Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Организация оплаты через субсидию и собственные средства покупателя
Здравствуйте. Я продаю квартиру, покупатель платит частично собственными средствами, частично субсидией для госслужащих. Как лучше нам произвести оплату в таком случае? Я хочу получить собственные средства покупателя через ячейку по предъявлении зарегистрированного договора, чтобы быть уверенным в его платежеспособности. Покупатель хочет платить простым банковским переводом после регистрации права собственности. Я боюсь, что в таком случае возникнет ситуация, при которой покупатель окажется с квартирой, а я без денег, потому что ему уже не будет смысла платить. Что бы вы посоветовали? Прав ли я, настаивая на ячейке? Как сделать так, чтобы до полной оплаты право собственности покупателя было зарегистрировано с обременением? Может ли он потом самолично снять обременение без моего участия (даже если я не получу полную оплату)?
Здравствуйте Петр!
Я продаю квартиру, покупатель платит частично собственными средствами, частично субсидией для госслужащих. Как лучше нам произвести оплату в таком случае?
Петр
Все равно, Можно часть наличными, а часть безналичным расчетом.
Покупатель хочет платить простым банковским переводом после регистрации права собственности.
Петр
Я бы посоветовала, последнюю часть денег получить от покупателя при подаче документов в Росреестр, таким образом Вы обезопасите и себя и покупателя. Также свои намерения и действия Вы можете закрепить нотариально.
Кроме того, можно прописать в договоре купли-продажи пункт по которому, если от покупателя в течении определенного времени (это время определите сами по договоренности) на Ваш расчетный счет не поступят денежные средства, то данный договор купли-продажи признается недействительным и квартира возвращается в Вашу собственность.
Покупатель хочет платить простым банковским переводом после регистрации права собственности. Я боюсь, что в таком случае возникнет ситуация, при которой покупатель окажется с квартирой, а я без денег, потому что ему уже не будет смысла платить. Что бы вы посоветовали?
Петр
Здравствуйте, Петр.
Производите оплату только через банковскую ячейку, вам тогда 100% передадут деньги, в любом другом случае и из предложенных вами вариантов вы можете остаться ни с чем.
С уважением, Олег
Здравствуйте, Петр!
Ну исходя из того, что квартира приобретается госслужащим, да еще в том числе и на субсидию, то шансы что вас обманут минимальный. Я считаю, что в данном случае сделку проводить безналичным способом. Так ложа деньги в ячейку могут возникнуть споры какова была сумма в ячейке (бывает всякое), а так по безналу будет точно видно какую сумму вы получили от покупателя. Указав в договоре купли-продажи конкретно счёт в банке, вы себя очень легко обезопасите. Если на данный счет не поступят указанные средства в нужном размере и указанные срок вы с легкость сможете расторгнуть договор купли продажи (или признать не заключенным), конечно без суда не обойдется, зато можно будет взыскать солидную неустойку (о чем обязательно пропишите в договоре.
Удачи Вам!
Как сделать так, чтобы до полной оплаты право собственности покупателя было зарегистрировано с обременением
Петр
Под обременением в Гражданском кодексе понимается залог недвижимости (ипотека), долгосрочная аренда. Ни тот ни другой вариант в вашем случае не подходит. Я уверен, что покупателю не выгодно вас обманывать, так как если будут каких-то махинаций с квартирой и дело дойдет до суда, то он вообще лишиться права на субсидию. Так что оформляйте официально, подробно опишите порядок передачи средств (указать банковские реквизиты, сроки и ответственность за не своевременную передачу денежных средств).
Удачи Вам!
У нас будет договор, при котором бóльшая часть суммы будет перечислена организацией покупателя после регистрации права собственности на него. Значит ли это, что здесь применяется эта статья? И значит ли это, что, если я не получу всю оплату в течение указанного в договоре срока, я смогу расторгнуть договор по суду?
Петр
Вы не просто сможете расторгнуть договор купли-продажи, вы сможете сделать это очень просто, так как если вы в договоре укажите номер счета на который должен быть зачислены денежные средства, то если денежные средства не поступят в указанном объеме, явно будет видно что покупатель не исполнил свои обязательства по договору. Данное обстоятельство будет более тяжелее доказуемо если деньги будут передоваться через ячейку.
Добрый день.
Согласен с мнением Лины Быстровой.
Я продаю квартиру, покупатель платит частично собственными средствами, частично субсидией для госслужащих. Как лучше нам произвести оплату в таком случае?
Петр
Способ передачи вам денег в данном случае не имеет значения. Важен не способ, а порядок оплаты денежных средств.
