Как проверить сделку по покупке недвижимости у юридического лица?

Здравствуйте Илья! 

Для проверки сделки купли-продажи недвижимости с юридическим лицом необходимо провести глубокий аудит как самого объекта, так и корпоративной структуры продавца. В отличие от сделок между гражданами, здесь ключевые риски кроются в банкротстве компании, оспаривании сделки акционерами и отсутствии полномочий у директора.

Ниже представлен пошаговый юридический чек-лист для проверки такой сделки.

1. Проверка юридического лица (продавца)

Вам необходимо убедиться, что компания существует, не ликвидируется и имеет право продавать имущество.

• Выписка из ЕГРЮЛ: Скачайте свежую выписку на сайте ФНС. Проверьте статус организации (она не должна находиться в процессе ликвидации или исключения из реестра) и кто имеет право действовать от имени компании без доверенности (Генеральный директор).

 • Закон: Федеральный закон № 129-ФЗ «О государственной регистрации юрлиц...»

• Корпоративное одобрение (Критически важно): Запросите Устав компании. По закону сделка может являться крупной (более 25% от стоимости активов компании) или сделкой с заинтересованностью. Если это так, директор обязан предоставить вам Протокол общего собрания участников/акционеров об одобрении этой конкретной сделки. Если этого не сделать, учредители оспорят сделку в суде и заберут недвижимость.

 • Закон: Статья 46 Федерального закона № 14-ФЗ  и ст. 78 Федерального закона № 208-ФЗ

• Проверка полномочий подписанта: Если договор подписывает директор — проверьте срок его полномочий в решении о назначении. Если действует представитель по доверенности — проверьте доверенность через нотариальный реестр (она должна быть от юрлица, с неистекшим сроком и правом подписания договоров купли-продажи имущества).

 • Закон: Статья 185 Гражданского кодекса РФ.

Шаг 2. Проверка финансового состояния и рисков банкротства

Если компания обанкротится в течение 1–3 лет после сделки, арбитражный управляющий может оспорить продажу, если цена была ниже рыночной или сделка нанесла вред кредиторам.

• Судебные споры: Проверьте компанию в картотеке арбитражных дел (кад.арбитр). Если к фирме предъявлено много исков о взыскании долгов — это маркер риска.

• Банкротство: Проверьте компанию на сайтах ЕФРСБ (Федресурс) и в Едином реестре сведений о банкротстве. Если запущена процедура банкротства или подано заявление, покупать объект нельзя.

 • Закон: Федеральный закон № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (в частности, Глава III.1 об оспаривании сделок должника).

• Исполнительные производства: Проверьте базу данных Федеральной службы судебных приставов (ФССП). Большие долги могут привести к наложению ареста на регистрационные действия прямо в процессе вашей сделки.

Шаг 3. Проверка самого объекта недвижимости

• Выписка из ЕГРН: Запросите у продавца актуальную выписку из ЕГРН (включая историю перехода прав). Проверьте:

 • Кто является собственником (должно строго совпадать с юрлицом).

 • Отсутствие обременений (залог, ипотека, арест судом или приставами, долгосрочная аренда).

 • Закон: Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

• Документы-основания: Посмотрите, как юрлицо получило этот объект (договор купли-продажи, инвестирования, акт приватизации). Важно, чтобы у компании не было долгов перед предыдущим собственником.

Шаг 4. Безопасные расчеты

• Никакого нала: При сделках с юрлицами расчеты должны производиться исключительно в безналичной форме через аккредитив или эскроу-счет в банке. Попытка оплатить наличными через кассу компании несет огромные риски оспаривания факта оплаты при банкротстве.

• Рыночная стоимость: Цена в договоре должна быть реальной. Занижение цены — прямой путь к признанию сделки недействительной в будущем.

С чего начать аудит прямо сейчас?

Запросите у представителя юридического лица базовый пакет документов для правовой экспертизы:

1. ИНН / ОГРН компании.

2. Действующий Устав со всеми изменениями.

3. Протокол/Решение о назначении генерального директора.

4. Бухгалтерский баланс за последний отчетный период (чтобы оценить крупность сделки).

5. Свежую выписку из ЕГРН на объект.

Уточните 

• Какого типа недвижимость вы покупаете (жилая, коммерческая, земля)?

• Продавец является застройщиком (первичка) или это обычная коммерческая компания (вторичка)?

• Потребуется ли вам образец формулировки для договора о корпоративном одобрении сделки?

Для заказа проверки сделки вы можете обратиться в личный чат.

Ссылка на мой личный чат указана ниже :

pravoved.ru/lawyer/2714073/

Обращайтесь в случае необходимости для более подобного разбора всей вашей ситуации. 

