В соответствии со п. 6 ст. 42 Жилищного
кодекса РФ «при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные
собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют
преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на
условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской
Федерации».
В соответствии с ч. 1 ст. 250
Гражданского кодекса РФ «при продаже доли в праве общей собственности
постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют
преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она
продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных
торгов».
Исходя из вышеизложенного следует, что
собственник комнаты при ее продаже обязан предложить покупку остальным
собственникам, проживающим в данной коммунальной квартире. Причем цена
предложения продажи комнаты остальным собственникам должна быть
идентичной с ценой, предлагаемой третьим лицам, т.е. условия продажи
комнаты для всех должны быть одинаковыми.
Часть 2 ст. 250 ГК РФ также
предусматривает обязанность продавца «известить в письменной форме
остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю
постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает
ее».
Если же остальные участники долевой
собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в
праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец
вправе продать свою долю любому лицу (ч. 2 ст. 250 ГК РФ). В данном
положении законодатель устанавливает четкий срок, за который при желании
собственники других комнат коммунальной квартиры могут приобрести
продаваемую комнату, т.е. законодатель избавил продавца от обязанности
получать письменное согласие соседей на продажу комнаты.
Если же нет возможности ждать месяц,
существует возможность попытаться получить письменные отказы соседей от
приобретения отчуждаемой комнаты. Данные отказы должны быть оформлены
надлежащим образом, а именно они должны быть заверены нотариусом либо
оформлены в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав.
Сделать это достаточно проблематично, так как соседям придется
затрачивать личное время на походы к нотариусу или в орган,
осуществляющий государственную регистрацию. Поэтому проще составить
письменные уведомления каждому соседу в коммунальной квартире и
отправить их по почте заказными письмами с уведомлениями. При получении
ими писем вернутся уведомления о вручении им писем с их подписями. Это и
будет свидетельствовать о том, что соседи были извещены надлежащим
образом.
Часть 3 ст. 250 ГК РФ предусматривает,
что «при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой
другой участник долевой собственности имеет право в течение трех
месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и
обязанностей покупателя».
То есть если продавец проигнорировал
преимущественное право покупки квартиры соседями, то любой из них в
течение трех месяцев может в судебном порядке потребовать перевода на
него прав и обязанностей покупателя.
Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 24
122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» «при продаже доли в праве общей
собственности постороннему лицу к заявлению о государственной
регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли
известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о
намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на
которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации могут
прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой
собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем
государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом
случае государственная регистрация права на долю в общей собственности
проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом
доли остальных участников долевой собственности. В случае если к
заявлению о государственной регистрации не приложены документы,
подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от
покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить
государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения
продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день
подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.
Споры между участниками долевой собственности, возникшие при
государственной регистрации права на долю в общей собственности,
подлежат разрешению в судебном порядке».
А в соответствии с ч. 2 ст. 558 ГК РФ
«договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры
подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента
такой регистрации».
То есть регистрирующие органы при
государственной регистрации прав на недвижимое имущество требуют от
продавца соблюдения вышеизложенных прав соседей.
Непредставление же документов,
подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от права
преимущественной покупки, может повлечь отказ в регистрации договора
купли-продажи (ст. 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997г.), что
сделает невозможным оформление перехода права собственности.
