Нужен совет юриста

Я бы оплатил долги, написал претензию продавцу с требованием о добровольном возврате этой суммы, при неответе или отказе в суд, вместе с процентами по ст. 395 ГК РФ.

Здравствуйте.

Новый собственник жилья не обязан оплачивать долги предыдущего.В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В соответствии со статьей 153 Жилищного кодекса РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает в том числе у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение. Согласно пункту 1 статьи 8 и пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации права, если иное не установлено федеральным законом. Таким образом, обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых в отношении приобретенной квартиры, возникает после регистрации перехода права собственности к новому собственнику. До этого момента обязанность оплачивать услуги несет предыдущий собственник квартиры.

При возникновении требований оплатить задолженность по коммунальным платежам за квартиру  придерживайтесь следующего алгоритма.
Шаг 1. Запросите справку из УК, ТСЖ или ЖК о состоянии задолженности по коммунальным услугам.Справку можно запросить самостоятельно в УК, ТСЖ или ЖК либо попросить предыдущего собственника ее представить.Если УК, ТСЖ или ЖК начали осуществлять управление домом позже даты регистрации права собственности продавца, следует запросить справки о состоянии задолженности от предыдущих организаций, ответственных за оказание коммунальных услуг.
Шаг 2. Уведомите УК, ТСЖ или ЖК о перемене собственника квартиры и об исключении информации о задолженности из счетов-квитанций.О смене собственника недвижимого имущества (квартиры) желательно уведомить организацию, ответственную за оказание коммунальных услуг, в письменной форме, приложив при этом копию договора купли-продажи и свидетельство о регистрации права собственности.
Шаг 3. Уведомите бывшего собственника о предъявлении к вам требований о погашении задолженности.Если вы еще не обращались к предыдущему собственнику, уведомите его о предъявлении к вам требований об уплате коммунальных платежей за период, когда вы собственником не являлись. Возможно, он погасит свою задолженность в добровольном порядке.

Шаг 4. Получив отказ от  управляющей компании и поставщиков услуг (организаций осуществляющих Электроснабжение, отопление и т.п. если оплата не четез УК или ТСЖ) в исключении информации о задолженности из счетов-квитанций обращаетесь в суд с требованием обязать ТСЖ, УК или ресурссоснабжающие организации это сделать. 

В этом случае иск предъявляется в рамках Закона о защите прав потребителей, так как гражданин является потребителем коммунальных услуг. 

Практика свидетельствует, что перспектива достижения положительного результата для гражданина — нового собственника квартиры имеется.Пример из практики N 1. К. обратилась в суд к ответчику — ООО «Жилищная коммунальная инициатива» с иском о защите прав потребителей, просила обязать ответчика открыть на имя истицы финансовый лицевой счет на оплату содержания жилья и коммунальных услуг на жилое помещение по указанному в иске адресу без отражения в нем задолженности по оплате содержания квартиры и коммунальных услуг за период до даты приобретения ее истицей в собственность. Рассматривая дело, суд выяснил из договора купли-продажи, заключенного между истицей и продавцом квартиры, что в нем отсутствует пункт об оплате задолженности по жилищно-коммунальным платежам, начисленной в период принадлежности квартиры предыдущему собственнику, новым собственником — истицей. Каких-либо других договоров, свидетельствующих о том, что истица обязалась погасить задолженность за коммунальные услуги, в материалы дела сторонами представлено не было.Суд на основании выписки из финансового лицевого счета установил, что спорная задолженность возникла в период владения квартирой прежним собственником квартиры. Поскольку представленными истицей документами (заявлением истицы к ответчику об открытии нового лицевого счета, ответом ответчика с отказом открыть новый лицевой счет) ответчиком добровольно законные требования истицы не были удовлетворены, суд постановил обязать ответчика открыть на имя К. финансовый лицевой счет на оплату содержания жилья и коммунальных услуг в отношении указанной в иске квартиры без отражения в нем задолженности по оплате содержания квартиры и коммунальных услуг за период до ДД.ММ.ГГГГ (даты регистрации права собственности истицы на квартиру) (Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 11.02.2014 по делу N 33-1232/14)

