Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

628 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
628 юристов сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Жилищное право

Расчет оплаты за обслуживание Общего Имущества собственника офиса в деловом центре

Здравствуйте! Прошу помочь разобраться в очень обычном вопросе. Я собственник помещения, общая долевая собственность согласно договора долевого строительства с 2004г. По окончании строительства тех.паспорт здания не составлялся, а каждым собственником был оформлен тех.паспорт своего помещения.На 2003г площадь здания 9956.6,а в собственности 9794,2м.кв (в т. ч. коридоры,холлы,вестибюль), общее имущество не определялось,в договоре не обозначалось, но в смету на обслуживание здания была вкл собственность третьего лица,застройщика,владельца 2\3 незаконно оформленной площади здания. В 2010г по делу А63-10559/10 было доказано неправомерное начисление платы за обслуживание ОИ. Но в последующих делах к собственникам УК ссылается на постановление ВАС 4910/10, где указано что расчет производится на 1 м.кв жилой площади. Но если УК обслуживает ОИ, значит расчет платы должен быть произведен соответственно доли собственника в ОИ?Как трактовать правила 75 где также ссылка в расчете на 1 м.кв. Спасибо!

30 Сентября 2014, 10:25, вопрос №571349 Татьяна, г. Ростов-на-Дону
300 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (3)

  • Юрист - Тихонов Сергей
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.На основании статьи 210 Гражданского кодекса собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.Как установлено статьей 249 Гражданского кодекса, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.Согласно аналогичной норме, изложенной в пункте 1 статьи 158 Жилищного кодекса, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.Кроме того, в соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее — Правила N 491), собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера финансирования за счет собственных средств. Согласно пункту 31 Правил N 491 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
    Если собственниками помещений не выбран способ управления или принятые такими собственниками решения о выборе способа управления многоквартирными домами не были реализованы в случаях, установленных Жилищным кодексом, органы местного самоуправления и органы государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга проводят в соответствии с Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 (далее — Правила N 75), открытые конкурсы по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами.В пункте 2 Правил N 75 дано определение понятия «размер платы за содержание и ремонт жилого помещения» — это плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 квадратного метра общей площади жилого помещения. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. При этом организатор конкурса в соответствии с перечнем обязательных работ и услуг самостоятельно определяет как расчетную стоимость каждой из обязательных работ и услуг, так и расчетную стоимость каждой из дополнительных работ и услуг (подпункты 4, 5 пункта 41 Правил).Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.

    Таким образом, следует определить как осуществляется управление Вашим домом — если управляющую компанию вы выбирали, то и стоимость её услуг у Вас определена и согласована, а если нет то стоимость будет определяться согласно указанного положения. Однозначно, стоимость определяется на 1 кв.м. площади. 

    30 Сентября 2014, 10:52
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Спасибо,мне поможет Ваше уточнение, а именно:выборы УК. Но,как понять "стоимость определяется на 1 кв.м площади"? Какой площади - всего здания, в собственности или общего имущества? В 4910/10 указано все как Вы говорите, а вот расчет показан тариф х на площадь в собственности. казус, но как доказать что мы оплачиваем не свои площади?

    01 Октября 2014, 18:49
  • Юрист - Васильева Елена
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Чебоксары
    Общаться в чате

    Здравствуйте!

    Отношения собственников помещений в нежилом здании, возникающие по
    поводу общего имущества в нем, прямо законом не урегулированы.

    В
    связи с возникновением споров по этому поводу дано разъяснение в
    Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009
    г. № 64 “О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах
    собственников помещений на общее имущество здания". В частности
    следующее.

    «Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании,
    возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не
    урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к
    указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства,
    регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.


    В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех
    случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество
    здания.

    2. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к
    общему имуществу здания относятся, в частности, помещения,
    предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а
    также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные
    шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются
    инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в
    данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие
    несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое,
    электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за
    пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.


    3. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит
    собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его
    регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое
    имущество и сделок с ним (далее — реестр).


    4. При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что
    исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве
    общей собственности на общее имущество определяются пропорционально
    площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть
    определен иной размер доли в праве общей собственности на общее
    имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади,
    существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в
    здании.»

    Исходя из системного толкования норм ст.ст. 209, 210,
    249, 289, 290 ГК РФ с учетом позиции ВАС РФ, собственник помещения в
    нежилом здании обязан нести расходы по содержанию как собственного
    помещения, так общего имущества, доля участия в содержании которого
    определяется как отношение площади помещения собственника к площади
    помещений, находящихся в собственности.

    30 Сентября 2014, 11:25
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Васильева Елена
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Чебоксары
    Общаться в чате

    Правилами № 75 установлено, что «размер платы за содержание и ремонт жилого помещения»
    — плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению
    многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту
    общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме,
    установленная из расчета 1 кв. метра общей площади жилого помещения.
    Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается
    одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном
    доме;"

    Т.е. расчет производится по кв.м… К тому же, если посмотреть формулы расчетов, применяемые Правилами предоставления коммунальных услуг № 354, начисления делаются исходя из площади помещения.

    30 Сентября 2014, 11:48
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats