Как оформить брачный договор на ипотечную квартиру?

Здравствуйте Виктория!

Обязанность по кредитному договору к Вам не перейдёт вместе с квартирой, но квартиру на Вас не зарегистрируют при наличии ипотечного обременения.

Право собственности возникает с момента регистрации объекта недвижимости на собственника. 

Для продажи без уплаты налогов Вы должны владеть квартирой 5 лет, а 3 года — это в случае наследования.

Несовершеннолетние дети не имеют права претендовать на имущество своих родителей. Долю им нужно выделять только в случае оплаты недвижимости средствами материнского капитала.

Здравствуйте. По российскому законодательству переход квартиры в собственность не означает автоматического перехода кредитного долга.

1. Перейдет ли к вам обязанность платить ипотеку?
Нет. Если заемщиком является муж, он останется должником перед банком. Перевести долг на вас можно только с согласия банка — п. 2 ст. 391 ГК РФ. Если вы уже созаемщик, ваши обязательства сохраняются.

При этом квартира останется в залоге. Если муж перестанет платить, банк сможет обратить на нее взыскание, даже если собственником будете вы, — ст. 38 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке».

Поэтому в брачном договоре следует прямо определить, кто погашает кредит. Передачу квартиры необходимо согласовать с банком, если иное не предусмотрено ипотечным договором, — ст. 37 того же закона.

2. С какого момента считается срок владения?
Не обязательно с даты переоформления на вас.

Если квартира приобретена в браке и являлась совместным имуществом, регистрация только на мужа не исключает ваших прав — ст. 34 СК РФ. В таком случае передача квартиры вам по брачному договору, как правило, не обнуляет налоговый срок: он исчисляется с первоначальной регистрации права на общее имущество.

Если квартира была личной собственностью мужа, например приобретена до брака, автоматически учитывать период его владения нельзя — необходимо отдельно оценить основание возникновения вашего права.

По п. 3–4 ст. 217.1 НК РФ общий минимальный срок для продажи без НДФЛ составляет пять лет. Три года применяются в предусмотренных законом случаях, в частности при продаже единственного жилья. Поэтому ждать именно три года после переоформления требуется не всегда.

3. Нужно ли выделять долю ребенку?
Само по себе наличие несовершеннолетнего ребенка такой обязанности не создает: ребенок не имеет права собственности на имущество родителей — п. 4 ст. 60 СК РФ.

Если на покупку квартиры или погашение ипотеки использовался материнский капитал, доли детям выделить необходимо — ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ. Брачный договор эту обязанность не отменяет.

До подписания договора важно проверить условия кредита, дату и основание приобретения квартиры и использование маткапитала. В самом договоре необходимо четко зафиксировать момент передачи квартиры и обязанность мужа продолжать погашение кредита, если вы договариваетесь именно об этом.
 
 
 

Виктория, здравствуйте! В ответах коллег, особенно в подробном комментарии Светланы, закралась критическая правовая ошибка, которая вводит вас в заблуждение и может заставить вас совершить абсолютно ненужные действия.
Давайте снимем все недосказанности и разберем вашу ситуацию строго по закону.
1. Срок владения квартирой для налога (НДФЛ): Он НЕ обнулится!
Коллега Светлана утверждает, что после заключения брачного договора срок владения пойдет заново с даты регистрации договора в Росреестре. Это в корне неверно. — Как на самом деле: Квартира куплена в 2017 году в период брака. Согласно ст. 34 СК РФ, она признается вашей законной совместной собственностью с момента покупки, даже если была записана только на мужа.
— Позиция Минфина РФ (Письма № 03-04-05/79525 и № 03-04-05/88173): Если недвижимость, нажитая в браке, переходит одному из супругов на основании брачного договора, минимальный срок владения для налоговой исчисляется с даты первоначального приобретения объекта (то есть с 2017 года). — Итог: Поскольку с 2017 года прошло уже 9 лет, минимальный срок (хоть 3 года, хоть 5 лет) вами давно и полностью соблюден. Сразу после подписания брачного договора и переоформления квартиры на себя вы имеете право продать её в любой день без уплаты какого-либо налога (НДФЛ) и без обязанности подавать декларацию. Никаких «новых моментов отсчета» не будет.

2. Обязанность платить ипотеку и согласие банка
Здесь коллеги упустили практическую сторону вопроса. Поскольку квартира находится в залоге у банка, вы не можете просто пойти к нотариусу и переписать её на себя.
— Брачный договор, меняющий режим собственности заложенного имущества, требует обязательного предварительного согласия банка-кредитора (ст. 46 СК РФ).
Вам нужно обратиться в банк, где оформлена ипотека. Нотариус откажется заверять брачный договор без письменного одобрения банка.
— На практике банки неохотно выводят основного заемщика из обязательств. Скорее всего, банк потребует переоформить кредитный договор так, чтобы вы стали основным заемщиком (или созаемщиком), подтвердив свой доход, поскольку квартира теперь будет полностью вашей.
— Обязанность платить ипотеку перейдет на вас юридически вместе с правом собственности на квартиру.

3. Нужно ли выделять долю ребенку?
Коллега Светлана начала детально расписывать правила материнского капитала, однако:
— Сам по себе факт наличия несовершеннолетнего ребенка НЕ обязывает вас выделять ему долю в квартире. Ребенок не имеет автоматического права на имущество родителей при их жизни (ст. 60 СК РФ).
— Выделение долей детям обязательно ТОЛЬКО в одном случае — если при покупке квартиры или при гашении ипотеки использовался Материнский (семейный) капитал (ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256). Если маткапитал в ипотеку не вкладывался, вы имеете полное право оформить по брачному договору квартиру только на себя. Ребенка привлекать в сделку нотариус не потребует.
Итоговый алгоритм действий: Шаг 1. Обратитесь в ваш банк-кредитор
Спросите у ипотечного отдела условия согласования брачного договора. Узнайте, какие документы им нужны (обычно это проект брачного договора, ваши справки о доходах), чтобы банк одобрил переход квартиры и долга на вас.
Шаг 2. Составьте проект брачного договора у нотариуса
В тексте должно быть четко прописано: «Квартира, приобретенная в 2017 году, с момента подписания настоящего договора переходит в единоличную личную собственность Жены. Обязательства по кредитному договору с момента переоформления Жена принимает на себя».
Шаг 3. Регистрация в Росреестре
После нотариального удостоверения договора и получения согласия банка документы отправляются в Росреестр. Вы становитесь единственным собственником, и, повторимся, можете продавать квартиру без налогов в любой момент, так как реальный срок владения исчисляется с 2017 года.

Виктория, чтобы окончательно исключить любые скрытые риски, уточните:
Использовался ли вамиматеринский капитал для первоначального взноса или частичного погашения этой ипотеки?
Какой банк выдавал кредитные средства (у каждого банка свои регламенты переоформления долга по брачным договорам)?

Ответьте на эти вопросы, и я подскажу особенности требований вашего конкретного банка.