Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

124 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
124 юриста сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Гражданское право

Подвальное помещение

Добрый день!

Я являюсь собственником коммерческого помещения в нежилом здании. Мне принадлежит 1й этаж. 2й -4й этажи принадлежат другому собственнику. В здании есть подвал, в котором проходят коммуникации. (возможно, он оформлен на 2го собственника).

Ко мне подошел некий молодой человек, сказал, что 2й собственник продал ему весь подвал, требовал, чтобы мы сняли наш рекламный баннер, который висит над его входом.

Подскажите, пожалуйста:

1) имел ли право 2й собственник продать подвал, в котором находятся общие коммуникации, без моего согласия?

2) имею ли я, как со-собственник помещения, преимущественное право покупки?

3) каким образом можно определить кому принадлежит территория, расположенная под моей витриной, но над входом в подвал? (именно здесь висит наш баннер, я считаю, что - это моя территория (под моей витриной). Новый собственник - что его (раз над его входом).

Спасибо!

09 Августа 2014, 11:37, вопрос №525073 Светлана, г. Саратов

Уточнение клиента

и еще хотела бы уточнить, возможно ли вообще оформить в собственность подвал с коммуникациями?

и мог ли второй собственник сдать в аренду подвал без моего согласия?

спасибо!

09 Августа 2014, 11:56
800 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (6)

  • Юрист - Феофанов Олег
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Светлана! Ваш вопрос принят в работу. Для подготовки ответа потребуется некоторое время.

    09 Августа 2014, 11:40
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мирасов Эдуард
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Самара
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Светлана! Ответ на ваш вопрос уже готовится и будет представлен в ближайшее время.

    09 Августа 2014, 11:41
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Феофанов Олег
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Добрый день.

    •  Поскольку подвальное помещение предназначено для обслуживания всего здания, то оно относится к общему имуществу и принадлежит на праве долевой собственности ВСЕМ собственникам помещений в доме и не мог быть продан кому то в принципе.

     По этому поводу существует:

    ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
    ПОСТАНОВЛЕНИЕот 23 июля 2009 г. N 64
    О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ СПОРОВ О ПРАВАХ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ НА ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО ЗДАНИЯ

    ...........

    При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

    .............

    В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрированов реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

    Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

    Поэтому если оно действительно продано, то Вам надо признавать в судебном порядке право долевой собственности.

    • К общему имуществу относятся и стены дома. Поскольку банер висит на стене, то это является по сути использованием общего имущества.

    В силу ГК РФ

    Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
    1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

    То есть то имущество (стена) о котором идет речь — это имущество общее и использовать его надо по соглашению всех участников

    Сходный вопрос был:

    pravoved.ru/question/518759/

    09 Августа 2014, 12:06
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мирасов Эдуард
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Самара
    Общаться в чате

    В первую очередь необходимо понять является ли подвал общем имуществом и самостоятельным объектом.

    Если подвальное помещение имеет статус общего имущества дома, то в силу ст. 37 Жилищного кодекса РФ его нельзя передавать кому-либо в собственность.

    Если подвальное помещение является самостоятельным объектом, то его можно передавать в единоличную собственность. При этом собственники подвальных помещений, выделенных в качестве самостоятельных объектов и используемых под магазины, кафе, офисы и т. д., обязаны наравне с другими собственниками помещений дома нести расходы по содержанию общего имущества, вне зависимости от того, пользуются ли они таким имуществом.

    Узнать является ли подвал самостоятельным объектом можно у организации которая занимается обслуживанием Вашего здания

    Согласно Пленума ВАС РФ в Постановлении от 23 июля 2009 года № 64 дал следующее разъяснение:

    «Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ».

    Собственники помещений в нежилом здании несут бремя расходов на его содержание + расходы на содержание мест общего пользования.

    Так же Вы можете заказать поэтажный план вашего здания в БТИ, там будет указано, является ли это техническим помещением (общая собственность) либо это самостоятельное помещение.

    И так если подвал является техническим помещением

    1) имел ли право 2й собственник продать подвал, в котором находятся общие коммуникации, без моего согласия?

    Светлана

    Его вообще нельзя было бы продавать так как общее имущество, и распоряжаться им можно только с согласия всех собственников

    Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности[Гражданский кодекс РФ] [Глава 16] [Статья 247]

    1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

    2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.


    2) имею ли я, как со-собственник помещения, преимущественное право покупки?

    Светлана

    Если общая собственность, то имеете.

    Статья 250. Преимущественное право покупки[Гражданский кодекс РФ] [Глава 16] [Статья 250]

    1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

    Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

    2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

    3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

    4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

    5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.


    3) каким образом можно определить кому принадлежит территория, расположенная под моей витриной, но над входом в подвал? (именно здесь висит наш баннер, я считаю, что — это моя территория (под моей витриной). Новый собственник — что его (раз над его входом).

    Светлана

    23 июля 2009 г. Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ принял Постановление N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» в соответствии с ним признается за собственниками помещений, расположенных в нежилом здании, права общей долевой собственности на его Общее имущество, а также в отношении использования его фасадов для размещения рекламы. Т.е. для размещения вывесок на фасаде нужно согласие всех собственников.

    09 Августа 2014, 12:09
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мирасов Эдуард
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Самара
    Общаться в чате

    и еще хотела бы уточнить, возможно ли вообще оформить в собственность подвал с коммуникациями?

    Светлана

    Если это общая собственность то теоретически можно, либо с согласия остальных собственников либо в судебном порядке (многое зависит от технической особенности подвала).

    09 Августа 2014, 12:11
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Феофанов Олег
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Нет, подвал в силу закона принадлежит ВСЕМ собственникам и в силу закона же доли в нем не могут отчждаться

    09 Августа 2014, 12:18
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats