Метод расчета стоимости аренды

Светлана, а в условиях договора определено что размер арендной платы определён на период строительства или что срок действия договора аренды согласован только на период строительства?

Если в договоре аренды не предусматриваются возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, Арендодатель сам по себе не может пересмотреть способ определения арендной платы, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.

однако если действие договора прекращается введением магазина в эксплуатацию, то разумеется имеет смысл заключение договора и в новом договоре будет определение ставки в соответствии с методикой, однако имеет место существенный риск для арендатора вложившегося в строительство.

в качестве способа определения стоимости имеется метод оценочной — рыночной стоимости площади (а вот в рамках оценки может лежать доходный, расходный или средне-взвешенный подход к определению стоимости.)

Для кластеров, по которым в том числе используется информация об арендной плате за земельные участки, расчет рыночной стоимости земельных участков осуществляется методом капитализации земельной ренты в соответствии с п. 4 главы IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков.

Приказ Росземкадастра от 20.03.2003 N П/49«Об утверждении Методики государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения»(вместе с «Методикой государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения»)

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ
ПИСЬМОот 1 февраля 2005 г. N ВН-05/3131
ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РАЗМЕРААРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА НАХОДЯЩЕЕСЯ В ФЕДЕРАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИНЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
В связи с многочисленными обращениями территориальных органов Росимущества (далее — территориальных органов) направляем рекомендации по определению размера арендной платы за находящееся в федеральной собственности недвижимое имущество.В соответствии с пунктом 1 постановления Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2004 г. N 200 «Вопросы федерального агентства по управлению федеральным имуществом» Росимущество (его территориальные органы) осуществляет функции по управлению федеральным имуществом, в том числе по предоставлению в аренду недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности.------------------------------------------------------------------КонсультантПлюс: примечание.В соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ от 26.10.2011 N 598 Росимущество осуществляет проверку соответствия уровня арендных ставок по договорам аренды, заключенным проверяемой организацией, уровню рыночных арендных ставок.------------------------------------------------------------------Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора аренды оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. При этом в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.В настоящее время порядок определения размера арендной платы за предоставляемое в аренду федеральное имущество регулируется распоряжениями Минимущества России от 30 апреля 1998 г. N 396-р «О едином порядке определения величины арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями» и от 14 мая 1999 г. N 671-р «О порядке расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом».Разработанные на основании вышеуказанных распоряжений Минимущества России и применяемые в субъектах Российской Федерации методики определения размера арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, сооружениями и отдельными помещениями, как правило, используют нормативный подход к расчету годового размера арендной платы исходя из стоимости строительства 1 кв. м площади помещения, приведенного к курсу доллара США. Указанный метод определения размера арендной платы экономически несовершенен, технически сложен, должен быть пересмотрен в соответствии с новыми рыночными условиями и законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.В целях повышения эффективности использования федерального недвижимого имущества Программой социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2003 — 2005 годы), утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 15 августа 2003 г. N 1163-р, предусмотрен переход к рыночным механизмам определения размера арендной платы за использование федерального недвижимого имущества.Правовой основой для перехода к рыночным ставкам арендной платы является Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статьей 8 которого установлено, что в случае вовлечения в сделку объектов оценки полностью или частично принадлежащих Российской Федерации (в том числе при передаче объектов недвижимости в аренду) проведение оценки объектов оценки является обязательным.Распоряжениями Минимущества России от 13 мая 2002 г. N 1185-р «Об определении величины годовой арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом, расположенным в городе Москве» и от 5 марта 2003 г. N 843-р «Об определении величины годовой арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом, расположенным на территории Московской области», соответствующим территориальным органам Минимущества России было рекомендовано при заключении или подготовке договоров аренды федерального недвижимого имущества использовать величину годовой арендной платы, указанной оценщиком при определении рыночной стоимости объекта, передаваемого в аренду.Распоряжением Минимущества России от 12 июля 2002 г. N 2013-р утверждены методические рекомендации по проведению конкурса по выбору организаций, привлекаемых для определения величины годовой арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом, расположенным в г. Москве.Реализация указанной схемы организации работ по привлечению оценщиков для определения размера арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, сооружениями и отдельными помещениями (далее — недвижимого имущества) позволяет обеспечить экономию бюджетных средств.Таким образом, при передаче в аренду находящегося в федеральной собственности недвижимого имущества, а также учитывая доведенные до территориальных органов лимиты бюджетных обязательств на проведение оценочных работ, осуществляемых по заказам территориальных органов Росимущества, рекомендуем руководствоваться следующими положениями.1. Устанавливать размер арендной платы за предоставляемые в аренду здания, сооружения и отдельные помещения равным величине годовой арендной платы, указанной оценщиком в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, составленного в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.2. В первую очередь производить оценку недвижимого имущества, расположенного в крупных населенных пунктах, где представляется возможным обеспечить проведение массовой оценки недвижимости путем формирования лотов.Формировать лоты по территориальному признаку. Объекты оценки (здания, сооружения и нежилые помещения в них), подлежащие сдаче в аренду, группировать в лоты, каждый из которых включает не менее 10 — 20 объектов различной площади.3. Привлекать оценщиков для проведения работ по оценке рыночной стоимости объектов, передаваемых в аренду, на конкурсной основе в соответствии с нормами Федерального закона от 6 мая 1999 г. N 97-ФЗ «О конкурсах на размещение заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд».------------------------------------------------------------------КонсультантПлюс: примечание.О запросе котировок см. статью 42 Федерального закона от от 21.07.2005 N 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд».------------------------------------------------------------------Вместе с тем, в соответствии с пунктом 29 Положения об организации закупки товаров, работ и услуг для государственных нужд, утвержденного Указом Президента Российской Федерации от 8 апреля 1997 года N 305 «О первоочередных мерах по предотвращению коррупции и сокращению бюджетных расходов при организации закупки продукции для государственных нужд» (далее — Положение), заказчик вправе размещать заказы на закупки продукции для государственных нужд с применением способа запроса котировок при закупках имеющейся в наличии продукции, которая производится или предоставляется не по конкретным заявкам заказчика и для которой существует сложившийся рынок, при условии, что цена государственного контракта не превышает 2500 установленных законом размеров минимальной месячной оплаты труда.Согласно Положению запрос ценовых котировок производится не менее чем у трех поставщиков. Каждый поставщик вправе представить только одну ценовую котировку, которая не может быть впоследствии изменена. Между заказчиком и поставщиком не проводится никаких переговоров в отношении ценовой котировки, представленной данным поставщиком.Выигравшим признается поставщик, который представил самую низкую ценовую котировку, удовлетворяющую потребностям заказчика.В целях реализации указанного пункта необходимо формировать лоты таким образом, чтобы цена лота не превышала указанную сумму, учитывая при этом, что средняя стоимость работ по оценке одного объекта не должна превышать 6000 (шесть тысяч) рублей.4. Оплата услуг оценщика может осуществляться за счет лиц, заинтересованных в предоставлении в аренду находящихся в федеральной собственности объектов недвижимости. В данном случае указанные лица могут выступать совместно с территориальными органами заказчиками работ по оценке этих объектов на основании пункта 2 статьи 1 и статьи 430 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 9 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом территориальный орган в обязательном порядке подготавливает техническое задание на проведение оценки передаваемых в аренду объектов недвижимости, проводит экспертизу отчета об оценке объекта недвижимости при приеме акта выполнения оценочных работ.5. В соответствии с пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора аренды допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, либо в установленном законом порядке. При этом, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год.В договорах аренды федерального имущества следует предусмотреть обязательное условие о пересмотре размера арендной платы с учетом изменяющейся конъюнктуры рынка.Кроме того, в договорах аренды следует указать, что основанием для изменения размера арендной платы по договору аренды недвижимого имущества является введение в действие нормативных правовых актов, устанавливающих иной порядок определения размера арендной платы.Указанный порядок определения размера арендной платы применяется до утверждения методики определения размера арендной платы за объекты недвижимого имущества (здания, строения, нежилые помещения), находящиеся в федеральной собственности.

