Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

696 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
696 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Общие вопросы

Как оформить договор о совместной продаже дома?

Я физическое лицо. Получил в наследство от отца частный дом с приусадебным участком. Хочу его продать. Но вот уже два года дом купить никто не хочет, хотя потенциальные клиенты постоянно приходят. Дело в том, что в доме жил один отец (алкоголик). Он очень сильно запустил помещение: упала стена на кухне, дыры в поле и т.д. Люди приходят, видят весь этот ужас и больше не возвращаются. Денег не ремонт у меня нет, сам в кредитах. Я в этом году договорился с одним человек, что он за свои деньги приведет дом в надлежащий вид и продаст его по своей цене, а мне отдаст определенную суму. Однако на словах я не очень доверяю этому человеку. Понимаю, что к нотариату буду идти я, ставить свою подпись, то есть буду в курсе всего происходящего, но деньги то будут отдавать другому человеку. Вот и думаю, как бы защитить себя от обмана. Как мне оформить письменно договоренность с человеком, который будет делать ремонт, и продавать дом?

01 Мая 2012, 21:21, вопрос №6644 Пользователь, г. Самара
170 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (6)

  • Юрист - Воронин Сергей Викторович

    Почему бы "этому" человеку, не купить у вас дом в таком состоянии какой он есть и за Вашу цену, а дальше заниматься ремонтом и продавать как свою собственность.??!!!!

    01 Мая 2012, 22:13
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Потому что у него тоже нет такой суммы, а он имеет свою бригаду рабочих, которые получат деньги, когда продастся дом.

    01 Мая 2012, 22:48
  • Юрист - Дюкарев Алексей
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист
    Общаться в чате

    Здравствуйте!

    На Ваш вопрос сообщаю следующее.

    Положения Гражданского кодекса:

    Статья 131

    1. Переход права собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации.

    Статья 223

    2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

    Статья 558

    2. Договор продажи жилого дома, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

    Из изложенных норм закона следует, что Ваше право собственности защищено законом в значительной степени. Поэтому риски присутсвуют не у Вас, а у человека который будет делать ремонт, так как он будет вкладывать денежные средства в не принадлежащее ему имущество.

    То, что он будет подыскивать покупателя, договариваться с ним, ни в кой мере не снимает с покупателя дома обязаности, по договору купли-продажи жилого помещения, уплатить именно Вам, как собственнику, денежные средства за продаваемый дом. Причем денежные средства покупатель будет отдавать именно Вам, а не человеку, который к этому имуществу не имеет никакого отношения, так как покупатель со своей стороны должен быть уверен что он исполнит свое обязательство надлежащему лицу.

    Что касается оформления работ по ремонту дома, то здесь на мой взгляд вполне уместно заключение договора подряда, в котором можно предусмотреть, что оплата за работы будет произведена после получения Вами денежных средств от продажи дома.

    Положения Гражданского кодекса

    Статья 702

    1. По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

    Статья 711

    1. Если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или отдельных ее этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика досрочно.

    01 Мая 2012, 23:24
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Филатова Тамара Арновна
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Здравствуйте!

    Обычно в таких ситуациях как Ваша, заключается Договор комиссии.
    Порядок заключения такого договора регулируется главой 51 Гражданского Кодекса РФ.

    По договору комиссии одна строна (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента.По сделке, совершенной комиссионером с третьим лицом, приобретает права и становится обязанным комиссионер, хотя бы комитент и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

    Договор комиссии может быть заключен на определенный срок или без указания срока его действия, с указанием или без указания территории его исполнения, с обязательством комитента не предоставлять третьим лицам право совершать в его интересах и за его счет сделки, совершение которых поручено комиссионеру, или без такого обязательства, с условиями или без условий относительно ассортимента товаров, являющихся предметом комиссии.

    Комитент обязан уплатить комиссионеру вознаграждение, а в случае, когда комиссионер принял на себя ручательство за исполнение сделки третьим лицом (делькредере), также дополнительное вознаграждение в размере и в порядке, установленных в договоре комиссии.

