Можно ли прописать в договоре купли-продажи ответственность продавца при появлении прав третьих лиц?

Здравствуйте, Алексей! В договоре купли-продажи можно прямо предусмотреть обязанность продавцов возместить покупателю все документально подтверждённые убытки и расходы, возникшие вследствие предъявления обоснованных требований третьих лиц, в том числе других наследников.

Более того, такая ответственность уже предусмотрена статьями 460 и 461 ГК РФ. Если недвижимость будет истребована у покупателя по основаниям, возникшим до продажи, продавец обязан возместить причинённые убытки при соблюдении установленных законом условий. Дополнительно можно включить в договор заверения продавцов об отсутствии нераскрытых прав и притязаний третьих лиц на основании статьи 431.2 ГК РФ, а также предусмотреть солидарную ответственность обоих продавцов.

Однако есть важный нюанс относительно третьего брата. Согласно статье 1154 ГК РФ, общий срок принятия наследства составляет шесть месяцев. Если брат в течение трёх лет не обращался к нотариусу и фактически не принимал наследство, его права не возникают автоматически. Но статья 1155 ГК РФ допускает восстановление пропущенного срока через суд при наличии уважительных причин. Само проживание в Германии и наличие иностранного гражданства не являются достаточными основаниями для восстановления срока.

Получать от брата обязательную «отказную» спустя три года закон не требует. Более того, обычное заявление об отсутствии претензий не исключает возможности последующего судебного спора о наследстве.

Поэтому я рекомендую перед продажей проверить наследственное дело, свидетельства о праве на наследство и актуальные выписки ЕГРН на дом и земельный участок. В договоре следует отдельно закрепить ответственность обоих продавцов за последствия удовлетворения наследственных притязаний, включая потерю имущества, судебные расходы и иные доказанные убытки.

При этом необходимо понимать, что подобное условие защищает имущественные интересы покупателя, но не препятствует третьему наследнику обратиться в суд. Кроме того, знание покупателя о существующих притязаниях может иметь значение при применении статьи 461 ГК РФ.

Могу подготовить договор купли-продажи дома и земельного участка с двумя продавцами, предусмотрев специальные условия защиты покупателя от возможных наследственных споров и ответственности продавцов за их последствия.

Здравствуйте, Татьяна!

Да, можно — и это абсолютно законно. Более того, такое условие вписывается в логику самого Гражданского кодекса.

Что говорит закон
Ст. 460 ГК РФ: продавец обязан передать товар (в нашем случае — дом и участок) свободным от прав третьих лиц. Если это условие нарушено, покупатель вправе требовать уменьшения цены или расторжения договора. 
Ст. 461 ГК РФ: если имущество всё-таки изъяли у покупателя по основаниям, возникшим до сделки, продавец обязан возместить убытки. 
Ст. 462 ГК РФ: при иске третьего лица покупатель обязан привлечь продавца к участию в деле. 
Ст. 431.2 ГК РФ («заверения об обстоятельствах») — продавец письменно заверяет, что о правах третьих лиц ему не известно; за недостоверное заверение — ответственность в полном объёме.
Важно: договором можно расширять ответственность продавца (это как раз ваш случай), а вот освободить или ограничить её — нельзя, такое соглашение недействительно (п. 2 ст. 461 ГК РФ). 

Могу составить примерную формулировку для договора — пишите в личный чат, разберусь вместе с вами!

Если моя консультация оказалась Вам полезной, можете поддержать меня по ссылке: https://pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4350272/  — Вы можете отблагодарить его прямо сейчас!

Вам несложно — юристу приятно!

Если остались вопросы или появились новые, например: Какие документы нужно подготовить, важные правила, госпошлина, сроки, составит претензии, заявления, документы, и прочие примеры и советы — перейдите по ссылке Общаться в чате — в чате вы получите  более развернутую консультацию!

С уважением к вам, юрист Сергей Петрашевский.

