Как продать долю в ипотечной квартире с детскими долями при разводе?

Здравствуйте, Антон.

   Круг здесь замкнулся из-за рефинансирования: новый кредит означает новый залог всей квартиры, включая долю ребенка, а на это нужно разрешение опеки (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ст. 28 ГК РФ, ст. 64 СК РФ). Поэтому стоит рассмотреть варианты без нового залога.

   1. Оставить действующий кредит ВТБ и продать бывшей жене только Вашу долю. Квартира и так в залоге у банка, поэтому на отчуждение Вашей доли нужно согласие банка как залогодержателя (п. 1 ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), а нового залога доли ребенка не возникает. Затем просить банк вывести Вас из кредита (перевод долга на жену с согласия кредитора, ст. 391 ГК РФ). Если банк откажет выводить Вас из кредита, Вы останетесь должником перед банком, и тогда главное это договоренность между Вами.

   2. Защитить себя от регресса жены. Ипотека, взятая в браке, по общему правилу общий долг супругов, при разделе он распределяется пропорционально присужденным долям (п. 3 ст. 39 СК РФ). Если жена платит как поручитель или созаемщик, она вправе требовать с Вас возмещения (ст. 365, 325 ГК РФ). Это решается нотариальным соглашением о разделе общего имущества (п. 2 ст. 38 СК РФ): Ваша доля переходит жене, а она принимает на себя погашение ипотеки и прямо отказывается от требований к Вам по будущим платежам. Для банка соглашение не обязательно, но между Вами оно снимает риск регресса.

   3. Если все же нужно рефинансирование. Попросите у опеки письменный отказ с мотивами. Разрешение дают, если права ребенка не ухудшаются, поэтому в заявлении стоит показать: доля ребенка не уменьшается, сумма долга не растет, ставка и платеж снижаются, платит один родитель с достаточным доходом. Немотивированный отказ можно обжаловать в суде (гл. 22 КАС РФ). Мена доли ребенка на долю в квартире родителей жены возможна только с согласия и опеки, и банка, поэтому этот путь сложнее.

   Уточните, пожалуйста: в кредитном договоре жена созаемщик или только поручитель, и готов ли ВТБ рассматривать вывод одного заемщика без рефинансирования.

Если понадобится помощь с соглашением о разделе или с обращением в опеку, можете написать мне в личный чат здесь, на Правоведе.

С уважением,
Лучников Константин,
юрист, партнер адвокатского бюро