Здравствуйте, можно ли сменить нанимателя в муниципальной квартире, он станет членом семьи, а член семьи нанимателем, если другой член семьи не согласен?
Здравствуйте Юлия!
Без согласия всех совершеннолетних членов семьи сменить нанимателя в муниципальной квартире в такой ситуации нельзя.
Согласно Жилищному кодексу РФ, изменение договора социального найма (переоформление лицевого счета на другого члена семьи) — это процедура, которая требует взаимного согласия всех граждан, проживающих в квартире. Если хотя бы один член семьи против, наймодатель (администрация города или муниципалитет) откажет в переоформлении документов.
См
Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ), Статья 82, Часть 2.
Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя или его выезда.
Ключевое условие: фраза «с согласия остальных членов своей семьи» означает, что вето даже одного прописанного родственника полностью блокирует добровольную смену нанимателя.
См
Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ), Статья 69, Часть 2.
Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Сам статус «нанимателя» не дает человеку права собственности или единоличного распоряжения жильем, поэтому закон защищает всех остальных жильцов от принудительной смены сторон договора.
Как можно решить эту проблему?
Если один из членов семьи категорически против, изменить договор социального найма можно только через суд.
Однако суд удовлетворит такой иск (о признании члена семьи нанимателем) только при наличии веских законных оснований. Обычного желания «просто поменяться ролями» для суда недостаточно.
Суд может сменить нанимателя без согласия несогласного родственника, если:
1. Текущий наниматель умер (или признан судом умершим/без вести пропавшим). В этом случае договор обязан быть переоформлен на любого другого дееспособного члена семьи, даже если кто-то против [ст. 82 ЖК РФ].
2. Текущий наниматель навсегда выехал в другое место жительства. Если он добровольно съехал, забрал вещи и перестал платить за квартиру, суд может признать его утратившим право пользования и утвердить нового нанимателя из числа оставшихся жильцов.
3. Несогласный член семьи сам признан утратившим право пользования. Если тот человек, который не дает согласие, фактически в квартире годами не живет, за ЖКУ не платит, его можно сначала выписать (снять с регистрационного учета) через суд на основании [ч. 3 ст. 83 ЖК РФ]. После того как он перестанет быть членом семьи и жильцом, его согласие больше не потребуется.
Повлияет ли смена нанимателя на приватизацию?
Часто замену нанимателя затевают ради последующей приватизации квартиры. Важно знать: статус нанимателя никак не влияет на доли при приватизации. В соответствии с Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», при оформлении квартиры в собственность все прописанные в ней граждане (и наниматель, и обычные члены семьи) имеют абсолютно равные права на получение своей доли. Без согласия несогласного члена семьи приватизировать квартиру тоже не получится.
Смена нанимателя в муниципальной квартире регулируется ч. 2 ст. 82 Жилищного кодекса РФ. Согласно норме, дееспособный член семьи нанимателя может требовать признания себя новым нанимателем при одновременном выполнении двух условий:
Получено письменное согласие всех остальных членов семьи, проживающих в квартире.
Получено согласие наймодателя (как правило, это орган местного самоуправления).
Это правило действует и в случае смерти прежнего нанимателя — тогда любой дееспособный член семьи умершего может претендовать на роль нового нанимателя.
Что делать, если один из членов семьи не согласен
Если кто‑то из проживающих не даёт согласия на смену нанимателя, стандартная процедура невозможна. В этом случае есть два варианта:
Вариант 1. Попытаться достичь соглашения
Провести переговоры с несогласным членом семьи.
Выяснить причины отказа и попробовать их устранить (например, дать гарантии сохранности его прав).
Оформить письменное согласие всех проживающих — это обязательное условие для обращения к наймодателю.
Вариант 2. Обратиться в суд
Если договориться не получается, вопрос решается в судебном порядке. Истцом может выступить:
член семьи, желающий стать новым нанимателем;
наймодатель;
иной заинтересованный член семьи.
В суде нужно доказать, что:
истец постоянно проживает в квартире и исполняет обязанности по договору социального найма (оплачивает ЖКУ, поддерживает жильё в надлежащем состоянии и т. д.);
отказ другого члена семьи необоснован и нарушает права истца;
смена нанимателя не ущемляет прав остальных проживающих.
Суд оценит все обстоятельства:
фактическое проживание сторон в квартире;
участие в оплате ЖКУ;
наличие или отсутствие конфликтов между жильцами;
иные значимые факторы.
Важные нюансы
Члены семьи определяются по правилам ст. 69 ЖК РФ. К ним относятся:
супруг, дети и родители нанимателя, проживающие с ним;
другие родственники, если они вселены как члены семьи и ведут общее хозяйство;
в исключительных случаях — иные лица (по решению суда).
Несовершеннолетние и недееспособные члены семьи защищены дополнительно. Если их права затрагиваются сменой нанимателя, необходимо согласие органа опеки и попечительства.
Наймодатель вправе отказать в смене нанимателя, если:
не получено согласие всех членов семьи;
документы оформлены неверно;
есть иные законные основания.
Отказ можно оспорить в суде.
Последствия смены нанимателя:
новый наниматель получает те же права и обязанности, что и прежний;
договор социального найма продолжает действовать на прежних условиях;
все члены семьи сохраняют право пользования жильём.
Краткий алгоритм действий
Получить письменные согласия всех членов семьи.
Подать заявление наймодателю с приложением: согласия всех проживающих;
паспорта заявителя;
текущего договора социального найма;
выписки из домовой книги;
иных документов по требованию.
При отказе — обратиться в суд с иском об изменении договора социального найма.
После решения суда (или согласия наймодателя) — заключить дополнительное соглашение к договору.
