Как восстановить документы на дом, купленный у колхоза?

Елена, здравствуйте.

Право на такой дом обычно удается оформить, но путь зависит от того, существует ли сейчас бывший колхоз (часто его правопреемник СПК, АО или ООО) и как оформлена покупка.

   Сначала соберите все, что подтверждает сделку и владение: договор или расписку, квитанцию об оплате, решение правления колхоза о продаже, если оно было. Затем закажите выписку из ЕГРН на дом и участок (возможно, права уже кем-то зарегистрированы или объект стоит на кадастровом учете), запросите в сельской администрации выписку из похозяйственной книги о том, кто числится владельцем дома, а в БТИ или архиве старый технический паспорт. В районном архиве могут сохраниться документы колхоза о передаче жилья. Проверьте по ЕГРЮЛ, действует ли колхоз или его правопреемник.

   Дальше возможны варианты. Если продавец или правопреемник существует и договор был, проще всего вместе с ним подать документы в Росреестр, а если он уклоняется, обратиться в суд с иском о государственной регистрации перехода права (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Если продавец ликвидирован, право подтверждается иском о признании права собственности (ст. 12, 218 ГК РФ), такой подход поддержан в Постановлении Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22. Если документов о покупке почти нет, но Вы открыто и непрерывно владеете домом как своим 15 лет и больше, основанием может стать приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ). Для подачи в суд обычно нужен технический план дома от кадастрового инженера. После регистрации дома можно оформить и участок под ним.

   Подскажите, пожалуйста, когда Вы купили дом, есть ли у Вас договор или расписка и существует ли сейчас колхоз или его правопреемник? От этого зависит, какой из путей Вам подходит.

С уважением,
Лучников Константин,
юрист, партнер адвокатского бюро

Здравствуйте, Елена! Оформить дом возможно, но сначала нужно выяснить, какие документы отсутствуют: документы о прежнем праве колхоза либо документы о продаже дома Вам. От этого зависит дальнейший порядок действий.Для начала рекомендую: Проверить сведения ЕГРН о доме и земельном участке: стоят ли объекты на кадастровом учёте, зарегистрированы ли чьи-либо права. Отсутствие записи в ЕГРН само по себе ещё не означает, что у дома никогда не было собственника.Обратиться в местную администрацию, муниципальный архив и БТИ. Там могут сохраниться решения о передаче дома, документы о принадлежности колхозу, материалы технической инвентаризации, сведения похозяйственных книг. Эти документы помогут восстановить историю объекта, хотя не каждый из них самостоятельно подтверждает право собственности.Установить, существует ли колхоз либо его правопреемник и куда передан архив. Важно найти договор продажи, акт передачи дома, документы об оплате, решение уполномоченного органа колхоза о продаже.

Если договор заключён надлежащим образом, но переход права не оформлен, необходимо оценивать возможность регистрации на основании имеющихся документов. При уклонении продавца от регистрации может применяться пункт 3 статьи 551 ГК РФ — обращение в суд с требованием о государственной регистрации перехода права.Если документов о приобретении нет и восстановить их невозможно, способ судебной защиты нужно выбирать по установленным обстоятельствам. В отдельных случаях рассматривается приобретательная давность по статье 234 ГК РФ, но для неё необходима совокупность условий, включая добросовестное, открытое и непрерывное владение недвижимостью как своей в течение установленного законом срока. Само проживание и оплата коммунальных услуг автоматически собственником не делают.Отдельно необходимо разобраться с правами на землю под домом.Уточните, пожалуйста: в каком году, у кого именно Вы купили дом, подписывали ли договор и сохранились ли расписка, квитанции либо акт передачи? Есть ли кадастровые номера дома и участка?

Елена, документы колхоза восстанавливать не обязательно: право на дом можно подтвердить и без них, а путь решает год, когда Вы его купили

Если дом купили до вступления в силу закона о регистрации от 21.07.1997 N 122-ФЗ и покупку оформили по правилам того времени, Ваше право признается действительным и без записи в ЕГРН, а зарегистрировать его можно по Вашему желанию (ч. 1 ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Тогда задача не в 15 годах давности, а в доказательствах старой покупки, и даже без договора на руках их ищут в похозяйственной книге сельской администрации и старом техпаспорте БТИ. Если дом стоял на техническом учете, сведения о нем как о ранее учтенном объекте вносят в ЕГРН по заявлению (ч. 4, 5 ст. 69 того же закона), но это учет дома, а право на него подтверждают отдельно. Если покупку подтвердить нечем, остается приобретательная давность: 15 лет добросовестного, открытого и непрерывного владения как своим, и право возникнет только с регистрации, как правило по решению суда (п. 1 ст. 234 ГК РФ)

Земля под домом тоже зависит от даты. Если право на дом возникло у Вас до введения в действие Земельного кодекса РФ в 2001 году, участок в Вашем пользовании можно получить в собственность бесплатно (п. 4 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ). Если позже, эта норма уже не подходит, и для участка нужно другое основание

Какой путь Ваш, решает год покупки: от него зависит, хватит ли подтвердить старое право или придется доказывать 15 лет владения, и перейдет ли участок бесплатно. Напишите в чат здесь, в каком году купили дом, разберем, какой из путей Ваш