Здравствуйте Евгений!
В настоящее время ни в теории, ни на практике не сложилось единого подхода о том, может ли доля в праве общей долевой собственности на квартиру быть предметом по договору ренты пожизненного содержания с иждивением.
Согласно первому подходу, предметом по договору ренты пожизненного содержания с иждивением не могут быть имущественные права, в частности, доля в праве общей долевой собственности на квартиру.
В соответствии с п.1 ст.601 ГК РФ получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
Доля в праве общей долевой собственности на квартиру самостоятельным объектом недвижимости в смысле п.1 ст.601 ГК РФ, п.1 ст.130 ГК РФ не является. В связи с этим представители этой точки зрения положения п.1 ст.601 ГК РФ толкуют буквально, полагая, что данная норма содержит исчерпывающий перечень объектов недвижимого имущества, которые могут быть переданы под уплату ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.
Следовательно, заключение такого договора пожизненного содержания с иждивением противоречит положениям ГК РФ и такой договор должен признаваться недействительным (ничтожным) по ст.168 ГК РФ.
Согласно второму подходу, доля в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество может рассматриваться как предмет по договору пожизненного содержания с иждивением, поскольку действующее гражданское законодательство, строго говоря, не содержит подобных ограничений или запретов и на сегодняшний день доля в праве общей собственности может отчуждаться и переходить на праве собственности другим лицам, например, по договорам купли-продажи, мены, дарения.
В том случае, если договор ренты пожизненного содержания с иждивением заключен, в соответствии со ст.584 ГК РФ: зарегистрирован и нотариально удостоверен, необходимо разобраться в вопросе о том, требовалось ли для его заключения получать ваше предварительное согласие как сособственника в праве общей долевой собственности.
По данному вопросу также нет единства мнений и устоявшейся судебной практики.
С одной стороны, на основании п.2 ст.585 ГК РФ в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл.30), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения (гл.32) постольку, поскольку иное не установлено правилами главы о ренте и не противоречит существу ренты.
Исходя из этого, в ряде регионов (например, в г.Санкт-Петербург) судебная практика идет по пути применения к данным правоотношениям положений п.1 ст.250 ГК РФ, согласно которым при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях. П
ПОэтому, если Вы будете отчуждать свою долю в праве общей долевой собственности на квартиру по договору ренты пожизненного содержания с иждивением за плату, то по п.1 ст.250 ГК РФ при продаже своей доли Вы должны первоначально предложить заключить данный договор владельцу 2- й доли.
В силу п.2 ст.250 ГК РФ Вы обязаны письменно известить его об этом с указанием цены и других условий, на которых продает свою долю в праве общей долевой собственности на квартиру. И только в случае, если он откажется от заключения такого договора или не приобрете отчуждаемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, Вы будете вправе была продать свою долю любому другому лицу.
С другой стороны, по п.2 ст.585 ГК РФ к договорам ренты применяются правила о купле-продаже только в том случае, если это не противоречит существу договора ренты. Договор ренты пожизненного содержания с иждивением носит строго лично-доверительный характер и для получателя ренты фигура плательщика ренты имеет существенное значение, поскольку по данному договору рента, по общему правилу, выражается не в деньгах, а в систематическом уходе, обеспечении питанием, одеждой и другой заботе о получателе ренты.
Следовательно, положения ст.250 ГК РФ не распространяются на случаи заключения договора пожизненного содержания с иждивением, поскольку это противоречит правовой природе этого договора и существу складывающихся лично-доверительных отношений между сторонами, поэтому нельзя ограничивать получателя ренты в свободе выбора контрагента по такому договору какими-либо законодательными предписаниями.
Таким образом, Вы имеете право заключить Договор пожизненного содержания с иждивением без соблюдения ст.250 ГК РФ, если собственность будет передаваться бесплатно с условием Вашего обеспечение Ваших потребностей в жилище, питании и одежде, а также иных.
С уважением Ф, Тамара