В договоре купли-продажи квартиры необходимо прописать примерно следующие условия порядка оплаты:
— Покупатель обязуется полностью оплатить цену настоящего договор до осуществления государственной регистрации перехода права собственности;
— оплата цены договора возможна частями, при этом с момента оплаты 50% (или любой другой части), продавец обязуется освободить квартиру и предоставить покупателю право проживания в ней (либо без этого условия, смотря как вы договорились);
— с момента полной оплаты цены настоящего договора стороны обязуются осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру от Продавца к Покупателю в течении Х дней;
— полная оплата цены настоящего договора должна быть осуществлена до хх.хх.2014 г.;
— если до хх.хх.2014 г. Покупатель не оплачивает полную цену настоящего договора, то договор считается расторгнутым, а денежные средства уплаченные ранее подлежат возврату;
— передача денежных средств осуществляется либо наличным способом оплаты под расписку либо безналичным переводом на банковский счет Продавца.
Возможны так же различные вариации подобных условий — я лишь привел пример того, какой договор составил бы сам.
Производите оплату только через банковскую ячейку, вам тогда 100% передадут деньги, в любом другом случае и из предложенных вами вариантов вы можете остаться ни с чем.
Константинов Олег
На чем основывается эта уверенность?
В договоре купли-продажи должно быть написано все про обременения, а также в свидетельстве о праве собственности. Смотря какие обременения, лучше конечно этот вопрос решить заранее, так как для самого него снять обременение будет очень проблематично, а может и невозможно.
Константинов Олег
коллега, будьте добры привести пример возможного обременения объекта недвижиости в данном случае.
А есть ли какой-то документ, который я могу попросить показать покупателя, чтобы убедиться, что ему действительно дают субсидию? У меня нет сомнений, конечно, что это действительно так, иначе бы человек не искал квартиру и не обсуждал со мной условия договора, что отнимает много времени.
Петр
Добрый день, Петр.
Во-первых, если покупатель государственный гражданский служащий — то существует Постановление Правительства №63 по интересующей вас теме.
Вот ссылка для ознакомления:
base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=161070
Соответственно, при его изучении можно понять — относится ли ваш покупатель к категории госслужащих, которым полагается субсидия и порядок выплаты субсидии.
Из указанного Постановления видно, что вы можете попросить показать вам как минимум Решение о постановке гражданского служащего на учет для получения единовременной выплаты.
При это, если покупатель утверждает что субсидию он уже получил — значит она перечислена на счет местного федерального казначейства, и субсидия считается предоставленной. Значит — вы можете попросить представить вам справку о предоставлении субсидии.
Таким образом, минимум документов подтверждающих выплату субсидии:
Решение органа и справка о выплате.
По поводу Вашего беспокойства о ненадлежащем перечислении субсидии на ваш счет — в жизни конечно все бывает и все мы люди — но сомневаюсь, что при надлежаще выполненных всех действиях с вашей стороны и со стороны покупателя будут проблемы. Сейчас не 90е года, все таки. И контроль за деятельностью госслужб ведется вполне неплохой.
Не совсем понимаю смысл разговора о банковской ячейке.
Банковская ячейка — это место получения денег, грубо говоря. Оформление ячейки не является гарантией надлежащего исполнения обязательства со стороны покупателя.
Если покупатель начнет уклоняться от выполнения обязательств по оплате — банковская ячейка вам абсолютно в этом никак не поможет.
При использовании банковской ячейки шансов вас обмануть практически нет.
Константинов Олег
При все уважении — чушь. Каким образом банковская ячейка может защитить от махинаций?
У нас будет договор, при котором бóльшая часть суммы будет перечислена организацией покупателя после регистрации права собственности на него.
Петр
По другому быть и не может. Субсидию на оплату жилья до регистрации права собственности не выплачивается.
Для того, чтобы, так сказать — спать спокойно, попросите у покупателя Решение о предоставлении субсидии, и свежую справку (а не полугодовалой давности, и даже не месячной). В принципе, дальнейшие проблемы будут зависеть от добросовестности покупателя, а не Федерального казначейства (т.к. по сути казначейству все равно — будут деньги перечислены или нет).
В данном вопросе согласен с Мирасовым Эдуардом — лучше всего будет указать конкретный банковский счет для перечисления всей суммы. Банковские ячейки и прочее — все это лишние сложности которые не дадут никаких положительных сдвигов.
В качестве дополнения хотелось бы отметить, что в принципе про какие-либо схемы мошенничества при подобных платежах я не слышал, не думаю, что это какая-то схема обмана с их стороны, поэтому можете не переживать.
Васильев Дмитрий
Не согласен. Махинационных схем миллионы, и чтобы их всех знать надо иметь соответствующий опыт работы в этой области.
Поэтому, как говорят в народе — доверяй, но проверяй.
По поводу обеспечения обязательства выше коллеги все описали подробно.
