Здравствуйте,подскажите пожалуйста как быть…Я не хочу продавать квартиру,в квартире зарегистрировано 3 собственника,за свой счет я сделала ремонт,3-й собственник в течении 10 лет не участвовал ни в чем,даже не оплачивал коммунальные услуги,но хочет свою долю продать по рыночной цене,даже вызвал оценщика,какие есть шансы при выкупе этой доли
Здравствуйте, Ирина!
Само по себе то, что третий собственник 10 лет не платил за квартиру и не участвовал в ремонте, не лишает его доли и не обязывает продать её вам. Принудительный выкуп через суд возможен лишь в исключительном случае: доля незначительна, её нельзя реально выделить, а у собственника нет существенного интереса в использовании квартиры. Это оценивает суд по обстоятельствам дела и доказательствам (п. 4 ст. 252 ГК РФ). Размер доли и фактическое пользование квартирой здесь важны.
Если собственник решит продать долю постороннему, он обязан сначала письменно предложить её другим участникам по той же цене и на тех же условиях. На покупку доли в недвижимости даётся месяц с момента получения извещения. Если долю продадут третьему лицу дешевле или на более выгодных условиях, можно обратиться в суд с требованием перевести на вас права и обязанности покупателя (ст. 250 ГК РФ). Оценка сама по себе не обязывает вас покупать долю именно по указанной оценщиком цене.
Расходы на ремонт не увеличивают вашу долю автоматически. Расходы на содержание общего имущества собственники несут соразмерно долям, поэтому подтверждённые платежи за другого собственника можно попытаться взыскать, но порядок оплаты коммунальных услуг зависит от их вида и обстоятельств (ст. 249 ГК РФ). Сохраняйте чеки, договоры и квитанции. До продажи можно предложить собственнику выкуп доли и обсудить цену, например заказать независимую оценку.
Какие доли принадлежат каждому и живёт ли третий собственник в квартире? Получали ли вы письменное уведомление о продаже и есть ли документы на ремонт и оплату расходов? Если уточните эти обстоятельства, можно оценить перспективы выкупа и варианты защиты. Подробно разобрать документы и подготовить позицию можно в личном платном чате.
Здравствуйте, Ирина! Вы имеете преимущественное право покупки доли третьего собственника, однако заставить его продать долю дешевле рыночной стоимости только потому, что он 10 лет не оплачивал коммунальные услуги, нельзя. Согласно ст. 250 ГК РФ, прежде чем продать долю постороннему лицу, собственник обязан письменно предложить её остальным сособственникам с указанием цены и условий продажи. Если Вы согласитесь приобрести долю на предложенных условиях, у Вас будет преимущество перед посторонними покупателями. При этом оценка, проведённая по инициативе собственника, не обязывает Вас соглашаться с указанной стоимостью. Неучастие в содержании квартиры даёт Вам возможность требовать возмещения расходов, поскольку согласно ст. 249 ГК РФ каждый сособственник обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле. Однако необходимо учитывать трёхлетний срок исковой давности и характер платежей. Что касается ремонта, возможность взыскания его стоимости зависит от необходимости работ, согласования с другими собственниками и имеющихся доказательств. Принудительный выкуп доли через суд возможен лишь в исключительных случаях, предусмотренных п. 4 ст. 252 ГК РФ, когда доля незначительна, её невозможно выделить в натуре и собственник не имеет существенного интереса в использовании имущества. Поэтому перспективы выкупа зависят прежде всего от размера долей и возможности договориться о цене. Если долю продадут постороннему лицу с нарушением Вашего преимущественного права покупки, Вы вправе в течение трёх месяцев обратиться в суд с требованием перевода на себя прав и обязанностей покупателя. При этом необходимо будет оплатить стоимость доли на условиях состоявшейся сделки. Сам по себе отказ третьего собственника участвовать в расходах на квартиру не лишает его права собственности и не позволяет принудительно уменьшить стоимость его доли. Для оценки возможности выкупа доли, проверки задолженности за коммунальные услуги и определения судебных перспектив можете обратиться ко мне за платной персональной консультацией через кнопку «Общаться в чате». Если ответ был Вам полезен, буду признателен за благодарность любой суммой через кнопку «Отблагодарить юриста» в моём профиле. Все дополнительные вопросы рассматриваются только в рамках персональной консультации.
Здравствуйте, Ирина!
Вы можете выкупить долю по соглашению с собственником, но его неучастие в расходах не лишает его собственности и автоматически не уменьшает цену доли.
Здесь нужно разделить два вопроса.
1. Цена доли и преимущественное право покупки
Заключение оценщика не обязывает Вас покупать долю по указанной стоимости. Вы вправе предложить свою цену.
Если собственник намерен продать долю постороннему человеку, статья 250 ГК РФ требует письменно известить остальных сособственников о цене и условиях продажи. Для недвижимости по общему правилу предусмотрен месяц для реализации преимущественного права.
