Перерасчет арендной платы

Question

Наша некоммерческая организация арендует земельный участок в Самарской области, Красноярский район, который входит в состав земель населенного пункта Старая Бинарадка. Последняя редакция договора аренды подписана 05.08.2013 в виде дополнительного соглашения. Размер арендной платы согласно дополнительному соглашению составляет 560 000 рублей в год. В декабре 2014 года мы получили (отправлено 05.12.14, получено 15.12.14) "Уведомление о перерасчете арендной платы", согласно которому стоимость арендной платы, начиная с 01.01.2015 составит 1 315 000. Таким образом, увеличение составило 2,348 раза. Насколько правомерно со стороны администрации Красноярского района Самарской области такое резкое увеличение арендной платы за земельный участок? И есть ли у нас основания для того, чтобы не платить арендную плату по новой ставке, но требовать объяснений по поводу таких действий администрации вплоть до обращения в арбитражный суд?

Елена К · Answer

Добрый день, какие положения договора аренды? есть ли права на одностороннее увеличение арендной платы? срок действия договора?

Федор Миндзар · Answer

Согласно ст.450 ГК РФ подобные действия возможны либо по соглашению сторон, либо при наличии условия в договоре аренды об одностороннем изменении арендной платы, на что Вы естественно не могли согласиться при его заключении: 1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Поэтому смело обращайтесь в арбитражный суд!

Александр Новоселов · Answer

Уважаемый Дмитрий! У вас в договоре аренды указаны условия изменения арендной платы? Размер арендной платы определяется договором. Согласно Постановлению Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582 при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. Удачи Вам!

Наталья Янкина · Answer

Дмитрий, здравствуйте. Арендная плата могла измениться по двум причинам: 1. Изменилась ставка арендной платы (она ежегодно устанавливается решением органа местного самоуправления) 2. Изменилась кадастровая стоимость земельного участка, от которой зависит и размер арендной платы. Согласно Основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 №582 арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из следующих основных принципов: принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке; принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя ; принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости; принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков; принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога; принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться. Дмитрий, но арендную плату нужно платить обязательно, а в процессе разбираться с её размером, иначе придется платить ещё и неустойку, да и несвоевременное внесение арендной платы — нарушение обязательств по договору, которое может повлечь за собой расторжение договора аренды. Кроме того, выполнение арендатором обязательств по договору является условием пролонгации договора аренды в дальнейшем. Если Вы установите, что арендную плату взимают незаконно, или Вы оспорите результаты кадастровой оценки земель, Вам вернут излишне уплаченные суммы.

Андрей Фролов · Answer

Здравствуйте! В случае с арендой земли у муниципалитета (так ведь?), положения договора об арендной плате не так важны, как утверждаемые Собранием представителей Красноярского района Самарской области тарифы. А точнее не они, а изменение коэффициента в утвержденной Постановлением этого представительного органа от 29 декабря 2004 г. N 21 формуле расчета арендной платы. Если это так, то бороться будет сложно. Как правило Арбитражные суды поддерживают пополнения бюджета за счет поднятия аренды. Если земля частная, то надо бы посмотреть договор. Впрочем, в любом случае, необходимо посмотреть статью договора об оплате.

Рустам Мурзаханов · Answer

Это зависит от условий договора аренды. Если в нем предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке увеличивать арендную плату, то тогда шансы в суде на его стороне. Как правило, вопрос о повышении платы решается в двустороннем порядке. Выложите, пожалуйста, скан договора или напишите содержание соответствующих его пунктов для дальнейшего предметного обсуждения. В любом случае Вы вправе направить арендодателю письмо, в котором Вы указываете, что не согласны с повышением арендной платы и считаете, что нужно оставить прежние ставки (либо заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложений либо под роспись представителя администрации в двух экземплярах, один из которых забираете себе). Если с 1 января 2015 года продолжаете оплачивать 560 000, то через какое-то время администрация обратится в арбитражный суд с иском о взыскании недостающей арендной платы, и уже в суде доказывайте свою правоту с учетом положений, закрепленных в договоре аренды.

Марина Губанова · Answer

добрый день! может быть изменение цены аренды только в соответствии с уровнем инфляции. ещё необходимо ориентироваться на условия договора в этой части. Статья 451 Гражданского кодекса РФ. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств 1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. 3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора. 4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. Позиция ВАС РФ: Инфляционные процессы не признаются существенным изменением обстоятельств Применимые нормы: п. 1 ст. 451 ГК РФ Постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 N 1074/10 по делу N А40-90259/08-28-767Изменение обстоятельств признается существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения. Инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки. Наличие в договоре аренды условия о возможном изменении размера арендной платы с учетом уровня инфляции свидетельствует о том, что стороны в момент заключения договора не исходили из безынфляционного развития экономики.

Вячеслав Щенятский · Answer

Насколько правомерно со стороны администрации Красноярского района Самарской области такое резкое увеличение арендной платы за земельный участок? Уважаемый Дмитрий! Уточните, на какие нормативные акты Совета депутатов Красноярского района Самарской области ссылается в письме администрация муниципалитета? Возможны ссылки на нормативный акт Правительства Самарской области. Если есть необходимость — проанализирую «нормативку» и отпишусь Вам. На это необходимо некоторое время, с Вашего позволения.

Константин Орлов · Answer

Здравствуйте Дмитрий! Постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582 ПРАВИЛА ОПРЕДЕЛЕНИЯ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ, А ТАКЖЕ ПОРЯДКА, УСЛОВИЙ И СРОКОВ ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ЗЕМЛИ, НАХОДЯЩИЕСЯ В СОБСТВЕННОСТИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 2. Размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее — земельные участки), в расчете на год (далее — арендная плата) определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее — федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: (в ред. Постановления Правительства РФ от 19.08.2011 N 697) (см. текст в предыдущей редакции) а) на основании кадастровой стоимости земельных участков; б) по результатам торгов (конкурсов, аукционов); в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности 6. Арендная плата за земельный участок в случаях, не указанных в пунктах 3 — 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С x Р, где: А — арендная плата; С — рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р — действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. 9. При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 8 настоящих Правил, не проводится. (в ред. Постановления Правительства РФ от 19.08.2011 N 697) (см. текст в предыдущей редакции) 10. При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. Дмитрий скорее всего раньше арендная плата рассчитывалась по кадастровой стоимости земли, а теперь все рассчитывать будут от рыночной, поэтому так и подскочила арендная плата.