С уважением,
Здравствуйте, Петр! Согласен с коллегами, что с госслужащими проще иметь дело. Связано это с тем, что у них стабильный и достаточно высокий заработок, а также дополнительные гарантии. Поэтому, они держатся за сое место работы и в случае взыскания с них, есть с чего удерживать — регулярная заработная плата.
Несмотря на это, ваш подход верен, необходимо «обезопасить» свои интересы.
Такими способами будут: 1. названый вами, передача-получение денег через банковскую ячейку при предъявлении документов о регистрации права собственности за покупателем. 2. «ипотека» или залог Вашей квартиры. Для этого в договоре купли продажи укажите, что квартира находится в залоге у продавца до полной оплаты её стоимости покупателем. Это будет основанием установить Росреестру обременение в реестре. Таким образом, при не исполнении покупателем обязанности по оплате квартиры, Вы получите в первоочередном порядке удовлетворение из залога (ипотеки). Тем и интересна ипотека, что даже являясь единственным жильем, квартира обремененная таким образом может быть изъята у должника.
P.S. мошенники — хорошие психологи, в большинстве случаев они как раз и представляются госслужащими, хотя если всем не доверять, то не было бы вообще сделок. В каждой купле-продаже есть элемент риска и сто-процентной гарантии не даст никто..
С уважением и удачи, С.Сергеев
Уважаемый Петр!
Вы еще не заключили ни договор купли-продажи ни предварительный договор. Следовательно, в случае сомнений в платежеспособности Вашего возможного покупателя можете не заключать с ним договор. Поставьте условие, либо полная оплата стоимости квартиры до сдачи документов в Росреестр или через ячейку на ваших условиях, либо договор не заключается.
Будет другой покупатель, согласный на Ваши условия — ему и продадите без лишних переживаний.
С уважением, С.Сергеев
Вполне разумное решение «утром деньги, вечером стулья». Это ведь Ваше право согласовать подобное условие договора. Если нет ни предварительного договора ни основного, то в случае сомнения в платежеспособности нет необходимости рисковать. Лучше продолжить поиск покупателя, который согласится на ваши условия.
Здравствуйте, Петр.
Кроме ячейки, очень распространенный способ — это открытие счета на предъявителя (в Сбербанке), т.е. покупатель открывает на ваше имя счет и ему выдают сберкнижку, на этот счет он кладет деньги. Никто кроме Вас снять деньги не сможет. Книжка передается Вам в момент или подписания договора купли-продажи или в момент гос.регистрации (когда получают свидетельство).
Теперь насчет денег по субсидии. Все целевые субсидии от государства никогда не выдаются наличными деньгами. Обычно они перечисляются в безналичном порядке на счет продавца, при этом, в договоре купли-продажи в основном требуется указывать, что часть оплаты осуществляется за счет средств какого-то бюджета и в безналичном порядке.
Ну а теперь насчет обременений.
Это делается просто. Если в договоре купли-продажи есть условие о рассрочке оплаты по договору, то по такому договору в рег.палате устанавливается следующее обременение — Ипотека в силу закона. И снять её может покупатель только в тот момент, когда представит в регистрирующий орган расписку или иной документ о том, что расчет произведен полностью — за подписью сторон.
Обычно, рег.палаты требуют присутствия обеих сторон при снятии обременения.
Кстати, регистрация договора с таким обременением длится всего 10 дней, вместо 20 .
Надеюсь мой ответ поможет Вам.
С уважением, Микрюков Алексей.
Здравствуйте, Алексей. Что вы понимаете под условием о рассрочке оплаты по договору? У нас будет, видимо, указано, что собственные средства покупатель отдаёт через ячейку, остальное - от его организации в течение двух недель после регистрации договора.
Здравствуйте, Алексей. Что вы понимаете под условием о рассрочке оплаты по договору? У нас будет, видимо, указано, что собственные средства покупатель отдаёт через ячейку, остальное — от его организации в течение двух недель после регистрации договора.
Петр
Рассрочка под оплатой договора — это когда согласно договору отчуждения недвижимости оплата (частичная оплата) производится не до подписания договора, а в течение какого-либо времени и должна быть произведена в определенный срок.
То есть у Вас как раз будет ипотека в силу закона.
Хотелось бы узнать, а как будет отмечено в договоре насчет средств покупателя что в ячейку вносятся? Скорее всего будет указано, что средства из ячейки будут получены Вами, продавцом, после государственной регистрации купли-продажи. То есть — это тоже рассрочка платежа, как и выплата средств организации.
