Документы оформляемые при переселении из ветхого жилья. Квартира в собственности

Юрий, добрый вечер.

Уточните пожалуйста, квартира уже расприватизирована или от вас это требуют? Потому как если Вы собственник, то Вам должны предоставить равнозначное жилье или выкупную цену.

Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого
помещения при изъятии земельного участка для государственных или
муниципальных нужд
[Жилищный кодекс РФ]
[Глава 5]
[Статья 32]

6. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа
определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение
включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской
Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за
изымаемое жилое помещение.

7. При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается
рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные
собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он
несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным
жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого
помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи
соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым
жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого
помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения
права собственности на него, оформлением права собственности на другое
жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед
третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Здравствуйте. 

Порядок изъятия жилого помещения и предоставления другого взамен, регламентируется в частности Жилищным Кодексом РФ

Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд
1. Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

2. Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством.

3. Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним

5. Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

6. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

7. При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

8. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

9. Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи.

10. Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. 

В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 — 3, 5 — 9 настоящей статьи.

То есть с Вами должны заключить письменное соглашение о предоставлении другого жилья, либо же о выкупе Вашего.

Договор обмена администрация делать не хочет.

юрий

Договор мены и не обязаны составлять. Но как видно из смысла данного закона, другое жильё должно быть предоставлено в собственность, а не по соц. найму. По соц. найму предоставляли бы, если бы у Вас  нынешнее жильё было в соц. найме. 

Уважаемый Юрий, Вас интересует процедура оформления документов при сносе ветхого жилья. Эта процедура в целом описана в целом ряде законов и нормативных актов.

Из Вашего вопроса следует, что Ваш дом признан непригодным для проживания в установленном
законом порядке.Вопросы признания непригодными жилых
помещений муниципального и частного жилищного фонда отнесены к
компетенции органов местного самоуправления.

1. Если в доме, подлежащим сносу,
граждане проживали по договору социального найма, то в соответствии со
ст.ст. 86,89 ЖК РФ, выселяемым из него гражданам органом государственной
власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе
такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по
договорам социального найма. Такие помещения должны быть равнозначными
по общей площади ранее занимаемым жилым помещениям, отвечать
установленным требованиям и находится в черте данного населенного
пункта. Кроме того, в силу ст. 57 ЖК РФ жилые помещения по договорам
социального найма гражданам, подлежащим выселению в связи со сносом
дома, предоставляются вне очереди.

2. В случае признания подлежащим сносу
многоквартирного дома, жилые помещения в котором принадлежат гражданам
на праве собственности, должен работать механизм, предусмотренный ст. 32
Жилищного кодекса РФ.

Статья 32 Жилищного кодекса РФ
предусматривает изъятие жилого помещения у собственника путем выкупа в
связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных
или муниципальных нужд. необходимо принять решение об
изъятии соответствующего земельного участка для государственных или
муниципальных нужд и решение об изъятии жилого помещения в связи с
изъятием земли.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и
другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого
помещения. При определении выкупной цены жилого помещения в нее
включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки,
причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, в том числе
упущенную выгоду.

По соглашению с собственником жилого
помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого
помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену
(ч.8 ст. 32 ЖК РФ).

Все спорные вопросы рассматриваются в
судебном порядке (например, если не достигнуто соглашение о выкупной
цене жилого помещения или других условиях его выкупа).

Определив стоимость жилья, Вы можете заключить с администрацией соглашение о предоставлении Вам другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Если соглашение не будет достигнуто, Вы имеете право на обращение в суд.

Удачи!

