Здравствуйте. Дом на 2 хозяина с долей 1/2. Сначала мать жила и я. Я несколько лет назад делала сливную яму и канализацияю в дом. Теперь когда мать умерла её доля 1/2 досталась моей сестре в этом году. При выходе из доли в натуре я хочу, чтобы сливная яма осталась моей, чтобы сестра ей не пользовалась, а делала себе свою. Возможно ли это?
Здравствуйте, Мария! Да, это возможно, но решается не отдельным «закреплением» ямы, а в рамках раздела дома и участка.
При выделе доли в натуре (ст. 252 ГК РФ) каждому собственнику передается изолированная часть дома, часть участка и хозяйственные постройки и сооружения, которые к ней относятся. Сливная яма, как правило, следует за той частью участка, на которой расположена, и за той частью дома, которую обслуживает. Поэтому если яма находится на части участка, которая отходит Вам, и канализация подключена к Вашей половине, есть хорошие основания оставить ее за Вами, а сестре предусмотреть устройство своей.
Важно и то, что яму и канализацию Вы сделали за свой счет. Участник общей собственности, который за свой счет сделал неотделимые улучшения с соблюдением порядка пользования, вправе требовать соответственного увеличения своей доли (п. 3 ст. 245 ГК РФ), и это учитывается при разделе. Поэтому сохраните чеки, договоры с подрядчиками, фото работ и данные свидетелей, которые видели, кто и когда делал работы.
Варианта два:
1. Договориться с сестрой и оформить соглашение о разделе у нотариуса, прямо указав, к чьей части относятся яма и канализация. Это быстрее и дешевле.
2. Если сестра не согласна, иск о выделе доли в натуре. Суд обычно назначает строительно-техническую экспертизу, которая предлагает варианты раздела с учетом коммуникаций и санитарных расстояний, и в иске можно сразу заявить вариант, при котором яма остается за Вами.
От того, как сформулированы требования и какой вариант раздела предложен, во многом зависит, какой вариант выберет эксперт и суд. Если будет удобно, могу подготовить проект соглашения о разделе или исковое заявление о выделе доли. Для этого понадобятся выписки ЕГРН на дом и участок, технический план или план участка с расположением ямы и документы о Ваших расходах. Сделать это можно в личном чате здесь, на Правоведе.
С уважением,
Лучников Константин,
юрист, партнер адвокатского бюро
Здравствуйте, Мария. Все зависит от разводки труб и места расположения ямы: если санузел выведен только из вашей половины дома и яма находится на выделяемой вам части участка — при выделе доли в натуре она полностью отойдет вам, а если труба общая — ее придется разделить по проекту экспертизы.
Правовой режим долевой собственности при выделе доли в натуре по п. 3, 4 ст. 252 ГК РФ предполагает передачу вам изолированной части дома и земли, где построенная за ваш счет канализация зачитывается как ваш личный вклад в неотделимые улучшения (п. 3 ст. 245 ГК РФ). Требовать подключения к вашей яме по ст. 274 ГК РФ сестра не сможет, если площадь ее участка позволяет выкопать свой септик.
Учитывая, что любой спор о разделе имущества в итоге разрешается судом, критически важно опираться на п. 51 и п. 57 Постановления Пленума ВС РФ от 29.05.2012 № 9, которые обязывают суды при разделе и выделе долей с участием наследника применять ст. 252, 1165-1170 ГК РФ и учитывать реальную стоимость улучшений дома на дату спора.
Самовольно перекрывать трубу до выдела долей сейчас бессмысленно — пока дом в общей собственности, сестра легко оспорит это по ст. 247 ГК РФ. Соберите чеки или расписки на монтаж ямы и в строительно-техническом заключении для соглашения или суда закрепите вариант раздела, по которому яма и выпуск канализации отходят к вашей части дома и участка в счет ваших вложений без компенсации сестре.
Подскажите, участок под домом тоже оформлен в долевую собственность по 1/2, возле чьей половины дома выкопана яма и сохранились ли документы на ее монтаж?
Мария, сделать яму только своей можно через раздел дома, и то если она окажется на Вашей части. Порядок пользования и то, что яму делали Вы, сами по себе сестру права на нее не лишают. Дом делится, если у половин общая стена без проемов и у каждой свой выход на участок: это дом блокированной застройки (п. 40 ст. 1 ГрК РФ), и каждая половина может стать отдельным объектом (ст. 252 ГК РФ). Если же по документам это обычный индивидуальный дом, регистрировать в нем отдельные помещения закон не позволяет (ч. 7 ст. 41 Закона N 218-ФЗ). Тогда в выделе суд может отказать, а выплата стоимости доли вместо выдела возможна только с Вашего согласия (п. 3, 4 ст. 252 ГК РФ)
Без раздела остается порядок пользования (ст. 247 ГК РФ): соглашение с сестрой, а без него решение суда, кто какой частью пользуется. Яма при этом остается общей, но просить, чтобы она осталась в Вашем пользовании, можно. За неотделимые улучшения, сделанные за свой счет с соблюдением порядка пользования общим домом, закон дает право требовать соответствующего увеличения доли, а не собственность на саму яму (п. 3 ст. 245 ГК РФ). Сестра может спорить, что мать на эти работы не соглашалась, поэтому чеки и свидетели того, что Вы делали яму открыто, пока жили там вместе с матерью, пригодятся
Пойдет ли дело через раздел или только через порядок пользования, видно по техническому паспорту дома: есть ли проем в стене между половинами и у каждой ли свой выход. Не угадать с этим значит подать иск о выделе, в котором суд откажет, и потерять на нем время и деньги. Пришлите техпаспорт в чат здесь, разберем по нему
Мария, закрепить яму только за собой можно, но не просто потому, что вы её сделали, а через раздел (выдел доли) или через соглашение о порядке пользования.
1. Сейчас яма — часть общего имущества. Канализация и выгребная яма, встроенные в систему дома, — это неотделимые улучшения. Если вы делали их за свой счёт и с согласия тогдашнего сособственника (мамы), закон даёт право не на отдельную собственность на яму, а на соответствующее увеличение вашей доли (п. 3 ст. 245 ГК РФ). Поэтому сохраните чеки, договоры с подрядчиками, найдите свидетелей.
2. Выдел доли в натуре — по соглашению с сестрой или через суд (ст. 252 ГК РФ). Важный момент: если дом оформлен как обычный индивидуальный жилой дом, зарегистрировать «половины» как отдельные помещения нельзя (ч. 7 ст. 41 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Реальный раздел возможен, если дом фактически блокированный (две части с отдельными входами, общей стеной и, как правило, своими участками) и его можно оформить как два блока. Суд назначит экспертизу: если яма находится на вашей части участка и обслуживает вашу часть дома, она останется за вами вместе с этой частью. Если яма на «территории» сестры или общая, суд может решить вопрос через переоборудование и компенсацию.
3. Если раздел невозможен, практичнее заключить с сестрой письменное соглашение о порядке пользования домом и участком и прямо указать, что яма и канализация остаются в вашем пользовании, а сестра делает свою. Если договориться не получится, порядок пользования определит суд (ст. 247 ГК РФ).
Что сделать сейчас: взять выписки ЕГРН на дом и участок и техпаспорт, посмотреть, как оформлен участок и где именно находится яма, и предложить сестре соглашение. Если она не согласится — подавать иск о выделе доли или об определении порядка пользования и просить учесть ваши вложения.
