Здравствуйте, ситуация такая, у меня есть коттедж построенный на продажу в 2022г по егрн, оформлен как нежилой пока что, но оформить можно без проблем, потому что он годен как жилой. Вопрос следующий, есть покупатели которые хотят купить этот дом в ипотеку, я выступаю как физлицо и на момент стройки дома тоже был как физлицо, что в этой ситуации можно сделать чтоб люди могли приобрести дом в ипотеку ?
Здравствуйте! Продать построенный в 2022 году коттедж покупателям с использованием ипотеки возможно, даже если Вы являетесь физическим лицом и строили дом без статуса ИП. Однако сначала необходимо решить вопрос с назначением объекта в ЕГРН и определить, какую ипотечную программу планируют использовать покупатели.
Если речь об обычной рыночной ипотеке, регистрация ИП или ООО Вам не требуется. После оформления коттеджа как жилого дома покупатели могут обратиться в банк за кредитом на приобретение готового дома с земельным участком. Окончательное решение зависит от требований банка к объекту, его документам и оценки недвижимости.
Если покупатели рассчитывают на семейную ипотеку под 6%, ситуация сложнее. По общему правилу льготная программа не предусматривает покупку готового индивидуального дома у обычного физического лица. Для определённых территорий существуют исключения, но оформление Вами ИП непосредственно перед продажей само по себе не сделает сделку подходящей под программу.
Также важно уточнить, что именно зарегистрировано в ЕГРН: нежилое здание или садовый дом. Порядок изменения назначения различается. Пригодность коттеджа для проживания сама по себе ещё не означает, что изменение назначения будет зарегистрировано без дополнительных процедур.
Уточните два момента: в каком регионе находится коттедж и какую ипотеку хотят оформить покупатели — обычную или семейную? От этого зависит, можно ли провести сделку с Вами как с физическим лицом и какие действия потребуются до продажи.
Здравствуйте, Арман!
Для обычной ипотеки дом, как правило, должен быть зарегистрирован в ЕГРН как жилой дом. Пока объект числится нежилым зданием, покупателю могут отказать в стандартном ипотечном кредите. При этом закон допускает залог нежилой недвижимости, но банк может предложить только кредит на коммерческих условиях либо не принять такой объект в обеспечение (статья 5 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке»).
В первую очередь проверьте возможность перевести объект в жилой фонд. Жилое помещение должно быть пригодно для постоянного проживания и отвечать установленным требованиям (статья 15 ЖК РФ). Перевод нежилого помещения в жилое проводится по статьям 22–23 ЖК РФ. Возможность и порядок для вашего объекта зависят от сведений ЕГРН, характеристик здания, разрешительной документации и разрешенного использования участка. После положительного решения потребуется внести изменения в ЕГРН. Самого фактического соответствия дома требованиям для этого недостаточно.
До оформления перевода попросите покупателей уточнить в выбранном банке, готов ли он рассматривать объект и участок. Банку важны не только статус здания, но и право на землю, ее разрешенное использование, законность строительства и документы на объект. Если перевод невозможен, варианты — искать банк с программой кредитования под нежилую недвижимость либо обсуждать рассрочку с покупателями.
Отдельно проверьте налоговые последствия. То, что вы строили как физлицо, не исключает оценки сделки как предпринимательской деятельности, если дом изначально создавался для продажи. Для точной оценки нужны выписки ЕГРН на дом и участок, вид разрешенного использования земли и документы о строительстве. Какой статус и разрешенное использование участка указаны в ЕГРН? Есть ли разрешение на строительство или уведомления о строительстве и завершении?
Можете прислать эти сведения, и я помогу определить, реален ли перевод и какие документы запросить у администрации. Если хотите разобрать документы и варианты сделки подробно, это можно сделать в личном платном чате.
Здравствуйте, Антон.
Оформить жилищную ипотеку на нежилое здание банк не позволит, поэтому сначала нужно перевести коттедж в статус жилого дома. Если ваши покупатели берут обычную рыночную ипотеку, после смены статуса в ЕГРН вы спокойно продадите им дом как физическое лицо, а вот для льготной семейной ипотеки продавцом должен выступать индивидуальный предприниматель или юрлицо.
Целевые ипотечные кредиты на покупку жилья банки выдают только под залог здания с назначением «жилой дом» по ст. 74 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ.
Учтите и налоговую выгоду: так как коттедж зарегистрирован в 2022 году,5-летний срок владения для освобождения от НДФЛ истечет только в 2027 году, и при продаже сейчас как физлицо придется заплатить 13-15% налога с прибыли по ст. 217.1 НК РФ, тогда как открытие ИП на УСН «Доходы» позволит продать дом по ставке 6% и сэкономить сотни тысяч рублей на налогах.
Признание садового или нежилого строения жилым домом проводится в административном порядке через местную администрацию или МФЦ на основании технического заключения инженера.
Правовые критерии отнесения построек к жилым домам и порядок защиты прав собственника при переводе помещения в жилое разъяснены в Постановлении Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 и в Обзоре судебной практики ВС РФ № 1 (2023) (утв. Президиумом ВС РФ 26.04.2023).
Сейчас вам нужно заказать у кадастрового инженера заключение о соответствии дома требованиям к жилым помещениям и подать заявление в администрацию по правилам ПП РФ от 28.01.2006 № 47. Не пытайтесь проводить сделку по нежилому зданию через потребительский нецелевой кредит под залог — ставка для покупателей будет выше на 5-8% годовых, а налоговая при проверке продажи построенного под реализацию коттеджа может доначислить вам НДФЛ без права на имущественный вычет.
Выбор между продажей от физлица и открытием ИП перед сделкой напрямую зависит от вида ипотечной программы покупателей и наличия у вас чеков на стройку. По какой программе (стандартной или семейной) покупатели одобряют ипотеку и какая категория земли указана в выписке ЕГРН?
Скиньте выписку в личный чат (кнопка «Общаться в чате») — проверю параметры участка и подготовлю заявление о переводе дома в жилой и проект договора купли-продажи под требования банка.
