Нет ли ни каких под пунктов в законе что бы продать?

Понимаю ваше желание сменить квартиру на дом без лифта, особенно когда речь идет о здоровье ребенка. Ситуация непростая, но давайте разберемся, есть ли у вас законные варианты для продажи.

Часто под «запретом» подразумевают норму, которая появилась совсем недавно. Важно понимать, что пятилетний запрет на продажу жилья, купленного по «херсонскому» сертификату, был введен Федеральным законом № 118-ФЗ от 23.05.2025.

Закон гласит, что его положения не распространяются на сделки, заключенные до 23 мая 2025 года. Поскольку вы купили квартиру 6 апреля 2023 года, формально на вашу сделку этот новый запрет распространяться не должен. Именно на это указывают и некоторые юридические источники, отмечая, что в базовом постановлении правительства (№ 1876) прямого запрета на перепродажу не было.

Даже если пятилетний запрет к вам не применяется, есть два важных нюанса, которые могли стать причиной отказа:

1. Доли несовершеннолетних детей. Жилье, купленное по сертификату, обычно оформляется в общую долевую собственность всех членов семьи, включая детей. Для продажи такой квартиры обязательно требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Без этого документа сделку не зарегистрируют.
2. Улучшение жилищных условий. Ваша ситуация (ребенок-инвалид, 3-й этаж без лифта) — это как раз тот случай, который в законе называют «улучшением жилищных условий». Сейчас в Госдуме рассматривается законопроект, который предлагает прямо разрешить продажу такого жилья для семей, улучшающих условия с помощью материнского капитала или других льготных программ. Пока он не принят, но это важный сигнал.

Чтобы сдвинуть вопрос с мертвой точки, рекомендую действовать по шагам:

· Шаг 1: Проверьте документы. Посмотрите в выписке из ЕГРН, кто является собственником. Если среди владельцев есть несовершеннолетние (в том числе ваш ребенок), путь к продаже лежит через опеку.
· Шаг 2: Обратитесь в органы опеки. Вам нужно подать заявление о выдаче предварительного разрешения на продажу. В заявлении прямо укажите причину: невозможность проживания ребенка-инвалида на 3-м этаже без лифта и намерение приобрести дом для улучшения жилищных условий.
· Шаг 3: Подготовьте «встречную» сделку. Органы опеки, как правило, дают разрешение только при условии, что взамен вы приобретаете другое жилье, где доли детей будут не меньше и не хуже. Вам нужно будет предоставить проект договора купли-продажи дома в Симферополе.
· Шаг 4: Получите юридическую консультацию. Ситуация с «херсонскими» сертификатами и опекой имеет много тонкостей. Лучше показать все документы местному юристу, который специализируется на жилищном праве и сделках с недвижимостью, чтобы он проверил вашу конкретную выписку из ЕГРН и помог составить заявление в опеку.

Надеюсь, эта информация поможет вам найти правильный путь. Если появятся другие вопросы, спрашивайте.

Анна, такого подпункта в законе нет. Жилье, купленное по херсонскому сертификату, нельзя продать или обменять пять лет с момента, когда у Вас возникло право собственности, а сделка в нарушение запрета ничтожна (ч. 2 ст. 13.1 Федерального закона от 17.02.2023 N 18-ФЗ). Исключений для семей с ребенком-инвалидом или для покупки другого жилья статья не делает. Право возникает с регистрации в ЕГРН, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ), поэтому при покупке в апреле 2023 года продавать можно не раньше апреля 2028 года, точнее по дате регистрации

На мнение, что запрет не касается квартир, купленных до 23.05.2025, я бы не опирался. По тексту закона переходное положение защищает только сделки по отчуждению, заключенные до 23.05.2025, а не покупки (ч. 3 ст. 2 Федерального закона от 23.05.2025 N 118-ФЗ). Продажа, подписанная сейчас, под запрет попадает. Мена на дом тоже отчуждение, каждый при мене считается продавцом своего (п. 2 ст. 567 ГК РФ)

Сдавать квартиру запрет не мешает: наем не отчуждение, собственники остаются прежними (п. 2 ст. 209 ГК РФ). Если у детей есть доли, на сдачу нужно предварительное разрешение опеки (п. 3 ст. 60 СК РФ, п. 2 ст. 37 ГК РФ). Для ребенка есть и свой путь. Квартиры инвалидов и подъезды обследует муниципальная комиссия по плану мероприятий, который утверждает регион, и решает, можно ли приспособить их под инвалида, в том числе капремонтом или реконструкцией дома (п. 6, 17 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 09.07.2016 N 649). Если нельзя, ее заключение становится основанием признать квартиру непригодной для проживания ребенка (п. 21 тех же Правил). Запрет на продажу оно не снимает

Когда и с чьего согласия можно продавать, решает выписка из ЕГРН: дата регистрации может отличаться от даты договора, а доли детей добавят опеку. Договор купли-продажи или мены, подписанный хотя бы на день раньше пяти лет, ничтожен, и стороны возвращают друг другу все полученное (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Если хотите разобрать Вашу выписку, пишите в чат здесь