Квартира - товар или имущественное право

Здравствуйте, Илья Налоговый кодекс позволяет гражданам не платить подоходный налог со всей вырученной суммы — при условии, что квартира, дом или земельный участок находился в собственности более трех лет. Если же срок владения проданной недвижимостью составил менее чем три года, из полученного дохода вычитается 1 млн. рублей или по выбору сумма документально подтвержденных расходов на ее приобретение, и из оставшейся суммы выплачивается 13-ти процентный подоходный налог. 

Здравствуйте Илья!

Согласно «Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ
(ред. от 21.07.2014)

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Товаром же в свою очередь признается — объект гражданских прав, предназначенный для продажи, обмена или иного введения в
оборот"

«Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 31.07.1998 N 146-ФЗ
(ред. от 28.06.2014)

Соответственно в данном случае квартира будет являться товаром, и подпадает под действие ст. 40 НК РФ.

С уважением А.Э.С.

Илья добрый день.

Квартира — это недвижимое имущество, которое не подходит под определение товар. Цену на продаваемое недвижимое имущество устанавливает собственник. Нет обязательства продавать квартиру именно по рыночной цене, иначе не было бы повальных сделок продаж квартир за 1 млн. Если налоговики заподозрят уход от уплаты налога и занижение стоимости, то они должны будут доказать это в судебном порядке.

Добрый день!

Налоговики не вправе проверить цену, исходя
из следующего:

Применение ст. 40 НК РФ.

Налоговые органы вправе проверить правильность применения цен по сделкам и вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким
образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения
рыночных цен.

Как следует из статьи 40
НК РФ, для целей налогообложения принимается цена товаров, указанная сторонами
сделки, и предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен (пункт 1). Однако налоговые органы вправе проверить правильность применения цен по сделкам и вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены
исходя из применения рыночных цен (пункты 2
и 3).
При этом при определении рыночной цены товара учитывается информация о
заключенных на момент реализации этого товара сделках с идентичными товарами в
сопоставимых условиях; в частности, учитываются такие условия сделок, как
количество поставляемых товаров, сроки исполнения обязательств, условия
платежей, обычно применяемые в сделках данного вида, а также иные разумные
условия, которые могут оказывать влияние на цены (пункт 9).

В соответствии с пунктом 1 статьи
422 ГК Российской Федерации договор должен соответствовать
обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми
актами, действующим в момент его заключения. Таким образом, предусмотренные законом правила
формирования цены сделки для отдельных видов товаров также могут оказывать
влияние на цену таких товаров.

Приведенные
законоположения, будучи направленными на обеспечение уплаты законно
установленных налогов и сборов в полном объеме, а также на пресечение случаев
уклонения от уплаты налогов и сборов, не могут рассматриваться как нарушающие
конституционные права заявителя в указанном им аспекте.

Данный
вывод содержится в определении
Конституционного Суда РФ от 28.05.2013 N 830-О и в постановлении
Президиума ВАС РФ от 10 июля 2012 года N 17713/11.

Здравствуйте!

Квартира — это недвижимое имущество.

Статья 130 ГК РФ Недвижимые и движимые вещи
1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, действие статьи 40 НК РФ на недвижимое имущество не распространяется.

Собственник недвижимости может самостоятельно установить любую цену, при этом она может не соответствовать рыночной цене. Вы можете продать недвижимость рыночная стоимость которой, к примеру, 5 000 000 по цене 1 000 000 рублей. Это Ваше право. Цену которую Вы установите при продаже недвижимости налоговая проверять не будет.

С уважением,
Ярослав Цветков.

Уважаемый Илья!

Из Вашего вопроса вытекает две ситуации:

1. Вы продаёте квартиру как физическое лицо, и это не является предпринимательской деятельностью — тогда это не товар, Вы уплачиваете НДФЛ, смотрите ответы коллег по этому вопросу.

Ст. 40 НК не применяется, однако когда сделка по продаже недвижимости совершена между гражданами либо между физическим лицом и организацией, которые признаются взаимозависимыми, налоговики могут проверить соответствие примененной по сделке цене рыночным ценам и, если выяснится, что цена в договоре занижена, дополнительно начислить НДФЛ.

2. Вы предприниматель — тогда квартира может расцениваться как товар, ст. 40 НК применима, смотрите соответствующие ответы коллег.

Добрый день!

 Положения ГК РФ не обязывают граждан продавать недвижимость только по рыночным ценам или подтверждать документально стоимость объекта сделки. Поэтому в декларации о доходах гражданин должен указать стоимость квартиры, согласованную с покупателем в договоре продажи.

Исходя из ст. 40 и 105.3  НК РФцена, указанная в договоре продажи недвижимости, признается для целей налогообложения рыночной. И соответственно не проверяется налоговиками.

Вместе с тем, если сделка по продаже недвижимости совершена между гражданами либо между физическим лицом и организацией, которые признаются взаимозависимыми, налоговики могут проверить соответствие примененной по сделке цене рыночным ценам и, если выяснится, что цена в договоре занижена, дополнительно начислить НДФЛ.

Понятие взаимозависимых лиц дано в ст 20 нк рф

1. Взаимозависимыми лицами для целей налогообложения признаются физические лица и (или) организации, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц, а именно:

1) одна организация непосредственно и (или) косвенно участвует в другой организации, и суммарная доля такого участия составляет более 20 процентов. Доля косвенного участия одной организации в другой через последовательность иных организаций определяется в виде произведения долей непосредственного участия организаций этой последовательности одна в другой;

2) одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению;

3) лица состоят в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.

Система ГАРАНТ: http://base.garant.ru/10900200/3/#block_20003#ixzz3EmxjlZhO

Т.о. если сделка по продаже квартиры не совершена между взаимно зависимыми лицами, то налоговые органы цену квартиры и её соответствие требованиям со 40 нк РФ проверять не будут.

Здравствуйте, согласен с коллегами.

Если Вы боитесь доначисления налогов, Вы можете провести оценку рыночной стоимости квартиры. Как правила оценщики работают с заказчиками и с ними всегда можно договорится какую цену указать в оценке. Это для подстраховки.

Если налоговики будут пытаться начислить налоги их решение Вы сможете обжаловать в суде, представив данный отчет оценщика.