Если продажа состоится с нарушением этого права, можно требовать перевода на Вас прав и обязанностей покупателя. Это не бесплатное получение доли: потребуется исполнить обязанности покупателя, включая оплату.
2. Деньги, которые Вы платили за другого собственника
По статье 249 ГК РФ участники долевой собственности участвуют в расходах на общее имущество соразмерно долям.
Но взыскать половину или треть всех Ваших затрат автоматически нельзя. Необходимо разделить:
— содержание жилья и обязательные платежи;
— коммунальные услуги, зависящие от потребления;
— необходимый ремонт;
— улучшения, выполненные по Вашему желанию.
Значение имеют назначение платежей, фактическое пользование квартирой, необходимость ремонта и его согласование.
Составьте таблицу расходов с датами и подтверждающими документами. За десять лет взыскание всей суммы не гарантировано: при заявлении ответчика применяется исковая давность, обычно три года, причём по периодическим платежам срок оценивается отдельно.
Предложите собственнику письменно согласовать выкуп доли с учётом подтверждённой задолженности. Просто удержать из цены любую рассчитанную Вами сумму без соглашения или надлежащих правовых оснований нельзя.
Принудительный выкуп по статье 252 ГК РФ применяется в исключительных обстоятельствах. Само отсутствие оплаты коммунальных услуг для этого недостаточно; существенны размер доли, возможность её выдела и интерес собственника в использовании квартиры.
Если мой ответ стал для Вас полезным, благодарю!
Ирина, здравствуйте! Коллеги верно объяснили преимущественное право и исключительный характер выкупа по п. 4 ст. 252 ГК РФ. Дополню тем, что поможет Вам на переговорах о цене.
1. Долг по коммунальным платежам. Каждый сособственник несет расходы на содержание жилья соразмерно своей доле (ст. 249 ГК РФ, ч. 3 ст. 30 ЖК РФ). Если Вы платили за его долю, эти суммы можно взыскать с него за последние три года (ст. 196 ГК РФ). Нужны квитанции и банковские выписки. За ремонт возместить можно в основном необходимые расходы на сохранение имущества, а улучшения без его согласия взыскать сложнее.
2. Учет долга в цене. Сумму, которую он должен Вам, можно учесть при согласовании цены выкупа: прямо указать в соглашении, что часть цены погашается зачетом встречного требования (ст. 410 ГК РФ). Это законный способ снизить реальную сумму, которую Вам нужно заплатить.
3. Цена доли. Рыночная стоимость доли, как правило, ниже, чем соответствующая часть стоимости всей квартиры: долю без выдела в натуре продать постороннему сложнее. Попросите копию отчета оценщика и проверьте, что оценивалась именно доля. Вы вправе заказать свою оценку и предложить свою цену.
Позиция на переговорах сильнее, когда долг уже подсчитан и подтвержден документами, а требование о его возмещении направлено письменно: тогда собственнику выгоднее согласиться на зачет, чем ждать иска.
Если будет удобно, в личном чате здесь, на Правоведе, могу посчитать долг по коммунальным платежам за три года и подготовить претензию с предложением о выкупе доли с учетом зачета. Нужны квитанции или выписки об оплате, выписка ЕГРН с размерами долей и, если есть, отчет его оценщика.
С уважением,
Лучников Константин,
юрист, партнер адвокатского бюро
Ирина, здравствуйте.
Сама по себе неуплата коммунальных платежей и отсутствие участия в ремонте не лишают третьего собственника доли и не дают автоматически «забрать» её за бесценок. Но закон даёт вам несколько рабочих инструментов.
1. Расходы на содержание. По ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в налогах и расходах на содержание общего имущества. Если вы длительно платили за него, эти суммы можно взыскивать отдельно (в том числе через суд), собрав квитанции и доказательства оплаты.
2. Если он продаёт долю постороннему. У остальных сособственников есть преимущественное право покупки по ст. 250 ГК РФ: продавец обязан письменно известить вас о цене и условиях. На покупку доли в недвижимости даётся месяц со дня извещения (на тех же условиях). Рыночная оценка и желание продать «дорого» сами по себе не запрещены — но без соблюдения ст. 250 сделку с посторонним можно оспорить (перевод прав покупателя, срок 3 месяца).
3. Принудительный выкуп через суд. По п. 4 ст. 252 ГК РФ суд может обязать остальных собственников выплатить компенсацию за долю даже без согласия владельца доли, если одновременно: доля незначительна, её нельзя реально выделить и у собственника нет существенного интереса в пользовании имуществом. Это не автоматическая «гарантия» — многое зависит от размера доли, можно ли выделить комнату, проживает ли он, как пользуется жильём. Ремонт за ваш счёт сам по себе долю не увеличивает, но учитывается при имущественных расчётах.
Практически: зафиксируйте извещение о продаже (или потребуйте его), соберите доказательства оплаты «за него», оцените размер его доли и реальную возможность выдела. Для иска лучше опереться на документы о праве и истории платежей. Универсального процента «шансов» без этих данных нет — ориентир даст анализ вашей конкретной доли и обстоятельств.
