Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Оформленные границы участка меньше реальных
Предыдущим собственником был оформлен в собственность земельный участок площадью 1500 кв.м не по реальным границам (а, видимо, по указанным в договоре аренды с администрацией поселка границам). Реальные границы больше за счет полоски земли площадью 50 кв.м. Был подписан акт согласования границ со всеми соседями, администрацией и пр., было получено свидетельство о собственности и кадастровый паспорт.
Предыдущий собственник (далее - отец) подарил текущему собственнику (далее - сын) этот участок с последующим переоформлением (теперь свидетельство и кад. паспорт - уже на сына). На данный момент в окружении этого участка оформленных с установленными границами участков нет (на карте Росреестра вокруг участка сына - пусто).
Сосед, со стороны которого находится неоформленная полоска земли, начал процедуру оформления с установлением границ своего участка. При этом кадастровый инженер "привязался" к уже установленным границам участка, принадлежащего сыну. И получается, что эта полоска земли переходит в собственность к соседу (хотя фактически ему никогда не принадлежала и им не использовалась).
На этот промах при оформлении участка отцом (ведь надо было оформлять по реальным границам) обратили внимание только сейчас, до настоящего момента в вопрос не вникали. Соседу для оформления своего участка необходимо решение суда, т.к. при замере площадь его участка более чем на 10% превысила площадь в свидетельстве о собственности, поэтому кадастровый инженер отказался формировать межевой план. Предложение соседа - оформить эту полоску ему, а потом он бесплатно отмежует ее. Но есть риск, что сосед обманет (насколько я понимаю, предварительный договор - плохой вариант).
Вопрос: требуется ли обязательное согласование границ участка соседа с собственником участка, границы которого уже установлены (в акте согласования границ вместо подписи стоит "граница принята в соотв. с данными ГКН"), и каков наилучший (в идеале - без снятия с учета, без выкупа по кад. стоимости и без риска выкупа у соседа) вариант по приведению в соответствие с действительностью границ уже оформленного участка с учетом вышесказанного?
Нужны ссылки на норм. акты (например, есть ст.39 ФЗ о кадастре, формулировка "граница принята в соотв. с данными ГКН" ей вроде бы противоречит - имеется ли норм. акт, снимающий это противоречие?). Есть доп. информация и документы, но сперва хотелось бы найти юриста, с которым можно было бы заняться решением данного вопроса.
требуется ли обязательное согласование границ участка соседа с собственником участка, границы которого уже установлены?
Да
Определение местоположения границ земельных участков подлежит обязательному согласованию в порядке, установленном Федеральным законом Российской Федерации от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ на обороте чертежа земельного участка. Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей.
Одной из основных характеристик земельного участка является площадь. Площадь земельного участка вычисляют в основном аналитическими методами по координатам межевых знаков, полученным геодезическими и фотограмметрическими методами при выполнении. Иногда земельные участки приобретают столь причудливые формы, что определить их площадь без специальных измерений не представляется возможным.
Определение фактической площади земельного участка без формирования межевого плана земельного участка делается:
— при желании собственника земельного участка выявить точную площадь участка (множество собственников земельных участков покупали земельные участки без межевания, в лучшем случае по материалам БТИ), особенно при участках со сложной конфигурацией;
— при разногласиях со смежниками земельного участка;
— при оформлении земельного участка через суд.
Соседу для оформления своего участка необходимо решение суда, т.к. при замере площадь его участка более чем на 10% превысила площадь в свидетельстве о собственности, поэтому кадастровый инженер отказался формировать межевой план.
Виталий
А кто ещё будет у соседа ответчиком? Просто, я полагаю, Вас привлекут в качестве ответчика, поскольку границы соседствуют.
Имеет смысл с Вашей стороны подать встречный иск о признании за Вами права собственности на эту полоску в 50 кв.м.
Тогда не нужно будет всей этой сомнительной канители с оформлением на соседа, а потом его добровольное отмежевание… Это ерунда.
каков наилучший (в идеале — без снятия с учета, без выкупа по кад. стоимости и без риска выкупа у соседа) вариант по приведению в соответствие с действительностью границ уже оформленного участка с учетом вышесказанного?
Виталий
Вот этот вариант с решением суда для Вас и будет оптимальным.
Потому что Вы уже собственник земельного участка, чьи границы уточнены. То есть, он не требует дополнительных мероприятий по уточнению и определению границ. Но если реальная площадь используемого участка больше, и есть риск, что этот кусок достанется соседу, то только суд может поставить точку в данном споре.
Удачи!
Виталий, добрый вечер.
Один вопрос, а Вы или отец межевание делали? У Вас межевой план Вашего участка есть?
Здравствуйте Виталий.
Очень много «воды» в Вашем вопросе, еле дочитал...
Постоянная у Вас встречается фраза «реальная граница». Такого выражения в Законе нет.
