О переводе нежилого фонда в жилой

ЖК РФ, ст. 23.

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий перевод помещений).
2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее — многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:
(в ред. Федерального закона от 28.07.2012 N 133-ФЗ)
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 3 и 4 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переводе помещения орган, осуществляющий перевод помещений, запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:
1) правоустанавливающие документы на переводимое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
2) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
3) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.
(часть 2.1 введена Федеральным законом от 03.12.2011 N 383-ФЗ)
3. Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений, а также с указанием перечня сведений и документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 настоящей статьи, обязаны направить в порядке межведомственного информационного взаимодействия в орган, осуществляющий перевод помещений, запрошенные ими сведения и документы. Запрошенные сведения и документы могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.
(часть 3 в ред. Федерального закона от 03.12.2011 N 383-ФЗ (ред. 28.07.2012))
4. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий перевод помещений.
(часть 4 в ред. Федерального закона от 03.12.2011 N 383-ФЗ (ред. 28.07.2012))
5. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. В случае представления заявления о переводе помещения через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем. Форма и содержание данного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.
(в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 28.07.2012 N 133-ФЗ)
6. В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.
7. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.
8. Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в части 5 настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе.
9. Завершение указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее — акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости»). Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.
(в ред. Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ)

Здравствуйте, Ирина.

Согласно ст.22 Жилищного кодекса перевод жилого помещение в нежилое осуществляется при наличии следующих условий:

• если данное жилое помещение расположено на первом этаже жилого дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. 
  
• оно не должно быть обременено правами третьих лиц (залог, арест и т.д.)
• к помещению должен быть прямой доступ с улицы. Если вход через  подъезд, то помещение не переведут в нежилое.
• также это должна быть отдельная квартира и в ней не должны быть выделены доли (и конкретные комнаты) для проживания иных собственником. Но этот пункт, как я понимаю, не про вас.

Вам необходимо обратиться в Муниципальное бюджетное учреждение «Многофункциональный центр
предоставления государственных и муниципальных услуг» (МБУ «МФЦ») города
Волгограда. 

Для перевода нежилого помещения вам необходимо представить:

Заявление о переводе помещения с указанием его будущего функционального назначения (оригинал, 1 экз.) (форма заявления в МФЦ)
Правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии) (оригинал, 1 экз.)
План переводимого помещения с его техническим описанием (оригинал, 1 экз.)
Поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение (оригинал, 1 экз.)
Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект реконструкции, переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения) (оригинал, 1 экз.)
Письменное согласие всех сособственников многоквартирного жилого дома, если в результате реконструкции жилого помещения затрагиваются границы или размер общего имущества в многоквартирном жилом доме и изменяются доли в праве общей собственности на общее имущество (оригинал, 1 экз.).

Добрый день!

Как уже говорили, в соответствии со ст.22 ЖК РФ перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям
или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения
установленным требованиям.
Требования к жилому помещению установлены СНИП «Здания жилые многоквартирные» и  «Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодням для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Так, в СНИП «Жилые здания» указано, что жилые помещения не могут располагаться в цокольном и подвальном этажах дома. В зданиях государственного и муниципального жилищных фондов рекомендованы минимальные
размеры квартир по числу комнат и их площади. Для однокомнатной квартиры рекомендована площадь от 28 кв.м. (таблица 5.1).  При этом число
комнат и площадь квартир для конкретных регионов и городов уточняется
местной администрацией с учетом демографических требований, достигнутого
уровня обеспеченности населения жилищем и ресурсообеспеченности
жилищного строительства (п.5.2 указанных СНИП).

В вышеуказанном «Положении» содержатся требования к жилым помещениям. Например, пункт 20:

Объемно-планировочное решение жилых помещений и их расположение в
многоквартирном доме, минимальная площадь комнат и помещений
вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения
гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых
помещениях (кроме прихожей и коридора), должны обеспечивать возможность
размещения необходимого набора предметов мебели и функционального
оборудования с учетом требований эргономики.

и далее:

21. В
жилом помещении требуемая инсоляция должна обеспечиваться для одно-,
двух- и трехкомнатных квартир — не менее чем в одной комнате, для
четырех-, пяти- и шестикомнатных квартир — не менее чем в 2 комнатах.
Длительность инсоляции в осенне-зимний период года в жилом помещении для
центральной, северной и южной зон должна отвечать соответствующим санитарным нормам. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5 процента в середине жилого помещения.22.
Высота (от пола до потолка) комнат и кухни (кухни-столовой) в
климатических районах IА, IБ, IГ, IД и IVа должна быть не менее 2,7 м, а
в других климатических районах — не менее 2,5 м. Высота
внутриквартирных коридоров, холлов, передних, антресолей должна
составлять не менее 2,1 м.

23. Отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли.Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.

24.
Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не
допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над
кухней допускается в квартирах, расположенных в 2 уровнях.25. Комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение.

Если же все требования к жилому помещению могут быть соблюдены,  то решение о переводе будет положительным.

В соответствии со ст.22 и ст.23 ЖК РФ

4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не
допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или
отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным
требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами
каких-либо лиц.

То есть, если нежилое помещение может быть переведено в жилое
.

II. Требования, которым должно отвечать жилое помещение

9. Жилые помещения должны располагаться преимущественно в
домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием
территории.

10. Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в
том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в
многоквартирном доме, должны находится в работоспособном состоянии, при
котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в
железобетонных конструкциях — в части трещиностойкости) не приводят к нарушению
работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и
обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного
оборудования.

Основания и несущие конструкции жилого дома, а также
основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества
собственников помещений в многоквартирном доме, не должны иметь разрушения и
повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их
несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого
дома в целом.

11. Жилое помещение, равно как и общее имущество
собственников помещений в многоквартирном доме, должно быть обустроено и
оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при
передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и
жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием и
обеспечить возможность перемещения предметов инженерного оборудования
соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещений дома, входящих в
состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. При
этом уклон и ширина лестничных маршей и пандусов, высота ступеней, ширина
проступей, ширина лестничных площадок, высота проходов по лестницам, подвалу,
эксплуатируемому чердаку, размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство
и безопасность передвижения и размещения.

12. Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными
системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение,
водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и
газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и
двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных
уборных.

13. Инженерные системы (вентиляция, отопление,
водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы,
находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества
собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать
требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройство
вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из
одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов
кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами.

Кратность воздухообмена во всех вентилируемых жилых
помещениях должна соответствовать нормам, установленным в действующих
нормативных правовых актах.

14. Инженерные системы (вентиляция, отопление,
водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), находящиеся в жилых помещениях, а
также входящие в состав общего имущества собственников помещений в
многоквартирном доме, должны быть размещены и смонтированы в соответствии с
требованиями безопасности, установленными в действующих нормативных правовых
актах, и инструкциями заводов — изготовителей оборудования, а также с
гигиеническими нормативами, в том числе в отношении допустимого уровня шума и
вибрации, которые создаются этими инженерными системами.

15. Наружные ограждающие конструкции жилого помещения,
входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном
доме, должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года
относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60
процентов, температуру отапливаемых помещений не менее +18 градусов по Цельсию,
а также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха, пароизоляцию от
диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающие отсутствие конденсации
влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и
препятствующие накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома.

16. Жилые помещения, а также помещения, входящие в состав
общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть
защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых
утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и
технических устройств.

17. Доступ к жилому помещению, расположенному в
многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен
осуществляться при помощи лифта.

18. Допустимая высота эксплуатируемого жилого дома и площадь
этажа в пределах пожарного отсека, входящего в состав общего имущества
собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать классу
конструктивной пожарной опасности здания и степени его огнестойкости,
установленным в действующих нормативных правовых актах, и обеспечивать пожарную
безопасность жилого помещения и жилого дома в целом.

19. В реконструируемом жилом помещении при изменении местоположения
санитарно-технических узлов должны быть осуществлены мероприятия по гидро-,
шумо- и виброизоляции, обеспечению их системами вентиляции, а также при
необходимости должны быть усилены перекрытия, на которых установлено
оборудование санитарно-технических узлов.

20. Объемно-планировочное решение жилых помещений и их
расположение в многоквартирном доме, минимальная площадь комнат и помещений
вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами
бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых помещениях (кроме
прихожей и коридора), должны обеспечивать возможность размещения необходимого
набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований
эргономики.

21. В жилом помещении требуемая инсоляция должна обеспечиваться
для одно-, двух- и трехкомнатных квартир — не менее чем в одной комнате, для
четырех-, пяти- и шестикомнатных квартир — не менее чем в 2 комнатах.
Длительность инсоляции в осенне-зимний период года в жилом помещении для
центральной, северной и южной зон должна отвечать соответствующим санитарным
нормам. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть
не менее 0,5 процента в середине жилого помещения.