Согласно ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (далее — ЖК РФ)*(1) признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.
В случае если собственники жилых помещений в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.
В соответствии с ч. 8 ст. 32 ЖК РФ по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Согласно подп. «и» п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Постановление Пленума ВС РФ N 14) если стоимость жилого помещения, передаваемого в собственность взамен изымаемого жилья, ниже выкупной цены изымаемого жилого помещения, то собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения, а если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилого помещения, то по соглашению сторон обязанность по оплате разницы между ними возлагается на собственника.
Случаи, когда размер выкупной цены изымаемого жилого помещения равен стоимости предоставляемого жилого помещения, единичны. Как правило, изымаемое жилое помещение располагается в домах ветхого и аварийного жилищного фонда, а следовательно, его рыночная стоимость существенно ниже стоимости предоставляемого жилого помещения, которым располагают органы местного самоуправления муниципальных образований.
Согласно подп. «и» п. 20 Постановления Пленума ВС РФ N 14 когда собственник изымаемого жилого помещения не имеет возможности доплатить разницу в стоимости жилых помещений ему, с его согласия, другое жилое помещение может быть предоставлено не на праве собственности, а на иных правовых основаниях (например, из государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма; по договору найма в домах системы социального обслуживания населения).
Из анализа данного положения следует, что в случае предоставления собственнику изымаемого жилого помещения другого жилого помещения во владение и пользование по договору найма производить оплату разницы между стоимостью предоставляемого и изымаемого жилых помещений не требуется. По этой причине жилое помещение по договору найма может быть предоставлено собственнику, не способному произвести оплату разницы между стоимостью предоставляемого и изымаемого жилых помещений, если выкупная цена изымаемого жилого помещения ниже стоимости предоставляемого жилого помещения.
Вместе с тем предоставление собственнику взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения на основании договора найма нарушает его конституционные права, так как фактически он лишается собственности. Кроме того, предоставление собственнику изымаемого жилого помещения другого жилого помещения не на праве собственности не отвечает условиям равноценного возмещения в случае принудительного отчуждения имущества для государственных и муниципальных нужд.
Обеспечить условие равноценного возмещения возможно путем заключения договора мены с собственником изымаемого жилого помещения и органом государственной власти или органом местного самоуправления, предоставившим ему жилое помещение взамен изымаемого.
Однако на практике при заключении данного договора возникают препятствия, квартиры не равноценны…
Танную колизию частично разрешил суд:
22 марта 2011 года предметом рассмотрения в Президиуме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации стал спор о возможности заключения договора мены при переселении граждан из ветхого и аварийного жилья с признанием обмениваемых жилых помещений равноценными*(3).
Как следует из материалов дела, муниципальное образование городской округ Самара (далее — муниципальное образование) в лице департамента управления имуществом городского округа Самара (далее — департамент) и гражданка Исайкина А.А. заключили договор мены жилыми помещениями от 23.06.2009 (далее — договор мены), по условиям которого принадлежащая муниципальному образованию на праве собственности однокомнатная квартира N 159 общей площадью 37,2 кв. метра, расположенная по адресу: г. Самара, Кировский р-н, Ташкентский пер., д. 43, рыночной стоимостью 2 125 500 рублей согласно отчету об оценке передается в собственность гражданке Исайкиной А.А., а принадлежащая ей на праве собственности однокомнатная квартира N 12 общей площадью 21,8 кв. метра, расположенная по адресу: г. Самара, Самарский р-н, ул. Льва Толстого, д. 83, передается в собственность муниципального образования.
В договоре мены было указано, что он заключен во исполнение постановления Самарской городской думы от 24.04.2003 N 232 «Об утверждении целевой программы городского округа Самара „Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда в городском округе Самара на 2003-2010 годы“ и постановления главы городского округа Самара от 20.12.2007 N 1175 „О предоставлении гражданке Исайкиной Анне Александровне жилого помещения (квартиры) на условиях договора мены“.
Договором мены было предусмотрено, что принадлежащие сторонам жилые помещения признаются равноценными.
Стороны договора мены обратились с совместным заявлением о его государственной регистрации в регистрационную службу, но она в этом отказала сообщением от 04.08.2009 N 01/157/2009-744, ссылаясь на абзац десятый п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“. Отказ мотивирован отсутствием необходимых документов: отчета об оценке рыночной стоимости квартиры гражданки Исайкиной А.А. согласно ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ „Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ (далее — Закон об оценке), а также решения об изъятии жилого помещения у названной гражданки, прошедшего государственную регистрацию, как того требует ст. 32 ЖК РФ.
Данный отказ регистрационной службы был оспорен департаментом в Арбитражный суд Самарской области.
По результатам рассмотрения дела арбитражные суды трех инстанций согласились с правильностью отказа регистрационной службы, признав обязательными для регистрации договора мены документами зарегистрированное решение муниципального органа об изъятии квартиры у гражданки Исайкиной А.А. и отчет об оценке рыночной стоимости ее квартиры.
Вместе с тем, как отметил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, судами не было учтено следующее.
В соответствии с положениями Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ „О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства“ (далее — Закон N 185-ФЗ) выполнение региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда производится посредством приобретения жилых помещений субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями за счет средств их бюджетов при финансовой поддержке фонда.