Алексей, такое условие прописать можно, и в Вашей ситуации оно нужнее, чем обычно. По закону продавец и так возмещает покупателю убытки, если имущество изымут третьи лица по основаниям, возникшим до сделки, но освобождается, если докажет, что покупатель знал или должен был знать об этих основаниях (п. 1 ст. 461 ГК РФ). О брате покупатель уже знает от нотариуса, поэтому без прямого условия в договоре его защита слабее. Ограничить эту ответственность договором нельзя (п. 2 ст. 461 ГК РФ), а запрета прямо записать, что продавцы отвечают и при осведомленности покупателя, в этой норме нет

Отказную от брата спустя три года оформить не получится: отказаться от наследства можно в срок для его принятия (п. 2 ст. 1157 ГК РФ), а после этого срока отказавшимся суд может признать лишь наследника, который фактически принял наследство, и только если срок пропущен по уважительным причинам (п. 43 Постановления Пленума ВС РФ от 29.05.2012 N 9). Германское гражданство брата здесь ничего не меняет: недвижимость, внесенная в российский реестр, наследуется по российскому праву (п. 1 ст. 1224 ГК РФ). Восстановить срок он может только по уважительной причине и в течение шести месяцев после того, как она отпала (п. 1 ст. 1155 ГК РФ), а незнание сроков уважительным не считается (п. 40 того же Постановления). Даже если суд срок восстановит, когда дом уже продан, брат по общему правилу получит лишь денежную компенсацию своей доли от Вас и сестры, а не часть дома (п. 42 того же Постановления, ст. 1105 ГК РФ). Риск в итоге лежит на продавцах, покупателю это стоит показать

Убедит ли покупателя условие вместо отказной, во многом решает, не совершал ли брат после смерти матери действий, которые суд сочтет фактическим принятием наследства, например не забирал ли ее вещи и не платил ли за дом. Если совершал, расклад для сделки уже другой, и отвечать по такому условию придется на заметную сумму. Напишите в чат здесь, пользовался ли брат домом или вещами матери после ее смерти, обсудим, как защитить сделку

Алексей, здравствуйте! Коллега верно описал ст. 460, 461 и 431.2 ГК РФ. Дополню по брату в Германии, поскольку именно от этого зависит, что сможет предложить покупателю нотариус.

   «Отказную» брат оформить уже не сможет. Отказаться от наследства можно только в течение срока для его принятия, то есть шести месяцев со дня смерти мамы (п. 2 ст. 1157 ГК РФ). Срок давно истек. Вместо этого брат может оформить нотариальное заявление о том, что наследство он не принимал, фактически во владение не вступал и восстанавливать срок не намерен. В Германии такое заявление удостоверяет местный нотариус с апостилем и переводом либо консульство России. Покупателю это обычно и нужно: риск восстановления срока по ст. 1155 ГК РФ становится минимальным.

   Условие о расходах в договоре включить можно. По п. 2 ст. 461 ГК РФ соглашение об освобождении продавца от ответственности за изъятие товара третьими лицами недействительно, а расширить ответственность закон не запрещает. Целесообразно прописать: заверение продавцов, что иных наследников, претендующих на наследство, нет, и о брате покупатель уведомлен (ст. 431.2 ГК РФ); обязанность солидарно возместить покупателю цену и все документально подтвержденные убытки и расходы, если право будет оспорено наследником; неустойку за это. Учтите ст. 462 ГК РФ: если третье лицо предъявит иск, покупатель обязан привлечь продавцов к делу.

Формулировки в такой ситуации важны: слишком общее условие суд может истолковать узко. Если будет удобно, могу проверить проект договора и подготовить пункты о заверениях и ответственности продавцов, а также текст заявления для брата. Стоимость 3 000 руб., срок 1-2 рабочих дня, работаем в личном чате здесь, на Правоведе: понадобятся проект договора и свидетельства о праве на наследство.

