я не увидел, что границы на местности закреплены (см., например, листы межевого плана 22,27 и др.).

Также я не увидел и акт согласования границ (по уточняемым границам). В любом случае, надо потребовать у кадастрового инженера таковой акт, причем это исключит для Вас какие-либо риски.

Согласование проводится согласно ст.39 Федерального закона №229-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»: либо непосредственно со смежными владельцами либо через СМИ.

М вот еще что: если границы не ЗАКРЕПЛЕНЫ, стоит вынести участок в натуру и точно обозначить его границы.