Здравствуйте.ситуация такая и прошу помощи.Частный двухквартирный дом ,в статусе квартиры,выходы на разные стороны.Можно ли сделать межевание,а затем разграничить на два самостоятельных участка.
Здравствуйте, Светлана. Разделить землю на два отдельных участка можно, но только после перевода ваших квартир в статус блоков дома блокированной застройки. Пока в ЕГРН помещения значатся как квартиры, Росреестр откажет в разделе земли.
Дом из двух квартир юридически считается многоквартирным, а земельный участок под ним входит в состав общего имущества собственников и разделу в натуре не подлежит по ч. 1 ст. 36 и ч. 4 ст. 37 ЖК РФ. Чтобы снять этот запрет и провести раздел земельного участка на два отдельных по ст. 11.4 ЗК РФ, нужно сначала изменить в ЕГРН статус обоих помещений с «квартиры» на «блок дома блокированной застройки».
Как разъяснено в п. 66 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 и Постановлении КС РФ от 25.02.2019 № 12-П, земельный участок под многоквартирным домом принадлежит владельцам квартир на праве общей долевой собственности и не допускает выдела доли в натуре. Прекратить этот неделимый режим можно только после того, как здание утратит статус многоквартирного и каждая его половина с отдельным выходом станет самостоятельным жилым блоком.
По ст. 16 ФЗ от 30.12.2021 № 476-ФЗ вы с соседом можете без суда подать через МФЦ совместное решение собственников о признании квартир блоками дома блокированной застройки, а после смены записей в ЕГРН заказать кадастровому инженеру межевой план по ст. 22 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
Заранее сверьте по местным правилам землепользования и застройки минимальные предельные размеры земельных участков по ст. 11.9 ЗК РФ, иначе при нехватке площади землю придется закреплять соглашением о порядке пользования.
Согласен ли сосед подписать совместное заявление в МФЦ и какая сейчас общая площадь участка под домом по выписке ЕГРН? Скиньте документ в личный чат (кнопка «Общаться в чате») — посмотрю формулировку и подготовлю соглашение собственников для Росреестра или иск в суд.
Можно, но только если дом и участок записаны в ЕГРН определенным образом, от этого зависит весь путь. Если квартиры в доме значатся квартирами в жилом доме блокированной застройки, права на них зарегистрированы, а участок под домом образован до вступления в силу Федерального закона от 30.12.2021 N 476-ФЗ и находится в общей долевой собственности, закон прямо сохраняет право на участок и разрешает его раздел (ч. 4.1 ст. 16 этого закона). Тогда все собственники совместным решением переводят дом в два самостоятельных дома блокированной застройки и в том же решении могут разделить участок под каждым (ч. 3, 5 той же статьи). Отсутствие в правилах землепользования минимального размера участка или нужного вида использования такому разделу само по себе не мешает
Самостоятельной половину дома делают два признака: общая с соседом боковая стена без проемов и отдельный выход на земельный участок (п. 40 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Выходы на разные стороны еще не то же самое: нужен выход именно на свою часть земли. Если же в ЕГРН дом записан как многоквартирный или как жилой дом в долях, этот упрощенный порядок к нему не относится, и путь к двум участкам будет другим
Какой путь Ваш, решает назначение здания в выписке из ЕГРН на весь дом и сведения об участке под ним. Закажете межевание раньше, чем это выяснится, и рискуете заплатить за план, который под Ваш порядок раздела не подойдет. Пришлите выписку в чат здесь, разберем, что нужно подготовить именно под Ваш вариант
Здравствуйте, Светлана! Разделить участок на два самостоятельных возможно при определённых условиях. Наличие отдельных выходов само по себе ещё не означает, что землю можно разделить.Сначала необходимо установить юридический статус дома и участка.Если дом является многоквартирным, а участок относится к общему имуществу собственников квартир, выделить каждому собственнику отдельный участок под его квартирой нельзя. Это следует из п. 4 ч. 1 ст. 36 и п. 1 ч. 4 ст. 37 ЖК РФ. Межевание для уточнения границ общего участка провести можно, но оно не превращает его в два самостоятельных участка.Если Ваш дом соответствует признакам блокированной застройки, возможность раздела есть. Согласно п. 40 ст. 1 ГрК РФ, такие дома расположены в одном ряду, соединены общей боковой стеной без проёмов и имеют отдельные выходы на земельные участки. Поэтому важно, находятся ли Ваши квартиры рядом или одна над другой, как устроена разделяющая стена.При этом запись «квартира» в ЕГРН сама по себе не исключает оформления объекта как дома блокированной застройки. Для ранее учтённых объектов предусмотрены специальные правила ст. 16 Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ, в том числе возможность раздела общего земельного участка.Рекомендую следующий порядок:
— получить выписки ЕГРН на квартиры, здание и земельный участок, если он поставлен на кадастровый учёт;
— проверить технический паспорт и поэтажный план: соответствуют ли объекты признакам блокированной застройки;
— с кадастровым инженером определить возможность образования двух участков с учётом доступа к каждому дому, разрешённого использования земли и требований к образуемым участкам;
— при наличии оснований оформить необходимые изменения в ЕГРН и раздел участка по соглашению собственников. Если возникнет спор или отказ, отдельно оценить основания для обращения в суд.Уточните, пожалуйста: квартиры расположены рядом или одна над другой? Земля оформлена в собственность, аренду либо вообще не оформлена? Согласен ли второй собственник на раздел?
