Что можно сделать в этой ситуации, и как обезопасить себя?

Если мама решит продать или обменять свою долю, она обязана сначала предложить её вам и вашему брату (сособственникам) по преимущественному праву выкупа (ст. 250 ГК РФ). Она должна направить письменное извещение с указанием цены и условий. У вас есть 1 месяц на то, чтобы выкупить её долю. Продать стороннему человеку по более низкой цене, чем было предложено вам, она не имеет права.

Дарение: Если мама решит подарить свою долю сожителю, согласие других сособственников (вас и брата) не требуется (ст. 572 ГК РФ). Дарение оформить через нотариуса проще, и вашего разрешения на это спрашивать не нужно.

 Согласно ст. 288 ГК РФ и нормам жилищного права, вселение третьих лиц в жилое помещение, находящееся в долевой собственности, допускается только с согласия всех сособственников либо по решению суда.

Если мама попытается самовольно привести сожителя жить в квартиру против вашей воли (и воли брата, если он против), вы имеете право не пускать его, вызывать полицию и фиксировать факт незаконного проникновения / нарушения порядка пользования жилым помещением.

Если мама уже подарит или продаст часть доли сожителю, то формально он станет сособственником. Но даже в этом случае порядок пользования конкретными комнатами в двухкомнатной квартире придется определять либо по соглашению всех собственников, либо через суд (ст. 247 ГК РФ). Пропорционально доле выделить отдельную комнату в двушке часто бывает невозможно, если комнаты смежные или меньше размера доли.

Здравствуйте, Олеся. Запретить маме распорядиться своей долей, в том числе подарить ее, закон не позволяет: это ее право как собственника (ст. 209 ГК РФ). Но есть несколько законных способов защитить себя и ребенка уже сейчас и на случай дарения.

   1. Проживание сожителя сейчас. Владение и пользование общей квартирой осуществляются по соглашению всех сособственников, а если согласия нет, порядок определяет суд (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Поэтому вселение постороннего человека без согласия Вас и брата нарушает Ваши права, и Вы вправе требовать в суде определить порядок пользования квартирой и устранить нарушения. Свое несогласие лучше зафиксировать письменно: направьте маме письмо с описью вложения.

   2. Если мама подарит долю. Дарение доли требует нотариального удостоверения (ч. 1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), и после регистрации сожитель станет сособственником. Преимущественное право покупки у Вас и брата действует только при продаже доли (ст. 250 ГК РФ), на дарение оно не распространяется. Но если под видом дарения на самом деле будет продажа (деньги за долю), такую сделку можно оспорить как притворную (п. 2 ст. 170 ГК РФ) и потребовать перевести на себя права покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ, срок три месяца). Поэтому стоит сохранять переписку и любые сведения о расчетах между ними.

   3. Даже став сособственником, новый владелец не получает автоматически права жить в квартире: в двухкомнатной квартире с тремя собственниками и ребенком суд при определении порядка пользования учитывает размер доли, сложившийся порядок и реальную возможность совместного проживания. Если его доля окажется незначительной и выделить ее нельзя, в суде можно ставить вопрос о выплате ему компенсации (п. 4 ст. 252 ГК РФ), но исход такого спора сильно зависит от обстоятельств.

   4. Ребенок. Регистрация ребенка в квартире к собственности отношения не имеет, но его право пользования жильем, в котором Вы проживаете как сособственник, сохраняется, и дарение доли Вашей мамой на него не влияет.

Если ситуация обострится, понадобится грамотно составленное исковое заявление об определении порядка пользования квартирой. Если захотите, помогу его подготовить, напишите в личный чат здесь, на Правоведе.

С уважением,
Лучников Константин,
юрист, партнер адвокатского бюро

Здравствуйте! Запретить матери распорядиться принадлежащей ей долей только потому, что вы не согласны с ее решением, нельзя. Если она именно подарит долю сожителю, ваше преимущественное право покупки не действует. Если она решит продать долю постороннему лицу, вы и брат имеете преимущественное право купить ее на тех же условиях. Регистрация вашего несовершеннолетнего ребенка в квартире сама по себе не дает права запретить отчуждение доли матери, если ребенок не является собственником этой доли.

п. 2 ст. 246 ГК РФ

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом.

пп. 1–3 ст. 250 ГК РФ

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли.

Отдельный вопрос — проживание сожителя сейчас. Пока он не собственник, наличие у матери доли не означает, что она единолично определяет порядок пользования всей квартирой. При отсутствии согласия между сособственниками спор о пользовании квартирой может разрешаться судом. Если же доля будет подарена ему и переход права зарегистрируют, он сам станет сособственником и получит право пользоваться квартирой с учетом прав остальных собственников.

ст. 247 ГК РФ

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.

Если есть опасение, что вместо реальной продажи будет оформлено дарение именно для обхода вашего преимущественного права, такую ситуацию нужно оценивать уже по документам и фактическим расчетам. Могу подсказать, что можно сделать сейчас, до переоформления доли, чтобы максимально защитить ваши интересы и интересы ребенка.