    Принятое на себя поручение комиссионер обязан исполнить на наиболее выгодных для комитента условиях в соответствии с указаниями комитента, а при отсутствии в договоре комиссии таких указаний - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.В случае, когда комиссионер совершил сделку на условиях более выгодных, чем те, которые были указаны комитентом, дополнительная выгода делится между комитентом и комиссионером поровну, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

    Вещи, поступившие к комиссионеру от комитента либо приобретенные комиссионером за счет комитента, являются собственностью последнего.
    Комиссионер вправе удержать причитающиеся ему по договору комиссии суммы из всех сумм, поступивших к нему за счет комитента.

    Комиссионер отвечает перед комитентом за утрату, недостачу или повреждение находящегося у него имущества комитента.Если при приеме комиссионером имущества, присланного комитентом либо поступившего к комиссионеру для комитента, в этом имуществе окажутся повреждения или недостача, которые могут быть замечены при наружном осмотре, а также в случае причинения кем-либо ущерба имуществу комитента, находящемуся у комиссионера, комиссионер обязан принять меры по охране прав комитента, собрать необходимые доказательства и обо всем без промедления сообщить комитенту.

    По исполнении поручения комиссионер обязан представить комитенту отчет и передать ему все полученное по договору комиссии. Комитент, имеющий возражения по отчету, должен сообщить о них комиссионеру в течение тридцати дней со дня получения отчета, если соглашением сторон не установлен иной срок. В противном случае отчет при отсутствии иного соглашения считается принятым.

    Комитент обязан помимо уплаты комиссионного вознаграждения, а в соответствующих случаях и дополнительного вознаграждения за делькредере возместить комиссионеру израсходованные им на исполнение комиссионного поручения суммы.По исполнении поручения комиссионер обязан представить комитенту отчет и передать ему все полученное по договору комиссии. Комитент, имеющий возражения по отчету, должен сообщить о них комиссионеру в течение тридцати дней со дня получения отчета, если соглашением сторон не установлен иной срок. В противном случае отчет при отсутствии иного соглашения считается принятым.

    Комитент обязан помимо уплаты комиссионного вознаграждения, возместить комиссионеру израсходованные им на исполнение комиссионного поручения суммы.

    Комиссионер не имеет права на возмещение расходов на хранение находящегося у него имущества комитента, если в законе или договоре комиссии не установлено иное.

    Договор комиссии прекращается вследствие:отказа комитента от исполнения договора;отказа комиссионера от исполнения договора в случаях, предусмотренных законом или договором;смерти комиссионера, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;признания индивидуального предпринимателя, я

    Комитент вправе в любое время отказаться от исполнения договора комиссии, отменив данное комиссионеру поручение. Комиссионер вправе требовать возмещения убытков, вызванных отменой поручения.

    В случае, когда договор комиссии заключен без указания срока его действия, комитент должен уведомить комиссионера о прекращении договора не позднее чем за тридцать дней, если более продолжительный срок уведомления не предусмотрен договором.В этом случае комитент обязан выплатить комиссионеру вознаграждение за сделки, совершенные им до прекращения договора, а также возместить комиссионеру понесенные им до прекращения договора расходы.

    В случае отмены поручения комитент обязан в срок, установленный договором комиссии, а если такой срок не установлен, незамедлительно распорядиться своим находящимся в ведении комиссионера имуществом. Если комитент не выполнит эту обязанность, комиссионер вправе сдать имущество на хранение за счет комитента либо продать его по возможно более выгодной для комитента цене.

    Комиссионер не вправе, если иное не предусмотрено договором комиссии, отказаться от его исполнения, за исключением случая, когда договор заключен без указания срока его действия. В этом случае комиссионер должен уведомить комитента о прекращении договора не позднее чем за тридцать дней, если более продолжительный срок уведомления не предусмотрен договором.Комиссионер обязан принять меры, необходимые для обеспечения сохранности имущества комитента.

    Комитент должен распорядиться своим находящимся в ведении комиссионера имуществом в течение пятнадцати дней со дня получения уведомления об отказе комиссионера исполнить поручение, если договором комиссии не установлен иной срок. Если он не выполнит эту обязанность, комиссионер вправе сдать имущество на хранение за счет комитента либо продать его по возможно более выгодной для комитента цене.

