Как сдавать чужую квартиру в аренду и платить налог как самозанятый?

Здравствуйте Анна! 

Вот пошаговый алгоритм, укладывающийся в ваши ограничения.

Алгоритм сдачи квартиры 

1. Согласие собственника. Получите письменное нотариальное согласие владельца на субаренду либо оформите договор безвозмездного пользования с правом сдачи в поднаем.

2. Регистрация НПД. Скачайте приложение «Мой налог» и зарегистрируйтесь как самозанятый за 5 минут.

3. Поиск жильцов. Разместите объявление и проведите показы.

4. Договор поднайма. Заключите с жильцами договор субарендатора (поднайма) с указанием размера и сроков оплаты.

5. Акт приема. Подпишите акт приема-передачи квартиры и имущества.

6. Выдача чеков. При получении денег от жильцов вносите сумму в приложение «Мой налог» и отправляйте им сформированный чек.

7. Уплата налога. Оплачивайте налог (4% от физлиц, 6% от юрлиц) до 28 числа следующего месяца.

Ссылки на законы

• Гражданский кодекс РФ (Статья 685) — регулирует правила поднайма жилого помещения и обязательное согласие собственника.

• Гражданский кодекс РФ (Статья 671) — определяет условия договора найма жилого помещения.

• Федеральный закон № 422-ФЗ — устанавливает правила применения налога на профессиональный доход (НПД). Письмо Минфина № 03-11-11/103238 подтверждает право самозанятых платить НПД при субаренде жилья.

Если нужно, я могу составить для вас шаблон пункта о праве на субаренду для договора с собственником. 

Здравствуйте, Анна. Да, Вы можете законно сдавать чужую квартиру и получать доход как самозанятая, но необходимо правильно оформить отношения с собственником.

Наиболее подходящий вариант — договор найма с правом поднайма. Согласно ст. 685 ГК РФ наниматель вправе с согласия собственника передавать жилое помещение другим лицам. Для этого необходимо заключить с собственником письменный договор, прямо предусмотрев право сдачи квартиры третьим лицам и получения арендных платежей. Затем Вы заключаете договор поднайма с жильцами от своего имени, получаете оплату и формируете чеки в приложении «Мой налог».

Согласно ст. 4 и 6 Федерального закона № 422-ФЗ доходы от сдачи жилого помещения в поднаём могут облагаться налогом на профессиональный доход: 4% при оплате физическими лицами и 6% — организациями и ИП. При этом налог рассчитывается со всей полученной суммы, а не с разницы между платежами жильцов и Вашими расходами на собственника.

Важный нюанс: если Вы просто управляете квартирой по доверенности, собираете деньги для собственника и оставляете себе вознаграждение по агентскому договору, применять НПД к такой посреднической деятельности, как правило, нельзя. Кроме того, передача квартиры в поднаём не освобождает собственника от налогообложения его собственного дохода.

Для выбора законной схемы, исключения налоговых рисков и подготовки договора с собственником и жильцами приглашаю Вас на платную персональную консультацию через кнопку «Общаться в чате». Также можете подать заявку на составление полного комплекта договоров. Все дополнительные вопросы рассматриваются только в рамках персональной консультации.

Если ответ был полезен, буду признателен за благодарность любой суммой через кнопку «Отблагодарить юриста» в моём профиле.

Анна, здравствуйте! Дополню порядок, предложенный коллегами, условиями, которые стоит согласовать до поиска жильцов. Нотариальное согласие собственника для обычного поднайма само по себе не обязательно: письменное согласие можно закрепить прямо в договоре с ним. Отдельно согласуйте срок, размер Вашей платы собственнику, возможность поднайма, коммунальные платежи, обеспечение и ответственность за повреждения. По статье 685 ГК РФ срок поднайма не может превышать срок Вашего основного найма, а при его досрочном прекращении прекращается и поднаём. При этом перед собственником ответственными остаётесь Вы: если жильцы перестанут платить, Ваша обязанность платить по основному договору автоматически не исчезнет. Поэтому до подписания договоров просчитайте и простой квартиры, и задержку платежей, и расходы на восстановление имущества. Эти условия нужно согласовать между двумя договорами, чтобы Вы не пообещали жильцам больше, чем вправе предоставить по договору с владельцем. Если понадобится подготовить согласованные между собой договоры с владельцем и жильцами, могу сделать это платно; стоимость и срок согласуем до начала работы в личном чате