да на период строительства определен размер ар. платы (в течение трех лет) под конкретное целевое использование "проектирование и строит.ь я это в вопросе упоминала. Мы подали заяву о внесении изменений в п. с указанием целевого использования.ь А сам договор как видите "жиденький" донельзя. Никаких условий о перерасчете. Я все таки из такого объема информации вас не поняла, Адм-ция должна заказать отчет незав. оценщика? и на основании каких норм?

приобщаю первонач. договор и местное постановление определяющее возможные методы расчета

Я в договоре не увидел ничего такого, что позволило бы увеличить арендные ставки.

Вы письменно получили сообщение об увеличении арендных ставок, или это Вам по телефону сказали?

в договоре нет такого, как вы можете сами убедится. Изменился вид разрешенного использования, и применяется методика на основе кадастровой стоимости (Постановление 47-приложение п.2.5.) а мое мнение что должна быть применяем др. метод основанный на рыночной стоимости участка.(индивидуализированный )Права ли я

а если договор это не предусматривает ..

договор от 11.03.2013 а свидетельство о праве собств. на объект строительства 13.05.2014ь г. получается год прошел

у нас земля неразграниченного пользования, значит местная компетенция..

переписка

1от нас заявление о изменении разрешенного исп. (Изменили Распоряжением)

2 от нас заява о внесен. изменений в имеющийсфя договор в соответствии с изменением вида разр. использования з.у.

3. от них получено соглашение с измененной методикой.

все.

Исходя из Вашего договора, там во первых не указана на основании, которого устанавливается цена аренды, а так же возможность её изменения, т.е. эта возможность не была предусмотрена договором. Так что думаю стоит обращаться в суд с требованием заключить доп. соглашение без изменения стоимости аренды.

Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора

1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

от них получено соглашение с измененной методикой.

т.е направьте в их адрес с этим согласием, но со старой ценой.

Все таки хорошо было видеть их согласие.