С уважением,
Лучников Константин,
юрист, партнер адвокатского бюро

Здравствуйте! Да, Алексей, в договоре купли-продажи можно предусмотреть обязанность обоих продавцов возместить покупателю убытки, если впоследствии третий наследник предъявит обоснованные требования на дом или земельный участок.

Такая ответственность уже предусмотрена пунктом 1 статьи 461 ГК РФ:

При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

В договоре целесообразно конкретизировать ответственность обоих продавцов: предусмотреть возмещение документально подтверждённых убытков, расходов на судебную защиту и иных расходов, связанных с удовлетворением законных требований третьего наследника. Отдельно необходимо определить, несут ли продавцы солидарную ответственность. Однако такое условие не исключает возможность оспаривания прав покупателя и не гарантирует фактического получения компенсации.

Отсутствие отказа от наследства не означает, что третий брат сохранил право на долю. Но и проживание в Германии в течение 15 лет не исключает всех способов принятия наследства.

Согласно пункту 2 статьи 1153 ГК РФ:

Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства

Кроме того, пункт 1 статьи 1155 ГК РФ предусматривает:

По заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства (статья 1154), суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали.

Поэтому спустя три года восстановление срока возможно не автоматически, а при наличии предусмотренных законом оснований. Если брат своевременно фактически принял наследство, вопрос будет оцениваться иначе.

Перед продажей необходимо изучить наследственное дело и выяснить, имеются ли основания считать третьего брата принявшим наследство. Договорная гарантия продавцов не заменяет такую проверку и не обязывает покупателя соглашаться на сделку без дополнительных подтверждений.

Уточните два обстоятельства: знал ли брат, проживающий в Германии, о смерти матери и обращался ли он к нотариусу либо совершал какие-либо действия в отношении наследственного имущества?

Могу в личном чате проверить наследственные документы и подготовить условие договора, предусматривающее защиту покупателя и конкретный объём ответственности обоих продавцов.

Здравствуйте!

Да, в договоре можно конкретизировать ответственность продавцов за последствия обоснованных претензий третьих лиц. Но такой пункт распределяет денежные последствия между сторонами, а не лишает другого наследника права обратиться в суд.

Для Вашей ситуации рекомендую предусмотреть:

— раскрытие покупателю сведений о третьем брате и известных обстоятельствах непринятия им наследства;
— конкретные заверения продавцов об обстоятельствах наследования, достоверность которых они могут подтвердить;
— основания возмещения убытков и состав подтверждающих документов;
— срок выплаты;
— порядок уведомления продавцов о претензиях и судебном споре;
— при согласии сторон — солидарную ответственность двух продавцов.

Фраза «все материальные расходы оплачивает продавец» слишком неопределённа. Следует различать расходы на защиту от необоснованного иска, последствия удовлетворения требований наследника и последствия утраты покупателем имущества.

Статьи 460–462 ГК РФ уже регулируют ответственность продавца за права третьих лиц. При предъявлении иска об изъятии имущества покупатель должен привлечь продавцов к участию в деле.

Отдельно нужно проверить наследственное дело и возможность фактического принятия наследства братом. Проживание за границей и иностранное гражданство сами по себе не исключают наследственных прав.

Обычное заявление «претензий не имею» не равнозначно нотариальному отказу от наследства и не создаёт абсолютной защиты от будущего спора. После истечения срока принятия наследства оформить отказ в обычном порядке, как правило, уже нельзя.

Уточню ответы коллег: знание покупателя о существовании брата не тождественно знанию о наличии у него права на имущество. Также нельзя заранее обещать, что заявление брата сделает риск минимальным. Значение имеют фактическое принятие наследства, основания возможного восстановления срока и содержание документов. Проверка этих обстоятельств должна предшествовать согласованию гарантий в договоре.

Если мой ответ стал для Вас полезным, буду благодарна.