Как обезопасить себя при составлении договора купли- продажи квартиры, если собственник в разводе по паспорту, но вдруг она замужем и потом появится муж и подаст в суд, объявить сделку недейтсвительной. и еще: если признают сделку купли продажи квартиры недействительной, то могут покупателю деньги не вернуть?
Здравствуйте, Наталья.
Необходимо проверить некоторые обстоятельства, которые могут привести к тому, что совершаемая сделка впоследствии будет признана недействительной. Из них, а также, возможно, и из других источников покупатель должен почерпнуть для себя следующие сведения:
1. Убедиться в том, что все справки и документы получены законным образом.
2. Удостовериться в том, что именно то лицо, которое собирается продавать квартиру, и является ее собственником.
3. Узнать, не обременена ли данная квартира (аренда, ипотека, арест) правами так называемых третьих лиц, т.е. лиц посторонних, не участвующих в совершаемой сделке. В противном случае они могут заявить свои права на квартиру.
4. Получить в организации, которая управляет домом, расширенную выписку из домовой книги о собственниках жилья, т.е. выписку, в которой указаны все лица, когда-либо проживавшие (зарегистрированные) в данной квартире, с указанием адреса, по которому они выбыли.
5. Узнать, как, когда и отчего умерли люди, проживавшие в квартире или бывшие ее собственниками.
6. Убедиться, что жильцы и собственники квартиры не состояли и не состоят на учете в нарко- и психоневрологическом диспансере и что у них не было проблем с правоохранительными органами, а также с воинским учетом.
7. Убедиться, что из квартиры не выбывали в армию, места лишения свободы, дома-интернаты, в длительные командировки в сопредельные области и государства.
8. Убедиться, что квартира не подвергалась перепланировке и переоборудованию.
9. Установить отсутствие нарушений прав несовершеннолетних, убедиться, что все разрешения органов опеки и попечительства получены в соответствии с законом.
10. Убедиться в наличии всех необходимых согласий (супругов, детей, наследников, а также других зарегистрированных в квартире лиц) на совершение сделки.
11. Убедиться в том, что телефонный номер зарегистрирован на продавца и он имеет право подписать заявление на телефонный узел о перерегистрации телефона на нового собственника квартиры.
12. Убедиться, что дому не угрожает снос, реконструкция, подтопление…
Вот несколько советов даваемых по данной теме.Желательно запросить выписку из ЕГРП в отношении данного объекта недвижимости, чтобы убедиться, что нет ареста и иных обеспечительных мер. Также обычно рекомендуют ознакомиться с выпиской из домовой книги — посмотреть, кто зарегистрирован по месту жительства в квартире и на каком основании, проверить квитанции по оплате коммунальных услуг (долги не переходят новому собственнику, но коммунальщики очень любят игнорировать данное правило и высылать квитанции именно ему), документ-основание к получению свидетельства о праве собственности настоящего собственника. Если это свидетельство о наследстве, следует уточнить, насколько это возможно, какие еще были наследники, отказывались ли они от наследства или просто не явились его принимать. Также следует обратить внимание на приватизацию — не было ли на момент приватизации в квартире «прописанных» детей, не включенных в приватизацию — это создает риск появления выросших детей с исками об оспаривании результатов приватизации и последующих сделок, а также нет ли граждан, отказавшихся от участия в приватизации — они имеют право пожизненного проживания в квартире.
Банки, при проверке сделок, требуют справки из психо-неврологических диспансеров о том, что продавца на учете там не состоят.
касательно денег, их взыщут, но получить взысканное это сложнее особенно если их уже потратили.