С уважением, Микрюков Алексей
Здравствуйте, Петр, На Вашем месте, я бы подумал, как обеспечить обязательства покупателя оплатить стоимость оставшейся суммы по договору купли — продаже. Обеспечение обязательств — это как вариант, если Вам не удастся договориться об оплате до момента регистрации перехода права собственности.Пока что приходят только мысли заключить договор залога (к примеру автомобиль покупателя с правом пользования), если у покупателя имеется ценное имущество, как более действенный способ. Либо как вариант, обеспечить дальнейшую оплату по договору купли — продажи банковской гарантией, если сумма приличная. При этом все финансовые обязательства отнести на покупателя.
Кроме того способ обеспечения обязательства обязательно должен быть прописан в договоре купли — продажи квартиры.
Почитайте ст. 329 ГК РФ, может еще в голову что — либо прийдет.
Петр, здравствуйте. Уточните пожалуйста какая это субсидия, наличными средствами или нет. Если покупателю выдали наличными, то в этой ситуации лучше ячейка. При закладывании денег в ячейку, Вы вправе проверить их через банковского сотрудника, в этом случае кассир их проверяет, пересчитывает, опечатывает в вакуумную упаковку, и пишет дату и сумму. Так что сомнений у Вас не будет, что там не та сумма. Если субсидия выделяется безналично, то пока покупатель не предъявит в свое ведомство договор купли-продажи и свидетельство о регистрации на свое имя, субсидия перечислена не будет. Но, в этом случае в договоре купли-продажи указывается порядок расчетов, сначала полная стоимость недвижимости, потом пишется, что такая-то часть суммы будет погашена за счет субсидии и перечисляется на счет......(Ваш), а оставшаяся сумма (если не все гасится субсидией), за счет собственных средств покупателя путем.....(смотря что Вы выберите, на счет или в ячейку, перед регистрацией или после). Причем субсидию так же не перечислят, пока покупатель не предъявит от Вас расписку или другой документ, доказывающий, что свою часть он Вам выплатил. В этом случае, до перечисления субсидии, в свидетельстве будет стоять обременение. Снять его покупатель сможет только после полного расчета с Вами, либо Вы вместе приходите в рег палату и пишете заявление, что расчеты произведены полностью, либо он один, но при предъявлении доказательств, что вся сумма поступила на Ваш счет.
А есть ли какой-то документ, который я могу попросить показать покупателя, чтобы убедиться, что ему действительно дают субсидию? У меня нет сомнений, конечно, что это действительно так, иначе бы человек не искал квартиру и не обсуждал со мной условия договора, что отнимает много времени.
Петр
Должен быть документ, как минимум свидетельство на сумму выделяемой субсидии или приказ от организации о финансировании покупки жилья данному сотруднику.
Добрый день, Петр!
Я боюсь, что в таком случае возникнет ситуация, при которой покупатель окажется с квартирой, а я без денег, потому что ему уже не будет смысла платить. Что бы вы посоветовали?
Петр
Если Вы заключите договор, можно сделать это нотариально и опишите подробно весь порядок расчетом с указанием либо дат, либо событий, к которым привязана оплата (например регистрация права собственности), то в принципе проблем не возникнет, Вы всегда сможете его обязать выплатить Вам средства, кроме того, если все средства будут переданы не единовременно, а поэтапно, то необходимо учитывать следующее:
Статья 489 ГК РФ Оплата товара в рассрочку
1. Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.
Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.
2. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
3. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.
Удачи Вам!
С Уважением,
Васильев Дмитрий.
Может ли он потом самолично снять обременение без моего участия (даже если я не получу полную оплату)?
Петр
В качестве дополнения хотелось бы отметить, что в принципе про какие-либо схемы мошенничества при подобных платежах я не слышал, не думаю, что это какая-то схема обмана с их стороны, поэтому можете не переживать.
Спасибо, Дмитрий. У нас будет договор, при котором бóльшая часть суммы будет перечислена организацией покупателя после регистрации права собственности на него. Значит ли это, что здесь применяется эта статья? И значит ли это, что, если я не получу всю оплату в течение указанного в договоре срока, я смогу расторгнуть договор по суду?
В договоре купли-продажи должно быть написано все про обременения, а также в свидетельстве о праве собственности. Смотря какие обременения, лучше конечно этот вопрос решить заранее, так как для самого него снять обременение будет очень проблематично, а может и невозможно.
С уважением, Олег
Очень хороший вариант. Аналог банковской ячейки. По поводу гос службы, мне например непонятно совсем какой тут может быть престиж и особенно высокий заработок. У гос служащих нищенские оклады у процентов 70%. Гос служащий не значит что не мошенник. И субсидия не является залогом успешной сделки. Можно и с субсидией обвести вокруг пальца и никому ничего не будет. Это известный факт.
Я упор делаю именно на способы оплаты, про которую и спрашивает клиент. То есть либо банковская ячейка, либо открытие счета на предъявителя.
По поводу обременения я понял, что участок чем-то обременен.
С уважением, Олег