22. Высота (от пола до потолка) комнат и кухни
(кухни-столовой) в климатических районах IА, IБ, IГ, IД и IVа должна быть не
менее 2,7 м, а в других климатических районах — не менее 2,5 м. Высота
внутриквартирных коридоров, холлов, передних, антресолей должна составлять не
менее 2,1 м.

23. Отметка пола жилого помещения, расположенного на первом
этаже, должна быть выше планировочной отметки земли.

Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах
не допускается.

24. Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и
кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над
кухней допускается в квартирах, расположенных в 2 уровнях.

25. Комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь
непосредственное естественное освещение.

Естественного освещения могут не иметь другие помещения
вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами
бытовых и иных нужд, а также помещения, входящие в состав общего имущества
собственников помещений в многоквартирном доме (коридоры, вестибюли, холлы и
др.). Отношение площади световых проемов к площади пола комнат и кухни следует
принимать с учетом светотехнических характеристик окон и затенения
противостоящими зданиями, но не более 1: 5,5 и не менее 1: 8, а для верхних
этажей со световыми проемами в плоскости наклонных ограждающих конструкций — не
менее 1: 10.

26. В жилом помещении допустимые уровни звукового давления в
октавных полосах частот, эквивалентные и максимальные уровни звука и
проникающего шума должны соответствовать значениям, установленным в действующих
нормативных правовых актах, и не превышать максимально допустимого уровня звука
в комнатах и квартирах в дневное время суток 55 дБ, в ночное — 45 дБ. При этом
допустимые уровни шума, создаваемого в жилых помещениях системами вентиляции и
другим инженерным и технологическим оборудованием, должны быть ниже на 5 дБА
указанных уровней в дневное и ночное время суток.

Межквартирные стены и перегородки должны иметь индекс
изоляции воздушного шума не ниже 50 дБ.

27. В жилом помещении допустимые уровни вибрации от
внутренних и внешних источников в дневное и ночное время суток должны
соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых
актах.

28. В жилом помещении допустимый уровень инфразвука должен
соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах.

29. В жилом помещении интенсивность электромагнитного
излучения радиочастотного диапазона от стационарных передающих радиотехнических
объектов (30 кГц — 300 ГГц) не должна превышать допустимых значений,
установленных в действующих нормативных правовых актах.

30. В жилом помещении на расстоянии 0,2 м от стен и окон и
на высоте 0,5 — 1,8 м от пола напряженность электрического поля промышленной
частоты 50 Гц и индукция магнитного поля промышленной частоты 50 Гц не должны
превышать соответственно 0,5 кВ/м и 10 мкТл.

31. Внутри жилого помещения мощность эквивалентной дозы
облучения не должна превышать мощность дозы, допустимой для открытой местности,
более чем на 0,3 мкЗв/ч, а среднегодовая эквивалентная равновесная объемная
активность радона в воздухе эксплуатируемых помещений не должна превышать 200
Бк/куб. м.

32. Концентрация вредных веществ в воздухе жилого помещения
не должна превышать предельно допустимых концентраций для атмосферного воздуха населенных
мест, установленных в действующих нормативных правовых актах. При этом оценка
соответствия жилого помещения требованиям, которым оно должно отвечать,
проводится по величине предельно допустимых концентраций наиболее гигиенически
значимых веществ, загрязняющих воздушную среду помещений, таких, как оксид
азота, аммиак, ацетальдегид, бензол, бутилацетат, дистиламин, 1,2-дихлорэтан,
ксилол, ртуть, свинец и его неорганические соединения, сероводород, стирол,
толуол, оксид углерода, фенол, формальдегид, диметилфталат, этилацетат и
этилбензол.

Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 08.04.2013) «Об
утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения
непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу
или реконструкции» {КонсультантПлюс}

, несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ указания о
праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления
согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о
переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью
проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих
целях части общего земельного участка, при условии, что этот земельный участок
передан в порядке, установленном ст. 16 Федерального закона «О введении в
действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в общую долевую
собственность собственников помещений многоквартирного дома, то в указанных
случаях положения ч. ч. 2 и 3 ст. 23 ЖК РФ необходимо применять в совокупности
с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех
собственников либо решения общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме.

«Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской
Федерации за второй квартал 2008 года» (утв. Постановлением Президиума Верховного
Суда РФ от 17.09.2008) (ред. от 04.06.2014) (Извлечение) {КонсультантПлюс}

Таким образом, Вам следует с данным вопросом обратиться в
админ,