Может ли в частном доме (трехэтажный загородный дом), находящемся в городе (не СНТ), располагаться пансионата по уходу за престарелыми людьми (долгосрочное пребывание)?

Нет, и закон этому прямо препятствует.

Суть в том, что по действующему законодательству жилое помещение (а частный дом, даже трёхэтажный и в черте города, имеет именно такой статус) нельзя использовать для организации стационара — то есть для долгосрочного проживания и ухода за группой людей. Это вытекает из нескольких норм:

Пункт 3 статьи 288 Гражданского кодекса РФ запрещает размещать в жилых домах учреждения и предприятия. 
Часть 2 статьи 17 Жилищного кодекса РФ говорит, что собственник может использовать жильё для проживания, а профессиональную или предпринимательскую деятельность — лишь попутно, если это не нарушает права соседей и технические нормы. Организация пансионата с долгосрочным проживанием — это уже не «попутно», а смена функционального назначения помещения. 

Здравствуйте!

Если трёхэтажный частный дом зарегистрирован как индивидуальный жилой дом, использовать его в существующем статусе для организации коммерческого пансионата с долгосрочным проживанием и круглосуточным уходом за престарелыми гражданами, как правило, нельзя.

Однако это не означает, что здание в принципе невозможно приспособить для такой деятельности после надлежащего изменения его назначения и соблюдения установленных требований.

1. Назначение жилого дома

Согласно статье 17 Жилищного кодекса РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан. Использование жилья для профессиональной или предпринимательской деятельности допускается при соблюдении предусмотренных законом условий.

В соответствии с пунктом 3 статьи 288 ГК РФ размещение организаций в жилом помещении допускается после его перевода в нежилое.

Организация коммерческого пансионата для постоянного проживания группы пожилых людей с персоналом, уходом и специальным оборудованием выходит за рамки обычного использования индивидуального жилого дома.

2. Требования к стационарному социальному обслуживанию

Статья 19 Федерального закона от 28.12.2013 № 442-ФЗ «Об основах социального обслуживания граждан в Российской Федерации» предусматривает стационарную форму социального обслуживания при постоянном или временном круглосуточном проживании граждан.

Такая деятельность предполагает соблюдение требований к размещению, доступности помещений, безопасному передвижению проживающих и предоставлению социальных услуг.

3. Пожарная безопасность

В соответствии со статьёй 32 Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ специализированные дома престарелых и инвалидов относятся к классу функциональной пожарной опасности Ф1.1.

Индивидуальные жилые дома относятся к классу Ф1.4.

Следовательно, использование здания под специализированный пансионат требует самостоятельной оценки его пожарной безопасности с учётом фактического назначения, состояния проживающих и возможности их эвакуации.

Особенно важно это для трёхэтажного здания, где предполагается проживание маломобильных граждан.

4. Изменение назначения здания

Для организации пансионата необходимо проверить:

назначение здания по ЕГРН;
вид разрешённого использования земельного участка;
территориальную зону и градостроительный регламент;
возможность изменения функционального назначения здания и необходимость реконструкции;
соответствие объекта пожарным, санитарным и строительным требованиям;
возможность размещения маломобильных граждан, включая доступность помещений и безопасную эвакуацию.
При этом изменение назначения целого индивидуального жилого дома имеет особенности и не всегда оформляется обычным переводом жилого помещения в нежилое по статьям 22–23 ЖК РФ. В зависимости от характеристик объекта может потребоваться процедура реконструкции по Градостроительному кодексу РФ.

5. Судебная практика

В определении Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 02.07.2024 № 88-12342/2024 рассматривалось использование индивидуального жилого дома в качестве пансионата для престарелых и инвалидов.

Суд поддержал запрет такой эксплуатации, поскольку дом использовался не по назначению и не соответствовал обязательным требованиям безопасности.

Вывод

Открыть коммерческий пансионат в обычном жилом доме без предварительного оформления и проверки соответствия требованиям законодательства нельзя.

Вместе с тем возможность организации пансионата после изменения назначения здания необходимо оценивать индивидуально.

Для более точного ответа прошу уточнить:

Какое назначение здания указано в ЕГРН — «жилое» или «нежилое»?
Какой вид разрешённого использования установлен для земельного участка?
На какое количество проживающих рассчитан пансионат?
Предполагается ли проживание лежачих и маломобильных граждан?
По этим сведениям можно определить, допускается ли использование конкретного объекта под пансионат и какие процедуры необходимо пройти.

С уважением,
Виктория Федорова.