Платежи за обслуживание т.н. Общего имущества в поселке частых домов

Добрый день, Татьяна!

1. Не будучи собственниками, фактически вынуждено (не выдавались ключи и документы на оформление прав собственности на дома), подписали ниже приведенный договор на предоставление жилищных и коммунальных услуг. 2. Поскольку суды рассматривают сложившуюся ситуацию «по аналогии с МКД» и считают что у нас все-таки есть «общая собственность вследствие инвестирования в инфраструктуру поселка» мы, согласно ЖК, став собственниками коттеджей имеем право выбрать а. Способ управления общей собственностью б. Управляющую компанию. Опять же если управляющая компания НЕ выбрана (в нашем случае) ее назначает местная администрация. Прошу ответить на вопрос — является ли законным существование данной компании если ее никто не выбирал и не назначал (она организована застройщиком)?

Касьянова Татьяна

Ответ однозначный — нет, это незаконно, в Вашем случае должен быть проведен конкурс местной администрацией, по результатам которого должны быть выбрана управляющая компания, если этого не сделано (как у Вас), то Вы вправе потребовать проведения конкурса от администрации, либо соответственно но общем собрании собственников выбрать УК самостоятельно.

Согласно части 13 статьи 161 ЖК РФ:

В течение десяти рабочих дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом.

3. Могут ли одним и тем же общим имуществом «управлять» одновременно ДВЕ никем не выбранные и не назначенные УК застройщика?

Касьянова Татьяна

Безусловно нет, выбор способа управления — это полномочие общего собрания собственников.

4. Прошу оценить данный договор с точки зрения Закона о защите прав потребителя. (Ответ РПН на жалобу о его нарушении и ссылку на решение арбитражного суда прилагаю).

Касьянова Татьяна

Сейчас подробно изучу документы, посмотрю практику и дам отдельный ответ.

Удачи Вам!

С Уважением,
Васильев Дмитрий.

Вообще вы, жители поселка, вправе в судебном порядке растрогнуть договор с обеими «хитрыми» УК, и определиться в дальнейшем сами, кто и как буде обслуживать эти коммуникации.

В принципе, можете там вообще свою УК зарегистрировать после растрожения договоров.

И принудить вас оплачивать услуги именно тех что есть, особенно, если весь поселок принципиально против, никто не может.

Ст.162 ЖК РФ и ст.450 ГК РФ вполне определенно указывают на возможность расторжения такого договора.

Татьяна, добрый день.

является ли законным существование данной компании если ее никто не выбирал и не назначал (она организована застройщиком)?

Касьянова Татьяна

Нет не является.

Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
[Жилищный кодекс РФ]
[Глава 6]
[Статья 44]

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

3. Могут ли одним и тем же общим имуществом «управлять» одновременно ДВЕ никем не выбранные и не назначенные УК застройщика?

Касьянова Татьяна

Нет, не могут.

Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом
[Жилищный кодекс РФ]
[Статья 161] 

9. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

4. Прошу оценить данный договор с точки зрения Закона о защите прав потребителя.

Касьянова Татьяна

Пункт 4.2 не правомерен.

Информационное письмо от 20.10.2010 г. «О некоторых вопросах применения положений ст. 319 Гражданского кодекса».

Согласно данных разъяснений, ст. 319 не регулирует вопросы
взыскания с должника неустоек, штрафов, процентов за пользование чужими
денежными средствами (ст. 395 ГК РФ). Погашение указанных сумм
происходит либо в добровольном порядке, либо в судебном путем
предъявления требования к должнику о взыскании штрафов (неустойки,
процентов по ст. 395 ГК РФ).Соглашение, предусматривающее, что при исполнении должником
денежного обязательства не в полном объеме требования об уплате
неустойки, процентов, предусмотренных статьей 395 Кодекса, или иные
связанные с нарушением обязательства требования погашаются ранее
требований, названных в статье 319 Кодекса, противоречит смыслу данной
статьи и являетсяничтожным.

Здравствуйте, Татьяна!

1. Не будучи собственниками, фактически вынуждено (не выдавались ключи и документы на оформление прав собственности на дома), подписали ниже приведенный договор на предоставление жилищных и коммунальных услуг.