Целевая программа городского округа Самара „Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда в городском округе Самара на 2003-2010 годы“ была утверждена постановлением Самарской городской думы от 24.04.2003 N 232 во исполнение Закона Самарской области от 04.12.2002 N 95-ГД „Об утверждении областной целевой программы городского округа Самары “Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда в Самарской области на 2003-2010 годы».
Дом 83 по улице Льва Толстого, в котором находится квартира гражданки Исайкиной А.А., построен в 1900 году, внесен в список объектов культурного наследия регионального значения как памятник архитектуры — дом купца Юрина.
Решением межведомственной комиссии от 17.10.2006 N 20 указанный дом признан аварийным и непригодным для проживания, в связи с чем распоряжением главы городского округа Самара от 13.12.2006 N 637-р проживающие в нем граждане включены в список на предоставление жилых помещений во исполнение городской целевой программы переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда.
Постановлением главы городского округа города Самара от 20.12.2007 N 1175 в рамках выполнения названной городской программы гражданке Исайкиной А.А. предоставлена в собственность квартира N 159 по адресу: г. Самара, Ташкентский пер., д. 43, взамен принадлежащей ей квартиры в аварийном доме. Департаменту предписано заключить с гражданкой Исайкиной А.А. договор мены, учесть ее квартиру N 12 по адресу: г. Самара, ул. Льва Толстого, д. 83, в реестре муниципальной собственности и зарегистрировать переход права собственности на эту квартиру.
Таким образом, при предоставлении квартиры гражданке Исайкиной А.А. муниципальное образование действовало во исполнение принятых региональных и муниципальных актов.
Как следует из федеральных нормативных актов, принятых по вопросам переселения граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилья, оно должно осуществляться не за счет средств граждан, а за счет бюджетов и специальных внебюджетных источников.
Так, п. 4 ст. 16 Закона N 185-ФЗ закреплено правило о том, что при приобретении субъектами Российской Федерации или муниципальными образованиями жилых помещений для переселения граждан из аварийного жилья по цене, превышающей установленные этим Законом пределы, финансирование расходов на оплату стоимости такого превышения осуществляется не за счет средств фонда, а за счет бюджета соответствующего публичного образования.
Подобное регулирование обусловлено исключительно состоянием жилищного фонда, в котором проживают переселяемые граждане, и учитывает, что их квартиры в аварийных домах могут не иметь потребительской ценности и какой-либо рыночной стоимости, тем более сопоставимой со стоимостью предоставляемого им взамен жилья.
Заключение договоров между муниципальными органами и гражданами при переселении последних из ветхого и аварийного жилья преследует особую социальную цель, в связи с чем к ним не применяются общие правила гражданского законодательства о договорах мены, предполагающие равноценность обмениваемого имущества по его рыночной стоимости.
Равноценность обмениваемых квартир определяется в данном случае сопоставлением их физических и экономических характеристик (местоположение дома, этаж, площадь, количество комнат и т.п.), с тем чтобы предоставляемое жилое помещение не ухудшало жилищные условия переселяемых граждан с учетом их разумных потребностей.
Исходя из существа и специальных правил регулирования данных отношений, оценка рыночной стоимости аварийного жилья граждан не требуется, в связи с чем по правилам Закона об оценке определяется стоимость только предоставляемых гражданам благоустроенных квартир.
Оценка рыночной стоимости квартиры, принадлежащей муниципальному образованию и выделяемой гражданке Исайкиной А.А., была проведена, отчет об оценке в регистрационную службу представлен.
Следовательно, регистрационная служба неверно отказала в регистрации договора мены квартир по мотиву несоблюдения правил ст. 8 Закона об оценке.
Отказывая в регистрации договора мены ввиду непредставления решения об изъятии квартиры у гражданки Исайкиной А.А. со ссылкой на ст. 32 ЖК РФ, регистрационная служба не учла содержание постановления главы городского округа Самара от 20.12.2007 N 1175. Между тем в этом постановлении предписывалось не только предоставить гражданке Исайкиной А.А. конкретную благоустроенную квартиру, но и зарегистрировать переход права собственности на ее прежнюю аварийную квартиру и учесть ее в реестре муниципальной собственности, что и означало последующее изъятие этой квартиры. Отсутствие предварительной регистрации данного постановления в регистрационной службе не могло служить причиной отказа в улучшении жилищных условий гражданке Исайкиной А.А. со ссылкой на норму, предназначенную обеспечивать ее жилищные права.
Поэтому вывод о непредставлении в регистрационную службу полного пакета документов для регистрации договора мены жилыми помещениями и перехода на них права собственности между сторонами этого договора сделан судами в результате неправильного истолкования и применения норм права.
В результате создания прецедента по делу гражданки Исайкиной А.А. муниципальное образование с 2007 года фактически лишено возможности исполнять обязанности по переселению проживающих на его территории граждан — собственников аварийного жилья из-за отказов регистрационной службы в регистрации договоров мены.
При названных обстоятельствах Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации оспариваемые судебные акты отменил, признал незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от 04.08.2009 N 01/157/2009-744 и обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области зарегистрировать переход к муниципальному образованию городской округ Самара права собственности на квартиру N 12, расположенную по адресу: Самарская область, город Самара, Самарский район, улица Льва Толстого, дом 83, и переход к гражданке Исайкиной А.А. права собственности на квартиру N 159, расположенную по адресу: Самарская область, город Самара, Кировский район, Ташкентский переулок, дом 43.
Таким образом, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разрешил спор о возможности заключения договоров мены при переселении граждан из ветхого и аварийного жилья с признанием обмениваемых жилых помещений равноценными.
Данный судебный прецедент фактически предоставил возможность органам местного самоуправления муниципальных образований передавать гражданам взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение на праве собственности без взимания с них разницы в стоимости жилых помещений, если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилого помещения.