Купили две трети старого дома общей площадью 38,9 кв. Пристроили кухню с мансардой, улучшили двор. При оценке дома теперь будут учитывать пристройку как общая площадь?
Здравствуйте! Да, при оценке дома пристроенная кухня и мансарда могут учитываться в общей площади и увеличивать стоимость недвижимости. Согласно п. 5 Требований, утверждённых приказом Росреестра № П/0393:
Площадь жилого или нежилого здания, сооружения определяется как сумма площадей всех надземных и подземных этажей (включая технический, мансардный, цокольный и иные), а также эксплуатируемой кровли.
При этом площадь мансарды рассчитывается с учётом высоты и наклона потолка. Если реконструкция оформлена и изменения внесены в ЕГРН, новая площадь учитывается при кадастровой оценке. При рыночной оценке эксперт может учитывать и фактические улучшения, однако неоформленная пристройка создаёт юридические риски. Благоустройство двора также может повлиять на рыночную стоимость, но не увеличивает площадь дома. Поскольку вам принадлежат только 2/3 дома, важно учитывать права второго собственника: строительство за ваш счёт само по себе не означает увеличения вашей доли.
Уточните, пожалуйста: пристройка узаконена и внесена в технический план? Оценка проводится для продажи дома, раздела имущества между собственниками или другой цели? От этого зависит порядок учёта пристройки и ваших затрат.
Ольга, по документам пока нет: если реконструкцию не оформляли, в ЕГРН дом так и числится площадью 38,9 м². Но оценщик может учесть дом в натуре, и тогда сосед заложит в цену своей трети и Вашу кухню с мансардой
Если у соседа в ЕГРН доля, а не отдельное помещение, его 13 м² нигде в доме не выделены. Покупатель со стороны станет таким же совладельцем и сможет требовать в пользование часть дома, соразмерную доле, а если выделить ее нельзя, денежную компенсацию (п. 2 ст. 247 ГК РФ). Купить долю в доме и участке первой Вы вправе по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (п. 1 ст. 250 ГК РФ). На ответ на его письменное извещение у Вас месяц, а при продаже без извещения три месяца на иск о переводе на себя прав покупателя (п. 2, 3 той же статьи)
Уменьшить его долю можно через увеличение Вашей за неотделимые улучшения, сделанные за свой счет и с соблюдением порядка пользования общим домом (п. 3 ст. 245 ГК РФ). Этот порядок определяется соглашением всех собственников, а без согласия судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ), поэтому многое зависит от того, соглашался ли сосед на пристройку. После продажи этот спор придется вести уже с новым совладельцем
Сможете ли Вы увеличить свои 2/3 и не заплатить соседу за собственную кухню, решает, чем подтверждается его согласие на пристройку. Без подтверждения он вправе выставить цену с учетом Ваших вложений. Напишите в чат здесь, как он соглашался, письменно или на словах, разберем, на что можно опереться до его извещения
Второй собственник вправе оценить и продать принадлежащие ему 1/3 дома и 1/3 земельного участка. Однако его доля в доме не обязательно означает право собственности на конкретные 13 кв. м, если эта часть не выделена в самостоятельный объект недвижимости.
При рыночной оценке могут учитывать состояние всего дома, включая вашу пристройку. Но это не означает, что второй собственник автоматически получает право на стоимость улучшений, выполненных за ваш счёт.
Согласно п. 3 ст. 245 ГК РФ:
Поэтому при соблюдении условий этой нормы вы можете требовать увеличения своей доли с учётом пристройки. До оформления такого изменения действуют зарегистрированные доли.
При продаже постороннему лицу у вас имеется преимущественное право покупки по ст. 250 ГК РФ:
Уточните два обстоятельства: пристройку вы строили с согласия второго собственника? И в ЕГРН указано именно 1/3 доли дома или зарегистрировано отдельное помещение площадью 13 кв. м? От этого зависит, как защитить стоимость ваших улучшений при продаже.