Предыдущим собственником был оформлен в собственность земельный участок площадью 1500 кв.м не по реальным границам
Виталий
Скорей всего в Вашем случае был ЗУ оформлен в собственность и получено свидетельство розового цвета, где схематично в приложении отразили границы ЗУ (длина, ширина, площадь). Такие замеры ЗУ раньше производили без всяких лазерных геодезических приборов (т.е. мерили шагами ЗУ).
Предыдущий собственник (далее — отец) подарил текущему собственнику (далее — сын) этот участок с последующим переоформлением (теперь свидетельство и кад. паспорт — уже на сына). На данный момент в окружении этого участка оформленных с установленными границами участков нет (на карте Росреестра вокруг участка сына — пусто).
Виталий
Оно и будет пусто, т.к. ЗУ не был поставлен на кадастровый учет в Земельной кадастровой палате по вашему (населенному пункту, где расположен ЗУ).
Для оформления Вашего ЗУ — необходимо Вам заказать межевой план ЗУ, где организация которая будет производить работы (в том числе и оформлять согласование границ ЗУ). Данный межевой план подписывается муниципалитетом и относиться в ФГУ «ЗКП» для постановки на кадастровый учет и получения кадастрового паспорта.
Будьте добры — выложите сканы имеющихся документов (кадастровая выписка на ЗУ не старше года больше всего интересует).
Тяжело давать консультацию и гадать на кофейной гуще.
Уважаемый Виталий! Здравствуйте! В дополнение к мнениям уважаемых коллег примите во внимание следующее:
как я понял; Ваш земельный участок стоит на кадастровом учете с точным описанием поворотных точек, при этом в межевом плане имеется акт установления и согласования границ со всеми смежными землепользователями.
ПО ФАКТУ: границы описаны неверно, то есть есть, не что иное как кадастровая ошибка по вине либо самого собственника (неправильно показавшего границы), либо кадастрового инженера (неправильно составившего описание границ и внесение неверных данных в ГКН).
По- большому счету, принимая во внимание Земельный кодекс Российской Федерации и Закон №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (это самые основные документы) Вам стоит обратится к кадастровому инженеру с требованием признания им кадастровой ошибки, составления нового межевого плана и нового согласования границ.
Только так.
Если же кадастровый инженер откажется, то, остается идти только в суд с исковым заявлением о признании кадастровой ошибки, признании недействительными данными о границах Вашего земельного участка в ГКН, исправлении кадастровой ошибки.
В дополнение к ответу Михаила Юрьевича, предлагаю Вам почитать информацию по ссылке http://www.advokat-makoveev.ru/?p=365 (касается срока исковой давности по таким делам). От себя хотелось бы добавить, почему это может быть признано ошибкой.
Согласно ч.4 ст.43
Градостроительного кодекса РФ размеры
земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и
градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки
указанных территорий.
При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из
сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок,
или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах,
определявших местоположение границ земельного участка при его образовании.
В случае, если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами
земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и
более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов
искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ
земельного участка (ч.9 ст.38 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).
Согласно ч.3 ст.25 данного закона кадастровый учет в связи с изменением
площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его
границ, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из
земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый
земельный участок сохраняется в измененных границах, осуществляется при
условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения
границ земельного участка, кадастровые сведения о котором не соответствуют
установленным на основании настоящего Федерального закона требованиям к
описанию местоположения границ земельных участков (далее — уточнение границ
земельного участка). При кадастровом учете в связи с изменением площади
земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ
орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении
данного кадастрового учета также в случае, если такое изменение не
обусловлено образованием земельного участка или уточнением его границ (ч.4 ст.27 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). Таким образом, при кадастровом учете в связи
с изменением площади земельного участка орган кадастрового учета обязан
проверить, связано ли данное изменение с уточнением границ земельного участка
или с самовольным захватом. Так, согласно ч.2 Письма Минэкономразвития РФ от
17.10.2011 N 22781-ИМ/Д23 «О государственном кадастровом учете изменений
земельного участка в связи с изменением площади земельного участка и (или)
изменением описания местоположения его границ» кадастровый инженер,
выполняя кадастровые работы по уточнению местоположения границ земельного
участка, должен руководствоваться документами, указанными в части 9 статьи 38
Закона о кадастре (соответствующие документы необходимо включать в состав
приложения межевого плана).При отсутствии указанных документов ответственность
за отражение в межевом плане сведений о фактическом местоположении уточненных
границ земельного участка (существующих на местности пятнадцать и более лет и
закрепленных с использованием природных объектов или объектов искусственного
происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка)
несет кадастровый инженер (статья 14.35 Кодекса Российской Федерации об
административных правонарушениях). В целях недопущения самовольного занятия
земельных участков в рамках уточнения местоположения границ, кадастровый
инженер должен руководствоваться сведениями о фактическом местоположении границ
земельных участков, содержащимися, в том числе в картах и планах, являющихся
картографической основой государственного кадастра недвижимости (Приказ
Минэкономразвития России от 28 июля 2011 г. N375).
Если сосед обратится в суд, можно также подать встречный иск об установлении границ Вашего земельного участка, доказав, что спорный кусок земли в течение долгого времени находится в Вашем фактическом пользовании.