Покупка квартиры на землях ИЖС

НО! в них (на дом) указано, что объект права КВАРТИРА. Получается, что продается квартира, построенная на землях ИЖС. Насколько это законно?

Юрий

Здравствуйте! На самом деле это вопрос не простой — квартира и жилой дом вещи разные, и понятия разные.

Жилищный кодекс

Статья 16. Виды жилых помещений

1. К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

2. Жилым домом признается
индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также
помещений вспомогательного использования, предназначенных для
удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их
проживанием в таком здании.

3. Квартирой признается структурно
обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее
возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме
и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений
вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения
гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком
обособленном помещении.

4. Комнатой признается часть жилого дома или
квартиры, предназначенная для использования в качестве места
непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Является ли это основанием для сноса строения впоследствии?

Юрий

Если все остальные документы в порядке ( на землю, разрешение на строительство и т.д.) то нет, хотя варианты в практике могут быть различны, все зависит от остальных документов — сейчас вообще сложная ситуация вот с таким жильем, и практика разниться- далеко не всегда идут на встречу добросовестным покупателям

Есть варианты обезопасить данную сделку ( возможно запросить у собственника какие-то дополнительные документы, пр. ) ?

Юрий

Начать надо с тех самых разрешений- где, кем и когда они выданы, подо что именно выданы

Продается дом. Фактически построен, но не сдан. Свидетельство на землю есть, на дом соответственно нет. Насколько велики риски приобретения подобного объекта?

Юрий

Риск в том что возможно он никогда и не будет сдан — его просто не примут т.к. строение может быть незаконным либо не соответствовать установленным нормам, это грозит отсутствием коммуникаций и в последствии невозможно будет оформить прописку- т.к. формального такого адреса нет

А если и построен незаконно- то его сносом соответственно

акие в этом случае необходимо запросить у собственника документы ?

Юрий

Главное- документы о вводе дома в эксплуатацию — акт, подписанный соответствующими органами. Без него даже смотреть такие строения не стоит

Здравствуйте!

Таунхаус — малоэтажный жилой дом, разделенный на несколько многоуровневых квартир с раздельными входами, то есть многоквартирный жилой дом.

На земельном участке с разрешенным использованием ИЖС должен быть отдельностоящий жилой дом на одну семью (п. 3 ст. 48 ГрК РФ):

объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи)

Но ни как не квартира. Отличие в ст. 16 ЖК РФ. Когда объектом права является квартира, значит дом, в котором она, многоквартирный — явное противоречие с ИЖС.

Строительство на земле для индивидуального жилищного строительства многоквартирного дома — нарушение разрешенного использования. 

В соответствие со ст. 222 ГК РФ:

1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи (этот случай к Вашей ситуации не относится).

Полагаю не стоит связываться.

Здравствуйте, Юрий!

Согласно Письма Министерства экономического развития от 19 января 2010 г. N Д23-99 

понятие многоквартирного дома Жилищным кодексом Российской Федерации не определено. В соответствии с п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

Тем же письмом сказано:

Вместе с тем указанный в обращении жилой дом подпадает под предусмотренное п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации понятие «жилые дома блокированной застройки», под которыми понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десяти и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

И подводя итог заключают:

В соответствии с п. 4 разд. I Указаний по заполнению формы федерального статистического наблюдения, утвержденных Приказом Росстата от 11.08.2009 N 168 «Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за деятельностью, осуществляемой в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг», жилые дома блокированной застройки относятся к многоквартирным жилым домам, несмотря на то что принципиальным отличием жилых домов блокированной застройки от квартир является возможность выхода на территории общего пользования, а также отсутствие помещений общего пользования, что отличает их от многоквартирного дома. При этом на такие дома распространяются все касающиеся многоквартирных домов положения действующего законодательства, в том числе нормы ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 189-ФЗ).

К многоквартирным жилым домам до 3 этажей относятся таунхаусы, дуплексы, а также блок-секционные дома не более 4 секций. К многоэтажному строительству относится строительство многоквартирных жилых домов свыше 3 этажей.

Такие строения нельзя возводить на землях под ИЖС, их можно строить на участках с видом разрешенного использования «для жилищного строительства»

Отсюда и делайте вывод сами. 

Юрий, доброе утро.

Если Ваш застройщик делал все правильно, то пусть квартиры Вас не пугают. Скорее всего дом был построен и оформлен на два хозяина в долевую собственность, потом произошел выдел части дома в натуре и получилось два свидетельства на землю и соответственно две квартиры, так как адрес один.

Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
[Гражданский кодекс РФ]
[Глава 16]
[Статья 252]

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о
способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из
них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать
выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без
несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности,
выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли
другими участниками долевой собственности.

1. Юрий, я бы на Вашем месте не стала покупать. 

В соответствии со статьей 16 Жилищного кодекса Российской Федерации квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Согласно пункту 17 части 2 статьи 7 Закона о кадастре в государственный кадастр недвижимости вносятся также вид жилого помещения (комната, квартира), если объектом недвижимости является жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме.

В соответствии с ч.3 ст.48 Градостроительного кодекса РФ объекты индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи. По мнению Минрегиона России, объекты капитального строительства, предназначенные для проживания более чем одной семьи, не могут быть отнесены к объектам индивидуального жилищного строительства и в отношении таких объектов не могут применяться законодательные и иные нормативные правовые акты, регламентирующие вопросы проектирования, строительства, ввода в эксплуатацию, государственного учета и регистрации прав собственности объектов индивидуального жилищного строительства (Письмо Минрегиона РФ от 29.12.2007 №24322-СК/08). Таким образом, Юрий, в отношении построенного дома должна была разрабатываться проектная документация (для инд. жилого дома она не требуется), которая должна была пройти государственную экспертизу. Не советую покупать, тем более в Московской области. Так, как известно, с такими постройками не церемонятся.

2. Здесь нужно отталкиваться от земли. Если земельный участок из земель населенных пунктов и предоставлен для ИЖС или ведения личного подсобного хозяйства, то необходимо, чтобы на дом было разрешение на строительство. При этом желательно удостовериться, что построенный дом соответствует параметрам, заявленным в разрешении на строительство.

Юрий, не вижу никаких рисков в приобретении блок-секции по первому варианту. Вид разрешенного использование в вашем случае ИЖС.

В соответствии со ст. 37 Градостроительного кодекса

1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:1) основные виды разрешенного использования;2) условно разрешенные виды использования;3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

По практике могу сказать, что, как правило, наряду с ИЖС к конкретной территориальной зоне устанавливается и малоэтажное жилищное строительство, в качестве основного или вспомогательного вида разрешенного использования.

И далее, в соот. с той же ст. Градостр. Кодекса

3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

4. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Скорее всего, дом находился в долевой собственности, а в дальнейшем доля была выделена  в натуре, с присвоением поквартирного адреса. Законодательством закреплено такое право (выдела в натуре).

Хотя, этот вопрос мог быть решен и в административном порядке. 

Все это можно увидеть из документов. 

В Свидетельстве о государственной регистрации права есть графа «Основание». Посмотрите, какое там указано основание приобретения права собственности на квартиру.

По второму варианту.

Должно быть в наличие Разрешение на строительство.

При покупке, переоформлять его не требуется.

ст. 51 Град. кодекса

1. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

21. Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется, за исключением случаев, предусмотренных частью 21.1 настоящей статьи.