Как продать квартиру с наследственной долей, если собственник находится в колонии?

Здравствуйте, Ирина!

Сначала нужно получить свежую выписку из ЕГРН и проверить документы о наследстве мамы. Важно установить, какие доли сейчас зарегистрированы за вами и отцом, а также оформил ли отец отказ от наследства или принимал его фактически. Супруг и дети относятся к наследникам первой очереди, поэтому право отца на долю в наследстве зависит от завещания и обстоятельств дела. Если он наследство не оформил, это не всегда означает, что он его не принял. При пропуске срока вопрос решается через суд либо, при согласии остальных наследников, во внесудебном порядке по статье 1155 ГК РФ.

Для продажи всей квартиры отец может выдать вам доверенность. Её вправе удостоверить начальник исправительного учреждения: такая доверенность приравнивается к нотариальной по статье 185.1 ГК РФ. В ней нужно прямо указать полномочия на продажу квартиры, подписание договора и подачу документов на регистрацию. Если покупателю или банку предпочтительно нотариальное удостоверение, можно обратиться в Нотариальную палату Саратовской области и уточнить, какой нотариус согласится выехать в колонию № 10. Закреплённого за колонией нотариуса может не быть.

Если вы с отцом продадите все доли одним договором, нотариальное удостоверение договора обычно не обязательно. Если отец будет продавать только свою долю отдельно, сделку, как правило, должен удостоверить нотариус по статье 42 Федерального закона № 218-ФЗ. Но до этого необходимо привести наследственные документы и сведения ЕГРН в соответствие, иначе покупатель может отказаться от сделки.

Отец уже оформлял отказ от наследства или обращался к нотариусу после смерти мамы? Что указано в выписке ЕГРН о собственниках и долях? Могу отдельно разобрать документы и порядок оформления в личном чате на платной основе.

Здравствуйте!

В Вашей ситуации рекомендую обратиться в Нотариальную палату Саратовской области и уточнить, какой нотариус выезжает в ИК-10 Саратова, по какому графику и как организовать его посещение.

Также существует возможность удостоверить доверенность начальником исправительного учреждения. Согласно пп. 3 п. 2 ст. 185.1 ГК РФ, такая доверенность приравнивается к нотариально удостоверенной.

Однако перед её оформлением рекомендую направить письменный запрос в Управление Росреестра по Саратовской области, чтобы уточнить требования к доверенности для регистрации сделки купли-продажи квартиры.

Само по себе наличие нотариусов в регионе не является законным основанием для отказа в признании доверенности, удостоверенной начальником колонии.

Кроме того, до продажи необходимо проверить наследственные права отца после смерти Вашей матери и зарегистрированные доли в ЕГРН.

С уважением,
Виктория Федорова.

Ирина, искать нотариуса с выездом в ИК-10 не обязательно. Доверенность отца на продажу удостоверяет начальник колонии, и она приравнена к нотариальной (пп. 3 п. 2 ст. 185.1 ГК РФ). Если отцу нужно подать нотариусу в Энгельсе заявление по наследству мамы, его подпись на заявлении тоже вправе засвидетельствовать начальник колонии (абз. 2 п. 1 ст. 1153, п. 1 ст. 1127 ГК РФ)

Для покупателя главный вопрос не колония, а доля мамы. Если Ваше свидетельство выдано не на всю ее долю, оставшаяся часть приходится на отца как на супруга (если брак не расторгали), и пока ее судьба не решена у нотариуса, покупатель рискует. Шесть месяцев на принятие наследства прошли (п. 1 ст. 1154 ГК РФ). То, что отец сам собственник с 2008 года, само по себе принятием наследства мамы не считается (п. 36 Постановления Пленума ВС РФ от 29.05.2012 N 9). Если он в срок не обращался к нотариусу, не жил в квартире на день смерти мамы и не платил за нее, его часть прирастает к наследникам, принявшим наследство, в том числе к Вам (п. 1 ст. 1161 ГК РФ). Если же он принял наследство фактически, эта часть его (п. 2 ст. 1153 ГК РФ). Когда все доли оформлены и Вы с отцом продаете их одним договором, нотариальное удостоверение самого договора не обязательно (ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона N 218-ФЗ)

Еще о сроке. Ваша доля получена по наследству, и по общему правилу продать ее без НДФЛ можно, когда со дня смерти мамы пройдет три года (п. 3 ст. 217.1 НК РФ, п. 4 ст. 1152 ГК РФ; для родителей двух и более несовершеннолетних детей есть исключение). Если к регистрации сделки трех лет еще не будет, с Вашей части цены возможен налог

По какому пути пойдет мамина доля, решает то, на какую дробь выдано Ваше свидетельство о праве на наследство. Выберете не тот путь, и покупатель увидит в ЕГРН неоформленную часть и уйдет. Пришлите свидетельство в чат здесь, разберем по документу