Согласно п.4.1.5 вашего инвест договора вы обязались подписать договор с эксплуатирующей организацией.

Предлагаю вам обратиться в суд с иском о признании договора с УК и соответствующих пунктов в инвест договоре недействительными в силу ст.168 (Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта)или ст.179 ГК РФ (Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств). Но имейте ввиду, что вы сами должны доказать обстоятельства на которых основаны требования по заявлению. Желательно привлечь специалиста.

2. Поскольку суды рассматривают сложившуюся ситуацию «по аналогии с МКД» и считают что у нас все-таки есть «общая собственность вследствие инвестирования в инфраструктуру поселка» мы, согласно ЖК, став собственниками коттеджей имеем право выбрать

а. Способ управления общей собственностью

б. Управляющую компанию.

Опять же если управляющая компания НЕ выбрана (в нашем случае) ее назначает местная администрация.

Прошу ответить на вопрос — является ли законным существование данной компании если ее никто не выбирал и не назначал (она организована застройщиком)?

Статься 161 ЖК РФ определяет порядок выбора УК по управлению МНОГОКВАРТИРНЫМ домом. В вашем случае данная статья не применима.

Вы сами вправе управлять имуществом, которое находится в вашей собственности в границах вашей эксплуатационной ответственности. Вправе напрямую оплачивать коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям и соответственно заключить с ними  договоры. 

3. Могут ли одним и тем же общим имуществом «управлять» одновременно ДВЕ никем не выбранные и не назначенные УК застройщика?

Полагаю, что в вашем случае отсутствует общее имущество. Общие коммуникации должны быть переданы застройщиком на баланс ресурсоснабжающих организаций.

4. Прошу оценить данный договор с точки зрения Закона о защите прав потребителя. (Ответ РПН на жалобу о его нарушении и ссылку на решение арбитражного суда прилагаю).

Не нашла ответа РПН и ссылку на решение суда (наверно забыли указать).

Договор мною видится как навязывание дополнительных услуг.

5. Сейчас УКи начинают судится с жителями, пока — одна УК по которой проигран арбитраж и есть решение Замоскворецкого суда) по другой УКа решение арбитражного и Дмитровского р -на прилагаю.Что делать жителям в данной ситуации?

Также признавать пункты в договоре инвестирования об обязании заключить договор с УК недействительными и признавать недействительным договор управления и применение последствий недействительности сделки.

1. Не будучи собственниками, фактически вынуждено (не выдавались ключи и документы на оформление прав собственности на дома), подписали ниже приведенный договор на предоставление жилищных и коммунальных услуг.

Касьянова Татьяна

Вы его подписали- вы же его можете и расторгнуть- 

ст. 161 ЖК РФ:

3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

К тому же, в соответствии со ст. 154 ЖК РФ, вы не обязаны заключать договора на управление- договора с управляющими организациями заключаются собственниками помещений в МКД для содержания и надлежащей эксплуатации общего имущества МКД.

3. Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

ст. 161 ЖК РФ

2.Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов
управления многоквартирным домом:

1)
непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2)
управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или
иным специализированным потребительским кооперативом;

3)
управление управляющей организацией.

3. Могут ли одним и тем же общим имуществом «управлять» одновременно ДВЕ никем не выбранные и не назначенные УК застройщика?

Касьянова Татьяна

Если уж и проводить аналогию с МКД- то нет:

та же 161 статья ЖК РФ

9. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Кстати, решения арбитража также в вашу пользу:

Возможность включения в договор условий по содержанию инженерно-технического оборудования, инженерных систем и коммуникаций до ввода в жилой дом (коттедж), не входящего в состав общего имущества собственников жилых домов, должно разрешаться с учётом статьи 210 ГК РФ, согласно которой бремя содержания имущества несет собственник этого имущества, если иное не предусмотрено законом или договором

Прошу ответить на вопрос — является ли законным существование данной компании если ее никто не выбирал и не назначал (она организована застройщиком)?

Существовать она может в каком угодно виде, а вот обслуживать нет. Весь вопрос на каком основании данная УК  осуществляет обслеживание. Обычно такое основание указывается в договоре, но его не нашёл. 

