Здравствуйте. В вашей ситуации есть важный юридический момент: ТСЖ не вправе просто переложить на вас все расходы по вскрытию и последующему восстановлению отделки квартиры без выяснения правовых оснований.
Вы не обязаны за свой счёт оплачивать весь ремонт ванной и туалета только потому, что принято решение о замене общедомовых стояков.
При этом нужно разделить два вопроса: обязанность предоставить доступ к общедомовым коммуникациям и обязанность оплачивать демонтаж и восстановление отделки.
1. Обязаны ли вы предоставить доступ к трубам?
Да, если речь идёт об общедомовых инженерных коммуникациях, которые требуют ремонта или замены.
Согласно ст. 36 ЖК РФ и Правилам содержания общего имущества, утверждённым Постановлением Правительства РФ № 491, стояки горячего и холодного водоснабжения относятся к общему имуществу многоквартирного дома.
Поэтому голосование против капитального ремонта само по себе не освобождает собственника от обязанности обеспечить доступ к общедомовым коммуникациям.
Но это совершенно не означает, что вы должны самостоятельно нанимать рабочих и за свой счёт производить демонтаж.
2. Кто должен оплачивать демонтаж плитки и натяжного потолка?
Здесь необходимо установить, какие именно работы предусмотрены проектом капитального ремонта и кто является заказчиком работ.
Если для замены общедомового стояка действительно необходимо вскрыть отделку, вопрос о демонтаже и восстановлении должен быть урегулирован с заказчиком капитального ремонта и подрядчиком.
Вы вправе требовать:
письменного обоснования необходимости демонтажа;
указания конкретных участков отделки, которые необходимо вскрыть;
определения порядка и исполнителя демонтажных работ;
решения вопроса о восстановлении повреждённой отделки после завершения ремонта.
Особенно важно: нельзя автоматически считать, что вы должны за собственный счёт восстановить два санузла после работ, проводимых в интересах всего дома.
3. А кто восстановит плитку и натяжные потолки?
Здесь, к сожалению, есть неприятный нюанс.
Если вы самостоятельно установили декоративные короба, плитку и натяжные потолки, закрыв ими общедомовые трубы, законодательство не устанавливает безусловной обязанности подрядчика восстановить всю такую отделку за счёт средств капитального ремонта.
Есть разъяснения органов жилищного надзора, согласно которым восстановление самостоятельно выполненных элементов отделки после обеспечения доступа к коммуникациям возлагается на собственника.Но это не означает, что подрядчик может безответственно повредить вашу собственность. Если повреждения возникнут сверх необходимого объёма работ, либо будут допущены нарушения при демонтаже, можно требовать возмещения причинённого ущерба (ст. 15, 1064 ГК РФ).
С учётом вашей пенсии и зарплаты я бы советовал не соглашаться на устные требования ТСЖ и не начинать демонтаж за свой счёт.
4. Можно ли оспорить необходимость замены стояков?
Да, можно потребовать техническое обоснование.
Сам по себе возраст дома (с 2010 года) ещё не доказывает, что замена стояков не нужна. Но ТСЖ должно объяснить, почему необходима именно полная замена, а не ремонт отдельных участков.
Запросите:
акт обследования стояков;
техническое заключение об их состоянии;
проект капитального ремонта;
дефектную ведомость;
обоснование необходимости замены труб во всех 15 секциях.
По ст. 166 ЖК РФ ремонт внутридомовых систем водоснабжения относится к капитальному ремонту.
5. Что делать с заочным голосованием?
Ваш голос «против» необходимо сохранить. Если решение будет принято с нарушениями, его можно оспаривать.
Согласно ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник вправе обжаловать решение общего собрания в суде в течение шести месяцев со дня, когда он узнал или должен был узнать о принятом решении, если он не участвовал в голосовании либо голосовал против и решением нарушены его права.
Также вы вправе потребовать ознакомления с протоколом и результатами подсчёта голосов.
6. Что я советую сделать сейчас
Направьте в ТСЖ письменное заявление .
Я бы на вашем месте сейчас не тратил ни рубля на демонтаж. Сначала нужно получить от ТСЖ письменную позицию по этому вопросу.
