Здравствуйте. Мы взяли в аренду 4,5земли в администрации для строительства гаража, построили 80кв,сделали технический паспорт, администрация сделала запрерт на оформление в собственность тк нет проекта.Что нам делать?
Здравствуйте, Светлана. Отсутствие проекта не всегда препятствует регистрации гаража: многое зависит от того, для каких целей участок дан в аренду и кто именно отказал.
Если участок предоставлен физическому лицу под гараж для личных нужд, не связанных с предпринимательством, разрешение на строительство не требуется (п. 1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ), а значит, и проектная документация для регистрации не нужна. В этом случае гараж ставится на кадастровый учет и регистрируется по техническому плану, который кадастровый инженер готовит на основании декларации об объекте недвижимости (ч. 11 ст. 24 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Технический паспорт БТИ для этого не подходит, нужен именно технический план. Заявление подается в Росреестр (через МФЦ или Госуслуги), а не в администрацию.
Если же в договоре аренды указана коммерческая цель или вид разрешенного использования не допускает гараж, либо гараж вышел за границы участка, регистрация без разрешения на строительство невозможна, и путь один: иск о признании права собственности на самовольную постройку (п. 3 ст. 222 ГК РФ). Суд признает право, если участок предоставлен под такой объект, постройка соответствует параметрам и не создает угрозы жизни и здоровью (обычно это подтверждается строительно-технической экспертизой).
После регистрации гаража у Вас появится исключительное право выкупить арендованный участок без торгов (ст. 39.20, пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ). Важно следить за сроком договора аренды: если он заканчивается, лучше успеть зарегистрировать гараж до его окончания.
Уточните, пожалуйста: какая цель предоставления указана в договоре аренды (например, «для строительства индивидуального гаража»), и кто отказал в оформлении: Росреестр (уведомление о приостановлении) или администрация (письмо)? От этого зависит, хватит ли технического плана или нужен суд. Если будет удобно, могу в личном чате здесь, на Правоведе, разобрать договор аренды и отказ и дать письменный план действий с проектом заявления или жалобы, стоимость 3 000 руб., срок 1 рабочий день.
С уважением,
Лучников Константин,
юрист, партнер адвокатского бюро
Здравствуйте, Светлана!
Отсутствие проекта не всегда является законным основанием для отказа в оформлении гаража в собственность. В Вашем случае необходимо прежде всего проверить условия договора аренды земельного участка и назначение построенного гаража.
1. Когда проект не обязателен
Согласно пункту 1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, для строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, разрешение на строительство не требуется.
Если участок предоставлен Вам именно для строительства личного гаража, оформление может быть возможно без разработки отдельного проекта.
2. Как зарегистрировать гараж
В соответствии с частью 11 статьи 24 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», если законодательством не предусмотрена обязательная подготовка разрешительной или проектной документации, сведения об объекте могут включаться в технический план на основании декларации.
Рекомендую следующий порядок действий:
Проверить договор аренды участка и вид его разрешённого использования.
Обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана гаража. Имеющийся у Вас технический паспорт не заменяет технический план.
Подать документы на кадастровый учёт и регистрацию права собственности в Росреестр.
Если Росреестр приостановит регистрацию, изучить письменное уведомление и его правовые основания.
3. Что делать с отказом администрации
Попросите администрацию предоставить письменный мотивированный отказ со ссылками на конкретные нормы законодательства.
Если отсутствие проекта является единственной причиной отказа, а строительство гаража относится к случаям, когда проектная документация не обязательна, имеются основания оспаривать такое требование.
При этом необходимо проверить, соответствует ли гараж разрешённому использованию участка, градостроительным требованиям и условиям аренды.
4. Уточните, пожалуйста:
Земельный участок площадью 4,5 сотки предоставлен Вам как физическому лицу именно для строительства личного гаража?
Отказ администрации оформлен письменно или Вам сообщили об этом устно?
Вы хотите зарегистрировать сам гараж или выкупить земельный участок под ним?
От этих обстоятельств зависит, можно ли оформить собственность без проекта и обращения в суд.
С уважением,
Виктория Федорова, юрист.