С другой стороны если у данной УК нет никаких правовых оснований, то её бы прокуратура давно прикрыла. Так что вполне возможно, что в местной адм-ии конкурс проводился, возможно он просто был признан не состоявшимся. 

Ст. 161 ЖК РФ

4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

8. Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся. 

9. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

3. Могут ли одним и тем же общим имуществом «управлять» одновременно ДВЕ никем не выбранные и не назначенные УК застройщика?

Касьянова Татьяна

2 конечно нет

4. Прошу оценить данный договор с точки зрения Закона о защите прав потребителя. (Ответ РПН на жалобу о его нарушении и ссылку на решение арбитражного суда прилагаю).

Касьянова Татьяна

п. 5.2, 5.3 незаконны. Остальные пункты указаны в решении АС, так что повторять смысла нет.

Расторгнуть договор с УК и выбрать свою Вы можете на основании ст. 161 ЖК РФ, тут она применима по аналогии, так как спец. законов о коттеджах нет (ст. 7 ЖК РФ). Для этого решением общего собрания расторгаете с одной и заключаете с другой. 

Либо же исключать данные пункты, которые указаны в решении АС через гражданский суд используя те же доводы.

Здравствуйте !

Управля́ющая организа́ция (в обиходе также управляющая
компания, что неверно с точки зрения закона) — коммерческая
организация, осуществляющая управление многоквартирным домом.

В силу п.3, п. 10 ст.161 ЖК РФ

Способ управления
многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в
многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании
его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является
обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

То есть, решение об управлении домом УК принимается на
соответствующем собрании собственников.

В
соответствии с п.14 ст. 161 ЖК РФ

до
заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, принявшего от
застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после
выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в
данном доме по передаточному акту, и управляющей организацией, отобранной по
результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с .13 ст.161
ЖК РФ, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии
его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению
многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей
статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией,
с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не
позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию
многоквартирного дома.

Управляющая организация обязана обеспечить свободный
доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности,
об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего
имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания
и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для
предоставления коммунальных услуг, в соответствии состандартом раскрытия
информации, утвержденным Правительством Российской Федерации. Особенности
раскрытия информации о деятельности по управлению многоквартирным домом и
предоставления для ознакомления документов, предусмотренных настоящим Кодексом,
товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным
специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление
многоквартирным домом (без заключения договора с управляющей организацией),
устанавливаются этим стандартом раскрытия информации. Контроль за соблюдением
этого стандарта раскрытия информации указанными товариществом, кооперативом,
управляющей организацией осуществляется уполномоченными органами исполнительной
власти субъектов Российской Федерации, указанными в части 2 статьи 20
настоящего Кодекса, в порядке, установленном уполномоченным Правительством
Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

То есть, до заключения договора управления
многоквартирным домом между Собств. Вашего пос. и УК, управление осуществляется застройщиком или УК с которой у
него заключен договор п

При этом Вы имеете право потребовать у УК все документы,
подтверждающие ее полномочия в период оказания услуг собственниками, а
также

информации об основных показателях ее
финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых
работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме,о
порядке и об условиях их оказания и выполнения и т.д.

В соответствии со с т.162 ЖК РФ

по договору управления
многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой
стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления
товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или
органов управления иного специализированного потребительского кооператива,
лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего
Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего
Кодекса,
застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги
и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком
доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и
пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на
достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

То есть, по договору управления многокварт.
домом УК выполняет
задание собственников жилья и следовательно данный договор относится к
разновидности договора возмездного оказания услуг.

Если речь о индивидуальных жилых домах, то
собственники также вправе заключить договора возмездного оказания услуг с
организ.

Ваш договор с УК является договором возмездного оказания
услуг и

Ваши правоотношения с УК регулируются гл.39 ГК и Законом о
защите прав
потребителей.

Согласно ст.779 ГК РФ

по договору возмездного оказания
услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить
определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик
обязуется оплатить эти услуги.

