Здравствуйте, не соглашайтесь подписывать этот документ в нынешнем виде — соглашение, в котором перечислено только ваше согласие, а обязанностей мэрии и застройщика нет, юридически ничего вам не гарантирует. В Грузии действует свобода договора: обязательными считаются именно те условия, которые вписаны в текст и подписаны сторонами. Устные обещания «равноценную квартиру и аренду оплатим» суд не примет.
Какие документы стоит требовать
1. Трёхсторонний договор (владелица + мэрия Батуми + строительная компания). Это главный инструмент. Если мэрия отказывается подписывать общий документ, подписываются два связанных:
С мэрией — соглашение об участии в программе с обязательствами: предоставить квартиру в новом доме по тому же адресу (адрес, этаж, метраж не меньше существующего), плюс обязанность оплатить аренду жилья на время строительства — с фиксированной суммой и сроками.
С застройщиком — предварительный договор на будущую квартиру. В Грузии именно так оформляется передача ещё не построенной недвижимости: до ввода дома в эксплуатацию заключается предварительный договор купли-продажи, где описывается объект, сроки и ответственность, а после сдачи подписывается основной договор.
2. Письменное гарантийное письмо мэрии о порядке расселения — куда заселяют, за чей счёт, в какой срок. Это важно: правозащитные организации сами указывали, что судьба выселенных на время строительства в рамках этой программы формально не определена.
3. Банковская гарантия застройщика. По программе правительство Аджарии выдаёт застройщикам банковские гарантии (150 млн лари на весь проект). Попросите показать номер и реквизиты гарантии по вашему дому и зафиксируйте в договоре, что при нарушении обязательств вы получаете компенсацию из неё.
Что именно вписать в договор
Без этих пунктов соглашение не защищает:
Точный объект: адрес, корпус, этаж, жилая площадь (не меньше площади нынешней квартиры), число комнат, состояние отделки.
Вид на море: сам по себе он как критерий доказать трудно. Вместо него пропишите проверяемые параметры — этаж не ниже N, сторона света, отсутствие зданий перед фасадом, конкретный блок/секция в проектной документации.
Сроки: дата передачи квартиры, дата начала и окончания выплаты аренды, на кого оформляется договор аренды.
Ответственность: неустойка за каждый день просрочки, порядок расторжения. В Грузии законной неустойки для таких договоров нет — без прописанной суммы взыскать штраф с застройщика будет крайне сложно, можно требовать только фактические убытки.
Язык: договор просите двуязычный (грузинский/русский) и заранее договоритесь, какая редакция приоритетна — при расхождениях действует грузинская версия, и в неё «вид на море» или штрафы могут не попасть.
Про рычаги и риски
Закон Грузии допускает изъятие недвижимости для общественных нужд только за справедливое предварительное возмещение — полностью отобрать квартиру без компенсации не могут. Но поправки к строительному законодательству, инициированные Батумской мэрией, позволяют считать отказ от условий расселения основанием для экспроприации. Практический вывод: переговоры ведите письменно (e-mail с подтверждением получения), требуйте проект договора до подписания и не ставьте подпись под документом, где есть только ваши обязательства.
Готов помочь вам в решении вашей проблемы, смогу составить все необходимые документы и дополнительно проконсультировать, напишите мне в чат и я помогу вам, квалифицированный военный юрист, лейтенант юстиции запаса, отлично в этом разбираюсь.
Для обращения ко мне, вы можете перейти в мой профиль и нажать кнопку общения в чате.
При вашем желании выразить свою благодарность, возможно это сделать по ссылке: pravoved.ru/lawyer/4511742/
В случае, если мой ответ был вам полезен, вы можете нажать плюсик под моим ответом, мне будет очень приятно.