    Если договором комиссии не предусмотрено иное, комиссионер, отказавшийся от исполнения поручения, сохраняет право на комиссионное вознаграждение за сделки, совершенные им до прекращения договора, а также на возмещение понесенных до этого момента расходов.

    Таким образом, при заключении Договора комиссии, лицо, которое продаст дом, обязано будет сдать Вам отчет и передать Вам сумму полученную от продаже дома .

    В случае отказа данного лица выполнить свое обязательство по Договору, Вы имеете право взыскать полученную за продажу дома сумму в судебном порядке.

    Смогу оказать помощь в составлении Договора комиссии с учетом особенностей Вашей ситуации.

    С уважением Ф. Тамара

    02 Мая 2012, 00:04
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Воронин Сергей Викторович

    Также могу Вам посоветовать заключить договор подряда.

    В настоящее время договор подряда широко используется в практике и является важным элементом гражданских правоотношений. Гражданско-правовой договор подряда определяется ГК РФ как договор, в силу которого одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работ и оплатить их (ст.702 ГК РФ).

    Из приведенного в ГК РФ определения договора подряда следует, что он является консенсуальным, возмездным и взаимным. Характерными признаками договора подрядаявляются:

    • подрядчик выполняет работу по заданию заказчика с целью удовлетворения тех или иных индивидуальных запросов и требований заказчика;
    • подрядчик обязуется выполнить определенную работу, результатом которой является создание новой вещи, либо восстановление, улучшение, изменение уже существующей вещи;
    • подрядчик самостоятелен в выборе средств и способов достижения обусловленного договором подряда результата;
    • подрядчик обязуется выполнить работу за свой риск;
    • подрядчик выполняет работу за вознаграждение, право на получение которого у него возникает по выполнению и сдаче работы, если иное не предусмотрено договором подряда (здесь в договоре вы можете предусмотреть, что оплата подрядчику будет произведена после продажи дома) .

    Из приведенных выше характеристик, присущих любому виду договора подряда, ясно, что обязательства подрядного типа регулируют отношения по оказанию услуг (выполнению работ). Иными словами, подрядные обязательства относятся к таким обязательствам, в которых должник обязуется не что-либо дать, а что-либо сделать, т.е. выполнить определенную работу. Выполнение работы подрядчиком направлено на достижение определенного результата, например, изготовление индивидуально-определенной вещи, осуществление ее ремонта, улучшение или изменение ее потребительских свойств. Результат работы затем передается заказчику.

    02 Мая 2012, 00:53
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Давлятчина Любовь Юрьевна

    По факту оплаты произведенных подрядных работ после продажи дома могу сказать, что данное условие в договоре является ничтожным, т.к. в данном случае стороны ставят в зависимость выполнение одного из условий (оплату произведенных работ) от условия (продажа дома), которое может и не наступить.

    Статья 190 ГК РФ: Установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.
    Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

    В Вашем случае не следует, что продажа дома должна неизбежно наступить (т.е. оно как может быть так может и не произойти).

    Таким образом, при заключении договора подряда с таким условием, Вы не застрахованы от признания данного пункта ничтожным и обязании Вас выплатить денежную сумму реальными деньгами.

    02 Мая 2012, 08:13
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Давлятчина Любовь Юрьевна

    Для решения данного вопроса могу посоветовать следующее:

    1. заключить Соглашение о намерениях- в данном случае письменно закрепить между вами, те правоотношения, которые вы намереваетесь вместе делать (это ремонт и продажа дома).

    2. заключить Договор подряда с указанием минимальной цены за произведенные работы, с условием об отсрочке платежа до момента продажи дома, но не позднее (конкретного числа, например 01.12.2014 года).

    3. заключить Договор комиссии, в котором Вы прописываете Вашу продажную цену дома, которую ваш продавец или покупатель обязаны будут Вам перечислить до регистрации перехода права собственности, и ниже которой ваш продавец не имеет право ее продать, все что выше данной цены, будет являться его вознаграждением.

    5. Вы можете дать доверенность данному человеку только на поиск покупателей, без права получения денежных средств и соответственно без права продажи дома.

    6.Сделку по продаже дома осуществлять самостоятельно - подписывать договор купли-продажи, подавать документы на регистрацию.

    02 Мая 2012, 08:40
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
stats