Как продать квартиру с прописанными несовершеннолетними детьми без агентства?

Здравствуйте, Ксения!

Вы можете самостоятельно продать квартиру без агентства недвижимости. Наличие двух зарегистрированных несовершеннолетних детей этому не препятствует, если единственным собственником действительно является взрослый человек, а дети не имеют права собственности на квартиру.

В соответствии с пунктом 4 статьи 292 ГК РФ разрешение органов опеки и попечительства в такой ситуации по общему правилу не требуется.

Исключение составляют случаи, когда дети находятся под опекой или попечительством либо остались без родительского попечения и продажа затрагивает их права и законные интересы.

1. Сначала проверьте документы на квартиру.

До продажи необходимо убедиться, что:

Согласно ЕГРН у квартиры один собственник.
При покупке не использовался материнский капитал либо обязанности по выделению долей детям уже надлежащим образом исполнены.
Квартира не находится в ипотеке, под арестом или иным ограничением, препятствующим продаже.
Если квартира приобретена в браке и является совместным имуществом супругов, имеется необходимое нотариальное согласие супруга (статья 35 СК РФ).
Особенно важно проверить материнский капитал. Даже если сейчас в ЕГРН указан только один взрослый собственник, использование материнского капитала может означать, что детям должны быть выделены доли. В таком случае обычная процедура продажи уже не подойдёт.

2. Что делать с зарегистрированными детьми?

Согласно пункту 2 статьи 292 ГК РФ переход права собственности на квартиру к другому лицу по общему правилу является основанием для прекращения права пользования жильём членами семьи прежнего собственника.

Однако регистрация детей не прекращается автоматически в момент продажи.

Поэтому рекомендую заранее определить, где дети будут проживать и зарегистрируются после продажи квартиры.

Наиболее безопасный вариант — оформить регистрацию детей по новому месту жительства с одним из родителей до сделки.

Если это невозможно, можно предусмотреть в договоре купли-продажи конкретный срок снятия всех зарегистрированных лиц с регистрационного учёта после продажи. Само наличие регистрации не запрещает заключить договор, однако покупатель должен быть осведомлён об этом обстоятельстве.

Согласно статье 20 ГК РФ местом жительства детей до 14 лет признаётся место жительства их родителей, усыновителей или опекунов.

3. Какие документы подготовить для продажи?

Основной комплект:

Паспорт собственника.
Выписка из ЕГРН.
Документ, на основании которого возникло право собственности (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве и т. д.).
Сведения о зарегистрированных в квартире гражданах.
При необходимости — нотариальное согласие супруга.
Дополнительно желательно подготовить сведения об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и взносам на капитальный ремонт.
4. Как самостоятельно оформить сделку?

После поиска покупателя рекомендую следующий порядок.

Первое. Согласуйте цену квартиры, сроки освобождения помещения, порядок расчётов и снятия зарегистрированных лиц с учёта.

Второе. Подготовьте письменный договор купли-продажи. В соответствии со статьями 550 и 555 ГК РФ в договоре обязательно должны быть определены объект недвижимости и его цена.

Дополнительно рекомендую предусмотреть, кто зарегистрирован в квартире, в какие сроки эти граждане снимаются с учёта, когда передаются ключи и как подтверждается оплата.

Если имеются лица, сохраняющие право пользования квартирой после продажи в силу закона, их необходимо указать в соответствии со статьёй 558 ГК РФ.

Третье. Выберите безопасный способ расчёта. Например, аккредитив с условием перечисления денег продавцу после государственной регистрации перехода права собственности.

Четвёртое. Вместе с покупателем обратитесь в МФЦ для подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности в Росреестре.

Если собственник один совершеннолетний, обязательное нотариальное удостоверение договора по общему правилу не требуется.

Согласно статье 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, стандартный срок регистрации права через МФЦ составляет девять рабочих дней.

Пятое. После регистрации и выполнения условий расчётов подпишите акт приёма-передачи квартиры и передайте покупателю ключи.

5. Какие риски необходимо учитывать?

В Постановлении Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 № 13-П разъяснено, что при продаже квартиры родители не вправе произвольно нарушать жилищные права несовершеннолетних детей, в том числе фактически лишать их жилья.

Поэтому рекомендую заблаговременно решить вопрос дальнейшего проживания детей.

Также необходимо проверить, не имеют ли зарегистрированные граждане права пожизненного пользования квартирой, например вследствие отказа от участия в её приватизации.

Таким образом, Ксения, если квартира принадлежит одному взрослому собственнику, дети только зарегистрированы, не имеют самостоятельных имущественных прав на неё и находятся на попечении родителей, Вы можете продать квартиру самостоятельно через МФЦ без обращения в агентство и без разрешения органов опеки.

Самое важное — проверить юридическую историю квартиры, правильно оформить договор и урегулировать вопрос регистрации несовершеннолетних.

При необходимости могу дополнительно провести юридическую проверку документов на квартиру и подготовить индивидуальный договор купли-продажи с условиями о снятии детей с регистрационного учёта, безопасных расчётах и передаче недвижимости. Это позволит оформить сделку без агентства и уменьшить риск последующих споров с покупателем.

Здравствуйте, Ксения!