нужно проверить сделку по покупке недвижимости с юр лицом

Здравствуйте! Первое что нужно проверить в продавце (юрлице):
1.Выписка из ЕГРЮЛ. Убедитесь, что компания действующая, не в процессе ликвидации или банкротства. В выписке также видно, кто вправе действовать от имени организации без доверенности (например, генеральный директор). 
2.Полномочия лица, подписывающего договор. Если подписывает не директор по уставу, нужна доверенность. Проверьте её актуальность: не отозвана ли, не истёк ли срок. Если доверенность электронная — она должна быть машиночитаемой. 
3.Устав и корпоративные решения. Изучите устав: нет ли там особых правил для сделок с недвижимостью. 
4.Финансовая и судебная история. Проверьте компанию в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве и в базе ФССП на предмет открытых исполнительных производств. Также полезно посмотреть картотеку арбитражных дел: нет ли дел, где компания выступает ответчиком по спорам о праве собственности на этот или другие объекты.

Здравствуйте, Илья!

Покупка у юридического лица надежна, если проверить не только объект, но и продавца-организацию: главные риски здесь связаны с полномочиями подписанта, крупной сделкой и возможным банкротством продавца.

Базовый перечень проверки:

— выписка из ЕГРН на объект: собственник, обременения (ипотека, аренда, арест), запреты на регистрационные действия;
— выписка из ЕГРЮЛ: действует ли организация, нет ли записей о ликвидации, реорганизации, недостоверности адреса или директора; кто директор и учредители;
— полномочия подписанта: директор по выписке ЕГРЮЛ или представитель по доверенности (ст. 53, 185 ГК РФ), устав на предмет ограничений;
— одобрение крупной сделки: если стоимость объекта 25% и более от активов общества, нужно решение участников (ст. 46 Федерального закона № 14-ФЗ «Об ООО», для АО ст. 78, 79 Федерального закона № 208-ФЗ); без него сделку могут оспорить; запросите решение или справку о том, что сделка не крупная, с бухгалтерской отчетностью;
— суды и долги продавца: картотека арбитражных дел, сайт ФССП, Федресурс (сообщения о намерении обратиться с заявлением о банкротстве).

   Особое внимание банкротству. Если в течение года после сделки в отношении продавца возбудят дело о банкротстве, управляющий может оспорить продажу по заниженной цене, а в пределах трех лет сделку, совершенную с целью причинить вред кредиторам (ст. 61.2 Федерального закона № 127-ФЗ). Поэтому цена должна быть рыночной (лучше иметь отчет оценщика), а оплата проходить безналично и с понятным назначением, удобнее всего через аккредитив или номинальный счет с раскрытием после регистрации перехода права.

   Если сумма сделки существенная, ошибку в проверке потом исправить дорого. Если будет удобно, в личном чате здесь, на Правоведе, могу проверить документы продавца и объекта и проект договора и дать письменное заключение с правками (3 000 руб. за проверку документов, срок 1 рабочий день; если нужна доработка договора, по объему от 3 000 до 7 000 руб.). Понадобятся выписка ЕГРН, реквизиты продавца и проект договора, если он уже есть.

С уважением,
Лучников Константин,
юрист, партнер адвокатского бюро

Илья, проверять в первую очередь стоит финансовое положение продавца, а не только подпись директора: главный риск такой покупки в банкротстве компании, после которого управляющий оспаривает сделку, и объект или его стоимость возвращают в конкурсную массу (п. 1 ст. 61.6 Закона о банкротстве)

Сделку, совершенную за год до принятия судом заявления о банкротстве или после, суд может признать недействительной при неравноценном встречном исполнении, в том числе когда цена заметно хуже для продавца, чем в сравнимых сделках (п. 1 ст. 61.2). За три года до принятия заявления оспаривают сделку с целью вреда кредиторам, если покупатель об этой цели знал, а знание предполагается, когда он знал или должен был знать о признаках неплатежеспособности продавца (п. 2 ст. 61.2). По такой сделке требование вернуть деньги встает после требований третьей очереди (п. 2 ст. 61.6), и шансов получить их почти нет. Поэтому заметная скидка у компании с долгами не выгода, а повод для управляющего

Корпоративные согласия опасны меньше. Если продавец ООО, продажа выходит за пределы его обычной деятельности и объект стоит 25% и больше его активов, нужно согласие общего собрания, но суд откажет в оспаривании, если не доказано, что Вы знали или заведомо должны были знать, что сделка крупная и согласия нет (п. 1, 3, 5 ст. 46 Закона об ООО). Так же с ограничениями полномочий директора по уставу: сделку признают недействительной, только если доказано, что Вы о них знали или должны были знать (п. 1 ст. 174 ГК РФ). Отсюда и проверка: статус компании в ЕГРЮЛ, арбитражные дела против нее и отчетность

Устоит ли Ваша покупка при банкротстве продавца, решает соотношение цены с рыночной и долги компании на дату сделки. Ошибка здесь стоит и объекта, и денег. Покажите в чате здесь проект договора или объявление о продаже, с него и начнем проверку