Добрый день. Ищем участок, нактнулись на тех кто предлагают купить участок выделенный по госпрограмме многодетным семьям. Доли детям выделены, проверили кадастровый номер учатка. На сколько большой риск покупать такой участок, и возможно при покупке как-то себя обезопасить?
Добрый день. Покупка участка, ранее выделенного многодетной семье, возможна, но требует проверки правового статуса и, при наличии несовершеннолетних собственников, разрешения органа опеки.
Правовое основание
Участок может быть предоставлен многодетным гражданам бесплатно в собственность на основании п. 6 ст. 39.5 Земельного кодекса РФ. Порядок предоставления и возможные условия определяются также региональным законодательством.
Право собственности и доли
Если участок оформлен в общую долевую собственность, продавать его должны все собственники. Это следует из ст. 209, 244–252 ГК РФ. При продаже отдельной доли постороннему лицу учитывается преимущественное право покупки других сособственников по ст. 250 ГК РФ.
Доли несовершеннолетних
Если среди собственников есть несовершеннолетние, необходимо учитывать:
ст. 26 ГК РФ — несовершеннолетние от 14 до 18 лет совершают сделки с письменного согласия законных представителей;
ст. 28 ГК РФ — за детей до 14 лет сделки совершают родители, усыновители или опекуны;
ст. 37 ГК РФ — отчуждение имущества подопечного требует предварительного разрешения органа опеки и попечительства;
ст. 60 Семейного кодекса РФ — родители не вправе совершать сделки, уменьшающие имущество ребёнка, без разрешения опеки;
Федеральный закон № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» — регулирует выдачу разрешений на распоряжение имуществом несовершеннолетних.
Регистрация и оспаривание
Переход права регистрируется по Федеральному закону № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Согласно ст. 26 этого закона, регистрация может быть приостановлена, если не представлены необходимые документы либо договор подписан неправомочным лицом.
Без разрешения опеки сделку с долей несовершеннолетнего можно оспорить по ст. 168, 172 или 175 ГК РФ в зависимости от возраста ребёнка и характера нарушения.
Как обезопасить сделку
Получить свежую выписку из ЕГРН и проверить всех собственников, доли, аресты, запреты и обременения.
Проверить постановление о предоставлении участка и документы о возникновении права собственности.
Если есть несовершеннолетние собственники — получить разрешение органа опеки до подписания договора.
Обеспечить подписание договора всеми собственниками либо представителями по нотариальным доверенностям.
При необходимости получить нотариальное согласие супруга продавца.
Использовать аккредитив, эскроу или иную защищённую форму расчётов с раскрытием денег после регистрации перехода права.
Включить в договор заверения продавца об отсутствии прав третьих лиц, скрытых обременений и оснований для оспаривания сделки.
Если все собственники совершеннолетние, права зарегистрированы и обременений нет, риск стандартный. Если есть несовершеннолетние собственники, договор не следует подписывать до получения предварительного разрешения органа опеки: без него нарушаются ст. 37 ГК РФ и ст. 60 СК РФ, а регистрация может быть приостановлена по ст. 26 Закона № 218-ФЗ.
Здравствуйте, Людмила. Добавлю два момента, которые стоит проверить до внесения денег.
Если хотя бы один собственник ещё несовершеннолетний, одного разрешения опеки недостаточно: договор продажи необходимо удостоверить у нотариуса по части 2 статьи 54 Закона № 218-ФЗ. Это правило действует и при продаже всего участка всеми собственниками одновременно. Условия разрешения опеки должны совпадать с условиями сделки, в том числе с порядком перечисления денег за детские доли.
Проверки кадастрового номера тоже недостаточно. Убедитесь, что в ЕГРН есть сведения о местоположении границ участка. С 1 марта 2025 года их отсутствие является основанием приостановить регистрацию перехода права по договору — пункт 21.1 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ. Кадастровый номер сам по себе наличие установленных границ не подтверждает.
До задатка я бы запросила выписку ЕГРН, документ о предоставлении участка и, при несовершеннолетних собственниках, разрешение опеки с условиями продажи. Без этих документов оценивать конкретный риск рано. В каком регионе участок и сколько лет детям-собственникам?
Если потребуется, могу платно проверить документы на участок, разрешение опеки и проект договора, чтобы выявить препятствия до передачи денег. Стоимость согласуем заранее. Обратиться ко мне можно через личный чат: https://pravoved.ru/lawyer/4535039/
