Отчуждение имущества в многоквартирном жилом доме

Здравствуйте!

Согласно ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

 Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

 При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

 Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Для соблюдения положений ГК РФ в части преимущественного права на покупку имущества у долевых собственников, необходимо получение от всех собственников имущества в многоквартирном доме письменного отказа от заключения договора купли-продажи конкретного объекта вещного права (подвального помещения) за определенную цену. После чего можно заключать договор купли-продажи по цене, не ниже той, которая указана в письменном отказе долевых собственников. В договоре можно предусмотреть передачу денег покупателем как по акту приема-передачи, так и указать условие о получении денег в самом договоре, который тем самым и будет выполнять платежную функцию.

Покупатели согласны приобретать тех.помещения имея на руках согласие собственников 100% и любого док-та потверждающего оплату, но какой документ (договор)в этом случае можно составить???

Евгений

1. Провести общее собрание всех собственников. Должна быть повестка дня — продажа -----, использование вырученных средств, председатель собрания, секретарь. После чего — все лично должны дать согласие председателю на продажу и свое согласие на использование вырученных средств (депозит в банке, ремонт чего либо). Т.е. в обязательном порядке каждый собственник должен дать разрешение + отказ от покупки этого объекта. Делается, как правило на одном листе, где пунктом 1 идет продажа объекта, наименование и пр, стоимость к продаже и пункт 2 — отказ от покупки, потом дата, подпись, и было бы хорошо, чтобы подписывал в присутствии председателя и секретаря. 

2. По получении разрешения — заключения договора купли-продажи (обычный стандартный договор)

<P metrikaId_0.795421460929705=«13»>Согласен с Борисом, решение об использовании общедолевого имущества должно быть принято, но насколько я понимаю ситуация хуже. для того чтобы использовать и эксплуатировать помещение — отчуждать его требуется регистрация объекта пригодного для регистрационных действий.

Здравствуйте, Евгений!

Вы дом уже построили или ещё нет?

При получении разрешения на строительство УГА(управление градостроительства и архитектуры), отказалось прописывать в разрешение

Евгений

Если дом уже построен, то он является самовольной постройкой, согласно ст. 222 ГК РФ и Вам откажут во вводе его в эксплуатацию

Статья 222. Самовольная постройка
1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. 

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи. 

3. Абзац утратил силу с 1 сентября 2006 года. 

 Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

 Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае, придется обращаться в суд. Условия признания права собственности указаны в этой же статье. Они просты: 1. земельный участок должен быть предусмотрен под данное строительство и выделен на законном основании; 2. не должно быть нарушений прав и законных интересов других лиц; 3. строение должно быть безопасно.

По данным делам проводятся строительная или строительно-техническая экспертиза.

По поводу нежилых помещений. Если они не являются общим имуществом (не содержат коммуникаций), они выделены, как самостоятельные объекты и Вы хотите их продать жильцам, то тут следует составлять договор купли-продажи нежилого помещения.

 С уважением, С.Сергеев

Уважаемый Евгений! Здравствуйте! В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег примите следующее:

как следует из мнения УГА фактически в Вашем случае речь идет о 4-х этажном доме, но это не так и Вам следовало или следует обжаловать разрешение с таким смыслом, чтобы в разрешении фигурировали кладовые нежилые помещения.

Далее, эти кладовые помещения Вы ставите на кадастровый учет, далее, регистрация права на данные объекты, причем кладовые могут принадлежать отдельным собственникам, как отдельный объект права.

Если речь идет о кладовых помещениях как общем имуществе многоквартирного жилого дома (ст.36 ЖК РФ), то в данном случае для их отчуждения требуется согласия собственников помещений в данном доме, о чем Вам коллеги уже описали.