То есть, по договору управления частными домами ( тер.) УК
является исполнителем, а собственники — заказчиками.

Поэтому, в правоотношениях с УК Вы являетесь
заказчиком и вправе требовать надлежащего исполнения всех обязанностей
установленных договором и нормативными актами., в том числе относительно
протокола разногласий.

В силу пункта 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей

условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению
с правилами, установленными
законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав
потребителей, признаются недействительными.

То есть, включение в договор условий, которые противоречит
положениям Закона о защите прав потребителей считаются недействительными.

.

То есть, все вышеуказанные положения договора ничтожны и
следовательно не имеют юрид. силы.

В соответствии со ст.445 ГК РФ

в случаях, когда в
соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора
обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение
тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта
сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий
известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении
протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении
извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая
протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении
договора, на рассмотрение суда.

Правила о сроках, применяются, если другие сроки не
установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.

То есть, поскольку УК является стороной, для которой
заключение договора является обязательным, то Вы вправе в теч.
30-дн.направить протокол разногласий.

Сторона, получившая протокол разногласий, подписывает его в
случае согласия с новой редакцией спорных условий. В результате —
соответствующее условие договора будет действовать в редакции протокола
разногласий, а не договора. Если часть предложенных условий не устраивает
контрагента, то на протокол разногласий составляется
протокол согласования (урегулирования) разногласий.

В протоколе разногласий обязательно должны быть указаны дата
и место его составления, номер и дата основного договора, наименования и
реквизиты сторон, должностные лица, уполномоченные на подписание договора и
протокола разногласий, а также реквизиты документов, удостоверяющих их
полномочия.

Если УК отклонит протокол разногласий либо Вы не
полули извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок, то Вы вправе
передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение
суда.

Согласно п.2 ст.162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна
сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников
помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников
жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного
специализированного потребительского кооператива, лица, указанного
в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо
в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего
Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется
оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего
имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам
помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам,
осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным
домом деятельность.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть
указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в
отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества
в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень
коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за
содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а
также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей
организацией ее обязательств по договору управления.

То есть, в договоре управления домом должен быть
установлен порядок осуществления контроля за исполнением УК своих обязанностей.

Если, собственники ( сторона по дог.) не
удовлетворены качеством услуг УК, то они вправе осуществить проверку
деят.УК.
В соответствии со ст.153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно
и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и
коммунальные услуги возникаету собственника жилого помещения с
момента возникновения права собственности на жилое помещение с учетом правила,
установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса, согласно
которой

Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт
возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении четырех
календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта
Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была
официально опубликована утвержденная региональная программа капитального
ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом.

или у лица, принявшего от застройщика (лица,
обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему
разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме
по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

То есть, если застройщик передал Вам жил. пом. по акту, то
у Вас не возникла обязанность вносить оплату за комун. услуги.

В соответствии со ст.155 ЖК РФ

Плата за жилое помещение и
коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за
истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления
домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья,
жилищного кооператива или иного специализированного потребительского
кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в
соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее — иной
специализированный потребительский кооператив).

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на
основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца,
следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором
управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов
товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного
специализированного потребительского кооператива.

То есть, следует вносить плату в соответствии с требованиями
законодательства, то есть
на основании платежных документов

В
соответствии со ст.782 ГК РФ и ст. 32 Закона

Заказчик вправе отказаться от исполнения договора
возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных
им расходов.

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о
выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю
фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по
данному договору.

То
есть, Вы вправе отказаться от услуг УК в любой момент, оплатив
фактически выполненную работу.

Поэтому, если Вы недовольны работой УК, то Вы вправе
отказаться от договора независимо от его условий.

Таким образом, сейчас Вам следует направить личную или
коллективную претензию застройщику, а также письм. требование предоставить
проектную документацию для ознакомления, а также письм. заявл. в УК.

В случае отказа удовлетворить Ваши требования Вы имеете
все шансы решить вопроса в свою пользу в суде.

Смогу оказать услугу по составлению претензии, письма, а
также  по успешному решению вопроса в чате.