Как обезопасить квартиру от претензий брата после смерти матери?

Здравствуйте!

В идеале маме нужно эту квартиру подарить вам при жизни. В этом случае квартира уже не войдет в наследство, то есть делиться между вами и братом не будет.

Для оформления дарения нужен нотариус.

Здравствуйте Виктория! Договор дарения — это гораздо более надежный способ защиты от претензий брата, чем завещание. Подаренная квартира не входит в наследственную массу после смерти мамы. Это означает, что брат, даже если он нетрудоспособен, не сможет претендовать на нее ни по закону, ни по праву на обязательную долю, потому что наследовать будет просто нечего. Договор дарения недвижимости между гражданами, даже близкими родственниками, обязательно должен быть заверен нотариусом.

Если мой ответ был Вам полезен, Вы можете оценить работу нажав кнопку (+) под моим ответом или отблагодарить любой комфортной для Вас суммой через кнопку «Отблагодарить юриста» в моём профиле. 

Если потребуется более детальная дополнительная помощь или подготовка документов Вы можете написать мне в личный чат пройдя на мой личный профиль pravoved.ru/lawyer/4524553/

Виктория, против претензий брата надежнее дарение: если переход права на Вас зарегистрируют при жизни мамы, квартира в наследство после нее не входит. Дарение квартиры между гражданами удостоверяется только у нотариуса (п. 3 ст. 574 ГК РФ), и в этом тоже защита. Главный довод для спора о дарении у брата был бы такой: мама при подписании не понимала значения своих действий (п. 1 ст. 177 ГК РФ), а нотариус как раз проверяет дееспособность и волю сторон (ст. 43 Основ законодательства о нотариате). В договор можно включить условие, что мама вправе отменить дарение, если переживет Вас (п. 4 ст. 578 ГК РФ), тогда в таком случае квартира сможет вернуться к ней

Завещание слабее по одной причине. Если брат к открытию наследства будет нетрудоспособен по возрасту или инвалидности, он получит обязательную долю, не меньше половины своей доли по закону (п. 1 ст. 1149 ГК РФ), сначала из незавещанного имущества, а если его не хватит, из квартиры (п. 2 ст. 1149 ГК РФ). При двух детях и без других наследников первой очереди это четверть (п. 1 ст. 1142, п. 2 ст. 1141 ГК РФ). Если Вы в квартире живете, а брат ею не пользовался, суд с учетом имущественного положения наследников вправе эту долю уменьшить или отказать в ней (п. 4 ст. 1149 ГК РФ), но это уже спор

Устоит ли дарение целиком, зависит еще от того, как мама стала собственником. Если квартиру купили в браке с Вашим отцом и его уже нет, половина была его и входила в наследство (п. 2 ст. 34 СК РФ, ст. 1150 ГК РФ). Если брат то наследство принимал, часть этой половины может быть его, и дарение ее не защитит (если отец умер до 01.03.2002, применяются правила ГК РСФСР). Напишите в чат здесь, на каком основании мама получила квартиру, разберем по нему риск со стороны брата

Виктория, здравствуйте! Коллеги верно назвали дарение надежным способом. Добавлю, чем оно отличается от завещания по рискам, чтобы маме было проще решить.

   Завещание. Мама может завещать квартиру Вам, и брат по закону ничего не получит, если только на день смерти мамы он не будет нетрудоспособным (достиг пенсионного возраста или имеет инвалидность). Тогда он вправе получить обязательную долю, не менее половины того, что получил бы по закону (ст. 1149 ГК РФ). Плюс завещания: мама остается собственником и может его изменить.

   Дарение. После регистрации квартира Ваша, в наследство она не войдет, и обязательной доли не будет. Минусы: мама перестает быть собственником, а отменить дарение по ее желанию нельзя, кроме случаев из ст. 578 ГК РФ. Право мамы жить в квартире пожизненно можно прописать в договоре. Налог Вы не платите, так как дарение между близкими родственниками (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Если квартира у мамы в браке, нужно нотариальное согласие ее супруга.

   Брат в обоих случаях может попробовать оспорить сделку, ссылаясь на состояние мамы при подписании. Нотариальное удостоверение и, при желании, справка от психиатра на день сделки сильно снижают этот риск.

Если будет удобно, могу проверить документы на квартиру и подготовить проект договора дарения с условием о пожизненном проживании мамы, чтобы у нотариуса все прошло быстро. Пришлите выписку ЕГРН и сведения о том, как мама получила квартиру, в личный чат здесь, на Правоведе.

С уважением,
Лучников Константин,
юрист, партнер адвокатского бюро