Как правильно заключить предварительный договор купли-продажи?

Добрый день!

Предварительный договор купли-продажи заключается только письменно и должен содержать точное описание объекта: адрес, кадастровый номер, площадь, цену будущей сделки, срок заключения основного договора, порядок расчётов и ответственность сторон за уклонение от сделки.

Важно прямо указать, вносится ли задаток или аванс: задаток по ст. 380, 381 ГК РФ при срыве сделки по вине покупателя остаётся у продавца, а по вине продавца возвращается в двойном размере; аванс по общему правилу подлежит возврату.

Договор не переносит право собственности: переход права возникает только после подписания основного договора купли-продажи и регистрации в Росреестре. Перед подписанием нужно проверить выписку из ЕГРН, правоустанавливающие документы, обременения, семейное положение продавца, наличие согласия супруга, несовершеннолетних собственников и долгов. Если основная сделка не заключается в срок, другая сторона вправе требовать её заключения через суд в течение шести месяцев.

С Уважением,

Сергей Явкин

Виктория, здравствуйте! Предварительный договор обязывает стороны в будущем заключить основной договор купли-продажи на заранее согласованных условиях (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Чтобы он работал, важно соблюсти несколько требований.

1) Форма. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного, иначе он ничтожен (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Для квартиры, дома или участка это письменный документ, подписанный обеими сторонами. Если основной договор требует нотариального удостоверения (например, продажа доли в квартире), предварительный тоже удостоверяется у нотариуса. Государственная регистрация предварительного договора не нужна.

2) Содержание. В договоре должно быть указано все, что позволяет определить предмет и существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ): точный объект (адрес, кадастровый номер, площадь), цена и порядок расчетов, условия передачи и освобождения от регистрации проживающих.

3) Срок. Укажите конкретную дату, до которой нужно заключить основной договор. Если срок не указан, он составляет один год (п. 4 ст. 429 ГК РФ). Важно: если до окончания срока ни одна сторона не направит другой предложение заключить основной договор, обязательства прекращаются (п. 6 ст. 429 ГК РФ). Если продавец уклоняется, через суд можно понудить его заключить договор, но обратиться нужно в течение шести месяцев (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ).

   4) Деньги. Если покупатель передает сумму, прямо назовите ее задатком и пропишите последствия: задаток вправе обеспечивать и обязательства по предварительному договору (п. 4 ст. 380 ГК РФ). Если в договоре не ясно, задаток это или аванс, сумма считается авансом и при срыве сделки просто возвращается (п. 3 ст. 380 ГК РФ).

   Перед подписанием покупателю стоит проверить выписку из ЕГРН (собственник, обременения, аресты), согласие супруга продавца, если объект приобретен в браке, и кто зарегистрирован в жилье.

Напишите, пожалуйста, что именно продается и Вы покупатель или продавец, тогда подскажу, на что обратить внимание в Вашей сделке. Если понадобится, могу подготовить текст предварительного договора под Ваши условия или проверить проект, который предложила другая сторона.

С уважением,
Лучников Константин,
юрист, партнер адвокатского бюро

Здравствуйте!     

Ваша ситуация требует ряда уточнений. Прежде всего, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (ст.429 ГК РФ).

Вашу ситуацию можно разобрать более детально, если вы предоставите больше информации.

Если вам потребуется подробная консультация по вашей ситуации или подготовка договора, напишите мне в чат.