Продать квартиру с прописанными детьми можно и без агентства. Ключевой вопрос — кто собственник и на какие деньги квартира покупалась.

1. Проверьте, не было ли материнского капитала. Если квартира куплена (или ипотека гасилась) с маткапиталом, родители обязаны оформить жильё в общую собственность с детьми (ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ). Тогда, даже если сейчас в ЕГРН один собственник, сначала нужно выделить детям доли, а продажа их долей потребует разрешения органа опеки и покупки им равноценного жилья. Если маткапитала не было и единственный собственник — взрослый, согласие опеки в общем случае не нужно.

2. Когда нужна опека, даже если дети не собственники. По п. 4 ст. 292 ГК РФ согласие опеки требуется, если в квартире живут несовершеннолетние, оставшиеся без родительского попечения (или подопечные), и продажа затрагивает их права. При живых родителях, которые заботятся о детях, это обычно не ваш случай.

3. Прописка детей. По общему правилу после продажи члены семьи прежнего собственника утрачивают право пользования (п. 2 ст. 292 ГК РФ). Но покупатели почти всегда требуют выписать детей до сделки или указывают срок выписки в договоре. Детей до 14 лет выписывают только с одновременной регистрацией по новому месту жительства — их место жительства совпадает с местом жительства родителей (п. 2 ст. 20 ГК РФ, ст. 7 Закона РФ № 5242-1). Поэтому заранее решите, где вы с детьми будете зарегистрированы.

4. В договоре купли-продажи, если кто-то сохраняет право пользования квартирой после продажи, обязательно перечислите этих лиц и их права — это существенное условие (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Если выписка будет после сделки — пропишите конкретный срок.

5. Порядок действий: выписка из ЕГРН, проверка оснований приобретения (маткапитал, брак — если квартира куплена в браке, нужно нотариальное согласие супруга), поиск покупателя, договор (простая письменная форма, если нет долей детей), безопасные расчёты через аккредитив или ячейку, подача документов в Росреестр через МФЦ. Право переходит к покупателю после государственной регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

Если напишете, как приобреталась квартира и были ли маткапитал или ипотека, подскажу точнее.

Ксения, продать можно: дети не собственники, а одна регистрация продажу не запрещает, после перехода права члены семьи прежнего собственника теряют право пользования, если закон не устанавливает иное (п. 2 ст. 292 ГК РФ). Про опеку, маткапитал, снятие с учета и отказавшихся от приватизации, которых перечисляют в договоре (п. 1 ст. 558 ГК РФ), Вам уже ответили. Добавлю две вещи, которые касаются именно продавца

Если квартиру приватизировали после 11.08.1994, когда дети уже жили в ней, закон велит включать таких несовершеннолетних в договор передачи (ч. 2 ст. 7 Закона о приватизации жилищного фонда). Поэтому при одном взрослом собственнике внимательный покупатель спросит, почему детей в договоре нет, и без внятного ответа может уйти к другой квартире. А если в квартире остается чье-то право пользования и покупатель о нем не знал и не должен был знать, он вправе требовать снижения цены или расторжения договора (п. 1 ст. 460 ГК РФ), так что открыто указать такого жильца в договоре выгодно самому продавцу, а не только покупателю

Будут ли у покупателя такие вопросы и претензии, решает основание, по которому собственник получил квартиру, и кто жил в ней в тот момент. Ошибка обернется для продавца снижением цены или расторжением уже после сделки. Напишите в чат здесь, на каком основании собственник получил квартиру, разберем, что проверить до сделки

Здравствуйте, Ксения!

   Если собственник один взрослый, а дети только зарегистрированы, согласие органа опеки на продажу по общему правилу не нужно: оно требуется, когда ребенку принадлежит доля или когда дети остались без родительского попечения (п. 4 ст. 292 ГК РФ). Сначала проверьте два момента, которые часто «всплывают» на сделке:

1) не использовался ли при покупке материнский капитал: тогда дети должны получить доли (ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ), и без выделения долей и разрешения опеки продажа будет рискованной для покупателя и может быть оспорена;

2) куплена ли квартира в браке: если да, нужно нотариальное согласие супруга на продажу (п. 3 ст. 35 СК РФ).

   Порядок без агентства:

1) закажите выписку из ЕГРН и подготовьте выписку о зарегистрированных лицах;

2) решите, куда будут зарегистрированы дети: покупатели почти всегда требуют снятия всех с регистрации, а детей снимают вместе с регистрацией по новому адресу (у Вас или у второго родителя). В договоре укажите конкретный срок снятия с учета;

3) договор задатка или аванса, затем договор купли-продажи в простой письменной форме (при продаже квартиры целиком единственным взрослым собственником нотариус не обязателен);

4) расчеты безопасно проводить через аккредитив или сервис безопасных расчетов банка;

5) подача документов на регистрацию через МФЦ или электронно через банк, затем акт приема-передачи.

   Главный риск таких сделок именно в формулировках о снятии с регистрации и расчетах. Если будет удобно, могу проверить проект договора или подготовить его под Вашу ситуацию в личном чате здесь, на Правоведе.

С уважением,
Лучников Константин,
юрист, партнер адвокатского бюро