Пример из практики N 2. К. обратилась в суд с иском к МУП об обязании произвести перерасчет по задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг, исключить из лицевого счета по ее квартире задолженность по оплате жилья и коммунальных услуг. Суд установил на основании справки МУП, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на лицевом счете жилого помещения, расположенного по адресу (...), имеется задолженность за жилищно-коммунальные услуги перед МУП в сумме (...), которая числится за прежним собственником жилого помещения, истица же задолженности за жилищно-коммунальные услуги перед МУП не имеет. При рассмотрении дела было установлено, что истица неоднократно обращалась к ответчику с заявлением о перерасчете задолженности, в чем ей было отказано. На основании изложенного суд пришел к выводу, что, поскольку истица несет обязанность по оплате коммунальных услуг с момента приобретения жилого помещения, задолженность по оплате коммунальных услуг числится за прежним собственником квартиры, а лицевой счет на квартиру открыт на имя К., требования истицы обоснованны и подлежат удовлетворению. Суд обязал МУП исключить из лицевого счета на жилое помещение, расположенное по адресу (...), задолженность по оплате коммунальных услуг в размере (...), начисляемую на имя К. — нового собственника (решение Абаканского городского суда от 25.11.2011 по делу N 2-5429/2011)
Примеры из практики N 3, 4, 5. Аналогичные решения приняты были и другими судами. Так, иск нового собственника к жилищной управляющей компании был удовлетворен. Суд обязал ответчика произвести перерасчет задолженности и исключить из счетов на имя нового собственника жилья по оплате жилья и коммунальных услуг по адресу: (...) задолженность прежнего собственника в указанной в решении сумме (решение Свердловского районного судаИз анализа дел по искам новых собственников жилых помещений «с долгами» к управляющим компаниям, обслуживающим дом, или ресурсоснабжающим организациям коммунального комплекса следует, что для достижения цели удовлетворения требований нового собственника при подаче иска в суд истец должен правильно:- подготовиться (собрать доказательную базу своих требований);- правильно определить ответчика;- правильно сформулировать свои исковые требования.При ошибке в указанных вопросах перспективы выигрыша спора снижаются, а вероятность отказа суда в удовлетворении требований возрастает.
Так, если заявить требование о перерасчете, суд может отказать в этом (см. Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 11.02.2014 по делу 33-1232/14)
В удовлетворении требования открыть новый лицевой счет для того, чтобы отражать по нему только текущую задолженность и поступившую оплату от нового собственника, суд также может отказать (см. решение Рузского районного суда Московской области от 19.04.2011), считая обращение в суд с иском об открытии нового лицевого счета ненадлежащим способом защиты новым собственником своего нарушенного права.
Оптимальной формулировкой иска может стать требование об исключении из лицевого счета задолженности бывшего собственника.

до подачи иска необходимо обзавестись доказательством попыток урегулирования спора в досудебном порядке, то есть собрать доказательства отказа управляющей компании и поставщика услуг (если договор с ним заключен напрямую с потребителем) удовлетворить просьбу нового собственника освободить его от моральной обязанности погашать долги бывших собственников.
И все-таки задолженность бывшего собственника может оказаться долгом нового владельца! Такое случается… в случае наличия счетчиков в приобретенной квартире.На момент регистрации права собственности нового собственника квартиры предыдущим собственником ему, по его просьбе, предоставляются совершенно реальные справки об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг. Согласно данным справок прежний собственник уплачивает коммунальные платежи, в том числе плату за горячую, холодную воду и электроэнергию по факту начисления, и на момент составления справки задолженности по оплате не имеет. По факту же оказывается, что прежний собственник в течение длительного времени представлял неверные данные счетчиков, намеренно и существенно их уменьшая. Реальный же объем потребления коммунальных ресурсов устанавливается лишь новым собственником при первом же снятии показаний приборов учета и сравнении их с предыдущими, поданными прежним собственником. На деле новому собственнику чрезвычайно тяжело доказать, что не учтенные в счетах объемы коммунальных ресурсов были потреблены до приобретения им квартиры, до начала пользования этими ресурсами новым собственником. Как говорится, и протечки воды бывают, и случайные подключения энергоемких приборов… Вот и оказывается, что на момент приобретения права собственности вроде бы все «чисто», а на деле новый собственник, оказывается, «должен» уплатить многотысячные начисления за потребленные согласно приборам учета ресурсы, причем по ценам реального времени, то есть по тарифам, действующим на момент снятия показаний приборов учета.